Achats immobiliers en indivision : quels avantages et inconvénients pour les indivisaires ?

Acheter un bien immobilier à plusieurs est une pratique courante en France, que ce soit en couple, entre amis ou en famille. Parmi les différentes options juridiques possibles, l’achat en indivision reste la solution la plus simple et la plus utilisée. Cette simplicité cache des règles à respecter, des avantages, mais aussi des inconvénients à connaître.

Ce guide vous aide à mieux comprendre le fonctionnement de l’indivision immobilière, et à découvrir les solutions pour sécuriser votre projet, notamment grâce à une assurance emprunteur adaptée.

Sommaire

• Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
• Quels sont les avantages de l’achat en indivision ?
• Quels sont les inconvénients de l’indivision immobilière ?
• Comment sécuriser un achat en indivision ?
• Quels sont les droits et obligations des indivisaires ?
• Comment sortir d’une indivision immobilière ?
• FAQ : questions fréquentes sur l’indivision

Qu’appelle-t-on l’indivision immobilière ? Comment fonctionne-t-elle ?

Définition simple de l’indivision immobilière

L’indivision immobilière désigne la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes acquièrent ensemble un même bien, sans division matérielle de celui-ci. Chaque acquéreur, appelé indivisaire, devient donc propriétaire d’une quote-part du bien. Celle-ci correspond à sa contribution financière à l'achat, exprimée en pourcentage.

Les indivisaires détenant un même bien sont appelés coindivisaires.

Il s’agit donc de la forme juridique de propriété par défaut, lorsqu’aucune disposition de gestion de la propriété du bien immobilier n'est prise, comme un achat sous forme de société civile immobilière (SCI).

Autrement dit, chacun possède une fraction du bien, mais personne ne peut revendiquer une pièce ou une partie précise du logement. Les droits de chaque indivisaire portent sur l’ensemble du bien immobilier.

Attention : il existe d’autres situations involontaires pouvant provoquer une indivision, par exemple en cas de divorce, ou lors d’une succession. À défaut de disposition juridique contraire, l’indivision volontaire ou involontaire est soumise aux mêmes règles.

Comment fonctionne l’indivision lors d’un achat à plusieurs ?

Quel est le mode de fonctionnement d’une indivision immobilière ?

La part détenue par chaque indivisaire est précisée dans l’acte notarié de vente. Ces parts peuvent être égales ou non. Elles peuvent être déterminées en fonction de l’apport financier de chaque indivisaire ou de la répartition du crédit immobilier.

Les décisions importantes (vente, travaux lourds, modification de la répartition…) nécessitent l’accord unanime des indivisaires.

En revanche, les actes de gestion courante peuvent être décidés à la majorité des deux tiers.

En somme, l’indivision immobilière classique fonctionne comme une copropriété simplifiée.

Qui peut acheter en indivision ?

L’achat en indivision est ouvert à plusieurs catégories de personnes qui n'ont pas besoin de lien juridique ou familial spécifique pour pouvoir réaliser cette opération :

• Couples mariés, pacsés ou en concubinage.
• Des amis souhaitant investir ensemble.
• Des membres d’une même famille (frères et sœurs, parents/enfants).

Acheter en indivision reste une solution souple et accessible, notamment en raison de la liberté dans la répartition des parts et du financement qu’elle offre.

Un mode d’achat souple et accessible

Pourquoi acheter en indivision ?

• Premièrement, un achat immobilier en indivision reste une solution simple à mettre en place : aucun document nécessaire pour établir ce statut juridique ni coût supplémentaire (l’acte d'achat validé par le notaire suffit).
• Deuxièmement, si les acheteurs souhaitent acquérir un bien immobilier rapidement, l’indivision est la solution la plus rapide.

Liberté dans la répartition des parts et du financement

Pourquoi l'indivision permet-elle une grande liberté ?

L’indivision permet une répartition personnalisée des parts, en fonction :

• De l’apport personnel de chaque indivisaire.
• Du montant du crédit supporté par chaque co-emprunteur.

Exemple :

Un couple achète un bien à 300 000 euros

- L’un apporte 60 % du financement.

- L’autre, 40 %.

Les parts sont donc fixées à 60/40, ce qui sera pris en compte en cas de revente, de décès de l’un des indivisaires ou de séparation.

Une solution économique pour un premier achat à deux

Pourquoi de nombreuses personnes privilégient-elles l’achat en indivision ?

Acheter en indivision revient à mutualiser les ressources financières, ce qui facilite l’accès à la propriété, notamment pour un premier achat.

Les revenus combinés améliorent la capacité d’emprunt globale des acheteurs et peuvent ainsi permettre d’obtenir de meilleures conditions de crédit.

Pour ces raisons, l'indivision séduit les jeunes couples ou les primo-accédants.

En outre, la revente du bien est assez facile.

Le premier inconvénient de l'indivision tient au risque de désaccord entre coindivisaires. Le deuxième inconvénient réside dans les multiples cas de blocage en cas de décès ou de séparation.

Quelles sont les conséquences d’un désaccord entre coindivisaires ?

L’indivision repose sur le principe d’accord collectif, puisque les décisions importantes doivent être prises à l'unanimité.

En cas de conflit (travaux, mise en location, vente), le blocage peut être total si l’un des indivisaires exprime son refus.

Ces situations apparaissent fréquemment lors de séparations ou de désaccords familiaux.

Blocage en cas de décès ou séparation

Le décès d’un indivisaire entraîne l’entrée de ses héritiers dans l’indivision. C’est notamment le cas si des concubins ne prévoient aucune répartition préalable en cas de décès de l’un d’eux.

En outre, la part transmissible à un concubin est uniquement limitée à la quotité disponible. Concrètement, la réserve héréditaire des enfants du concubin ne peut être compromise.

Une séparation d’indivisaires en désaccord peut aussi s'avérer délicate. Légalement, personne ne peut être forcé de rester dans l’indivision (article 815 du Code civil).

Par conséquent, si un indivisaire veut vendre sa part, les autres indivisaires ne peuvent pas l'en empêcher.

Donc, sans protection adaptée, les autres indivisaires peuvent se retrouver dans une situation financière délicate.

Gestion parfois complexe des dépenses et travaux

Les charges, travaux et impôts doivent être répartis entre les indivisaires.

Chaque indivisaire doit les payer en fonction de la quote-part qu’il détient dans l’immeuble. Il s'agit donc d’une responsabilité conjointe vis-à-vis des dettes de la copropriété.

Donc, en cas de défaut de paiement d’un indivisaire, les autres indivisaires peuvent être contraints d’avancer les fonds.

Nécessité d’une bonne protection financière

En cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail d’un co-emprunteur, le remboursement du prêt peut rapidement devenir un poids financier trop important pour les autres indivisaires.

Par conséquent, il est important que chaque indivisaire souscrive une assurance emprunteur pour tout achat immobilier en indivision financé par un crédit. Ainsi, aucun aléa n’affectera la bonne gestion de son prêt immobilier ni son remboursement.

Par exemple, en cas d’accident d’un indivisaire l'empêchant de travailler, il risque de percevoir un revenu beaucoup plus faible. Il ne pourra donc pas continuer à rembourser son crédit immobilier. Ce qui risque de créer des problèmes avec les autres indivisaires.

En revanche, s’il souscrit une assurance emprunteur, celle-ci remboursera le crédit si l'assuré est victime d’un accident et ne peut plus rembourser.

L’assurance emprunteur joue donc un rôle déterminant, en sécurisant la part de crédit de chaque indivisaire.

Il existe 3 bonnes pratiques pour sécuriser un achat immobilier en indivision : rédiger une convention d’indivision, souscrire une assurance emprunteur adaptée, et une assurance prévoyance afin d’éviter les litiges successoraux.

Rédiger une convention d’indivision

La convention d’indivision a pour objet de fixer les règles de l'indivision.

Elle peut par exemple définir :

• La répartition des coûts.
• Prévoir les conditions de nomination d'un gérant.
• Les conditions de vente de la quote-part d’un indivisaire qui souhaiterait quitter l’indivision.

C’est donc un outil fortement recommandé pour éviter tout conflit entre coindivisaires.

Ce document, obligatoirement écrit, peut être conclu pour une durée déterminée de 5 ans maximum. Lorsqu’elle est conclue pour une durée indéterminée, le partage du (ou des biens) acheté en indivision est alors possible.

Souscrire une assurance emprunteur adaptée

Chaque co-emprunteur peut assurer uniquement sa part du crédit, avec une quotité personnalisée.

Il est également possible d'ajuster ces paramètres.

Par exemple, si l’un des co-emprunteurs connaît des problèmes de santé, 100% de la quotité peut être placée sur la tête de l'assuré en bonne santé.

En cas de sinistre, l’assurance prend en charge le remboursement selon les termes prévus dans le contrat d'assurance.

Penser à la prévoyance pour éviter les litiges successoraux

Une couverture prévoyance complémentaire peut protéger les proches d’un des coindivisaires. Elle évite que ses héritiers ne soient contraints de vendre le bien dans l’urgence.

En effet, certains mécanismes, comme la prévoyance droits de succession de MetLife, prévoient le versement d’un capital en cas de décès de l'assuré. Ainsi, ce capital peut aider les héritiers à régler les droits de succession sans être contraints de vendre leur part du bien.

Réfléchir à un statut patrimonial adapté pour les concubins

Pourquoi des concubins qui envisagent d’acheter un bien immobilier à deux doivent-ils prendre certaines dispositions préalables ?

Outre les coûts du prêt immobilier, en cas d’achat, il n’existe aucune protection légale si un concubin décède, ou s’ils décident de se séparer. Ce qui peut poser un problème quant à la décision de vendre le bien, ou pour partager le fruit de cette vente. En outre, il faut savoir qu’il n'existe aucun abattement successoral entre indivisaires : le taux d'imposition s'élève à 60 %, d'où l'importance de ces précautions.

• Il faut donc que l’acte de vente rédigé par le notaire précise à quelle hauteur chaque concubin a financé le bien immobilier, afin de pouvoir déterminer la quote-part de chacun.
• Il faut également prévoir un testament afin que la quote-part du bien qui appartenait au concubin décédé revienne au concubin survivant. À défaut, elle reviendra aux héritiers du concubin décédé.
• Autre solution : prévoir une convention d'indivision, comportant une clause de rachat prioritaire de quote-part au bénéfice du concubin survivant en cas de décès de l’autre concubin.

Les indivisaires ont des droits et des obligations. Lesquels ?

Droit d’usage et de décision : l’unanimité nécessaire

Chaque indivisaire a le droit d’utiliser le bien, à condition de ne pas porter atteinte aux droits des autres. Les décisions majeures nécessitent l’unanimité.

Responsabilité conjointe des dettes et emprunts

Les indivisaires sont solidairement responsables du remboursement du prêt et des dettes liées au bien.

Répartition des charges et frais

Les charges sont réparties en fonction des quotes-parts de chaque indivisaire, sauf disposition contraire prévue dans la convention d’indivision.

Aucun indivisaire ne peut être forcé de rester dans une indivision. Dès lors, comment sortir d’une indivision non souhaitée ?

Cette règle juridique a un certain nombre de conséquences.

Un indivisaire peut-il vendre sa quote-part ?

Un indivisaire a le droit de mettre en vente la quote-part qu’il détient dans une indivision.

Si ses coindivisaires ne peuvent bloquer cette vente, ils ont un droit de préemption sur d'autres acheteurs potentiels.

Un indivisaire peut-il demander un partage ?

L’un d’eux peut à tout moment demander le partage (art. 815 du Code civil).

Seule exception : si le partage dépend déjà d’une décision de justice à venir ou si une convention d'indivision régule cette pratique.

Des indivisaires peuvent vendre leur bien acquis en indivision à une tierce personne.

Cependant, il faut que cette décision soit prise à l'unanimité

S’ils ne parviennent pas à se mettre d’accord, ils peuvent vendre à la majorité des deux tiers des droits (article 815-5-1 du Code civil).

Comment sortir de l'indivision sans accord amiable des coindivisaires ?

À défaut d’accord à l'amiable entre coindivisaires un tribunal peut procéder à un partage judiciaire du bien immobilier (article 840 du Code civil).

Important :

• Un tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à passer seul un acte, si le seul refus d’un indivisaire compromet l'intérêt commun de l'indivision.
• Un tribunal judiciaire peut autoriser la vente d’un bien détenu en indivision si cette décision est approuvée à ⅔ des droits indivis. L’indivisaire qui refusait de vendre ne peut pas contester cette vente judiciaire.