Acheter en nue-propriété : guide complet pour comprendre ce placement immobilier

Plébiscité par les investisseurs éclairés, l’achat en nue-propriété reste pourtant une stratégie patrimoniale assez méconnue. Ce mécanisme repose sur la technique juridique du démembrement de propriété. Concrètement, un acheteur peut acquérir un bien à un prix décoté par rapport à sa valeur commerciale sur le marché immobilier, et bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En contrepartie, l'investisseur accepte de ne pas percevoir de revenus immédiats.

Découvrez notre guide pour connaître en détail le fonctionnement de ce mode d'achat, et à quelle catégorie d'investisseurs il convient le mieux.

Sommaire

• Qu’est-ce que l’achat en nue-propriété ?
• Comment fonctionne un achat en nue-propriété ?
• Quels sont les avantages de l’achat en nue-propriété ?
• Quels sont les inconvénients d’un achat en nue-propriété ?
• Qui peut envisager un achat en nue-propriété ?
• Questions juridiques et fiscales essentielles
• Exemples concrets d’un achat en nue-propriété
• Conclusion : acheter en nue-propriété est-il fait pour vous ?
• FAQ : Vos questions sur l’achat en nue-propriété

L’achat en nue-propriété consiste à acquérir une fraction des droits de propriété d’un bien immobilier à la suite d’un démembrement de cette propriété. Le démembrement signifie que le droit de propriété est scindé entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Ce dernier conserve la jouissance du bien. Le droit d’usufruit est attribué pour une durée déterminée (fixée contractuellement) ou à vie (usufruit viager).

La propriété d’un bien immobilier se décompose en 3 éléments :

• L’usufruit, à savoir le droit de jouissance du bien (article 578 du Code civil), c’est-à-dire utiliser le bien et percevoir les revenus qu’il génère (par exemple, ses loyers).
• La nue-propriété définit le droit de disposer du bien (le vendre, le transmettre), mais sans pouvoir l’occuper ni en tirer des revenus.
• La pleine propriété, soit la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété.

Pendant la durée du démembrement, l’usufruitier utilise le bien (il l’occupe ou le loue), tout en le conservant en bon état.

Le nu-propriétaire détient un droit patrimonial, mais à long terme : lorsque l’usufruit cesse (quand l'usufruitier décède ou que le contrat signé avec l’usufruitier prend fin), la pleine propriété est rétablie en faveur du nu-propriétaire. Lequel possède donc à la fois la nue-propriété et l’usufruit sur le bien. Il peut alors disposer du bien immobilier comme il l’entend.

La valeur de la nue-propriété peut être déterminée en fonction d’un barème fiscal (en fonction de l'âge de l’usufruitier) ou économique.

Quelles sont les différentes étapes d’un achat en nue-propriété ?

Recherche d’un bien spécifique

Acheter en nue-propriété est possible. Généralement, il faut s’adresser à des opérateurs ou promoteurs spécialisés qui commercialisent ce type de montage juridique. Ils ciblent les zones où la demande locative est soutenue (grandes métropoles, bassins d'emploi, zones universitaires…). Ce dernier paramètre explique en partie le succès de ce mode d’investissement auprès d'investisseurs avertis.

Le nu-propriétaire achète un bien qu’il ne peut ni revendre ni louer dans l'immédiat. Par conséquent, la valeur du bien subit une décote importante par rapport à des biens similaires situés dans la même zone.

Cession de l’usufruit à un tiers

La gestion de l’usufruit est généralement confiée à un tiers :

• Une société spécialisée.
• Un bailleur institutionnel.
• Un organisme de logement social.

Cette personne morale prend intégralement en charge la gestion locative et l’entretien courant du bien immobilier.

Durée typique du démembrement

Dans la plupart des achats en nue-propriété, la durée du démembrement est définie contractuellement, le plus souvent pour 15 ans, 18 ans ou 20 ans.

Au terme du démembrement, la pleine propriété est automatiquement reconstituée, sans que le nu-propriétaire ait quoi que ce soit à payer.

Important : En dépit d’une durée de l’usufruit fixée contractuellement, le démembrement de propriété cesse en cas de décès de l’usufruitier avant le terme prévu au contrat. Toutefois, de son vivant, l'usufruitier peut librement vendre, donner ou transmettre cet usufruit, sauf si le contrat conclu avec le nu-propriétaire prévoit l’accord exprès de ce dernier.

Achat en nue-propriété grâce à un prêt immobilier

Financer un achat en nue-propriété grâce à un prêt immobilier est possible. En revanche, même en l’absence de loyers perçus (lesquennent à l’usufruitier), l’investisseur reste néanmoins tenu de rembourser son crédit.

S’il opte pour un financement reposant sur un prêt immobilier, il devra souscrire une assurance emprunteur.

Premièrement, sauf rares exceptions, une telle assurance est exigée par l'établissement prêteur comme condition préalabe d’acceptation du financement du crédit immobilier de l'emprunteur.

Deuxièmement, un usufruit peut durer longtemps et finir uniquement au décès de l’usufruitier (s’il s’agit d’un usufruit viager). Par conséquent, pour éviter qu’un aléa de la vie ne l’empêche de rembourser le crédit restant dû à la banque, l’emprunteur doit souscrire cette assurance. Elle le protégera, ainsi que ses proches, en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité : l’assureur remboursera alors les mensualités du crédit à la banque, selon les termes prévus par le contrat d'assurance.

Toutefois, afin de trouver une couverture efficace, au meilleur prix possible, un emprunteur averti privilégiera la délégation d'assurance. Cela signifie qu’il a le droit de choisir l’assurance de son choix au moment de souscrire son prêt, ou d’en changer durant toute la phase de remboursement (sans subir de pénalités financières).

L’achat en nue-propriété présente plusieurs avantages patrimoniaux pour les investisseurs qui visent une rentabilité à long terme.

• Prix d’achat fortement réduit, la décote pouvant atteindre 40 %, en fonction de la durée du démembrement.¹
• Aucune gestion locative : c’est l’usufruitier et non le nu-propriétaire qui s’occupe de la location et de l’entretien courant du bien.
• Aucune imposition sur les loyers durant l'usufruit.
• Le bien n’entre pas dans l’assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) du nu-propriétaire.
• Création d’un patrimoine à long terme plus facile.
• Les donations ou les successions du nu-propriétaire à ses héritiers sont facilitées. En effet, les droits se calculent uniquement sur la valeur de la nue-propriété, ce qui diminue l'impôt dû (comparé au scénario où le bien aurait été transmis en pleine propriété).
• En outre, les bénéficiaires ont droit à des abattements fiscaux, en fonction de leur lien de parenté avec le nu-propriétaire.

Bon à savoir : plusieurs investisseurs peuvent se regrouper afin de réaliser un achat en nue-propriété. Toutefois, mieux vaut sécuriser l'opération en consultant un professionnel du droit immobilier et fiscal, afin d'éviter les mauvaises surprises.

Pourquoi acheter en nue-propriété ne convient-il pas à tous les profils d’investisseurs ?

• Aucun revenu pendant la durée de l’usufruit, car il est impossible de vendre ou de louer le bien.
• Capital immobilisé sur une longue période (d'où l'intérêt de comprendre comment bien assurer un prêt immobilier).
• Dépendance aux fluctuations du marché immobilier à long terme.
• Liquidité réduite : la revente de la nue-propriété du bien reste possible, mais demeure plus complexe qu’un bien détenu en pleine propriété.
• L’investisseur ne peut pas déduire fiscalement de ses revenus imposables les intérêts d'emprunt de son crédit immobilier.
• Les gros travaux (par exemple remplacer la toiture d’une maison) restent à la charge du nu-propriétaire (article 606 du Code civil), sauf accord contraire conclu avec l’usufruitier.

Il s’agit davantage d’un placement patrimonial que d’un investissement de rendement.

En conclusion, acheter en nue-propriété comporte certains risques. Il est donc vivement recommandé de réaliser ce type d'investissement sous l'égide de professionnels habitués à ces montages. Ces spécialistes doivent également jouir d’une réputation établie.

Par ailleurs, mieux vaut demander conseil à un conseiller fiscal ou à un notaire avant d’investir. Ces professionnels seront à même d'éclairer un investisseur sur l'opportunité d’une opération de démembrement, en fonction de son profil et de ses objectifs.

Malgré quelques contraintes, un achat en nue-propriété reste particulièrement adapté aux profils d’investisseurs suivants :

• Investisseurs patrimoniaux qui cherchent à diversifier leur portefeuille d’actifs.
• Personnes préparant leur retraite et sans besoin de revenus immédiats.
• Contribuables fortement fiscalisés, pour réduire leur IFI.
• Personnes qui veulent anticiper une transmission successorale.

Quels sont les aspects juridiques et fiscaux pour le nu-propriétaire et l'usufruitier ?

• Le nu-propriétaire :
• Ne perçoit aucun loyer.
• Ne paie pas la taxe foncière (sauf accord contraire avec l'usufruitier).
• N’est pas imposé à l’IFI durant l’usufruit.
• Supporte uniquement les grosses réparations (article 606 du Code civil), sauf si ces grosses réparations résultent d’un défaut d'entretien de l'usufruitier (article 605 du Code civil).
• Ne doit pas porter atteinte à la jouissance du bien par l'usufruitier ou diminuer l’usufruit.

La fiscalité du nu-propriétaire est donc fortement allégée pendant toute la période de démembrement.

• L’usufruitier :
• Doit jouir raisonnablement du bien (le maintenir en bon état).
• Doit entretenir le bien et réaliser les réparations nécessaires.
• Ne doit pas modifier la destination du bien (pas de transformation du bien).
• Doit régler les charges courantes.
• Doit payer les charges et impôts relatifs au bien (comme la taxe foncière).

Prenons quelques exemples, afin d'évaluer la rentabilité potentielle d’un achat en nue-propriété.

Exemple d’un achat en nue-propriété avec usufruit temporaire (investissement patrimonial)

• Prix du bien en pleine propriété : 300 000 euros.
• Démembrement sur 15 ans.
• Valeur de la nue-propriété : 65 %.
• Valeur de l’usufruit : 35 %.
• Achat de la nue-propriété pour 195 000 euros.
• Un bailleur institutionnel conserve l’usufruit pendant 15 ans.

Pendant 15 ans :

• Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer.
• Aucune gestion locative.
• Pas d’impôt sur les loyers.
• Pas d’IFI sur le bien.
• Les charges courantes et travaux d’entretien sont à la charge de l’usufruitier.

Après 15 ans

• Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété automatiquement.
• Valeur estimée du bien (hypothèse) : 380 000 euros, et donc plus-value si le propriétaire vend le bien.

Exemple 2 – Achat en nue-propriété pour préparer sa retraite

• Profil de l’investisseur :
• 45 ans
• Forte imposition
• Objectif : revenus complémentaires à partir de 60 ans

Situation

• Appartement neuf.
• Valeur pleine propriété : 250 000 euros.
• Usufruit temporaire : 15 ans
• Prix de la nue-propriété : 160 000 euros

Stratégie

• Financement à crédit sur 15 ans.
• Effort d’épargne mensuel modéré.
• Aucune fiscalité pendant la durée du démembrement.

À 60 ans

• Crédit remboursé.
• Récupération de la pleine propriété.
• Possibilité :
  • De louer le bien pour générer des revenus.
  • De le revendre pour financer un projet de retraite.
  • D’y habiter.

En conclusion, acheter en nue-propriété constitue une stratégie intéressante, mais qui s’inscrit sur le long terme. Elle convient donc aux investisseurs patients, capables de se projeter, qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier solide, sans subir de contraintes de gestion.

Avant de vous lancer, il est crucial de :

• Bien comprendre le mécanisme juridique du démembrement de propriété.
• Anticiper votre financement.
• Négocier une assurance emprunteur adaptée pour sécuriser votre prêt.
• Choisir un bien en bon état, qui présente des perspectives réalistes de valorisation.