Prêt immobilier pour retraité : comment fonctionne-t-il  ?

Certains établissements de crédit proposent des crédits immobiliers spéciaux pour les seniors. En pratique, l'opération est beaucoup moins évidente, surtout lorsqu'on souhaite obtenir un prêt adapté à des retraités percevant de faibles revenus. Quels sont les avantages et les inconvénients des retraités pour obtenir un crédit immobilier ? Quels types de prêts peuvent-ils souscrire ? Qui paie si l'emprunteur décède avant le remboursement intégral du crédit ?

Sommaire

• Quelles sont les spécificités du prêt immobilier pour retraités ?
• Les avantages des seniors pour emprunter
• Quels sont les différents prêts accessibles aux retraités ?
• Qui paie avant le remboursement du crédit senior en cas de décès ?

La durée de l'emprunt, les caractéristiques de l’assurance emprunteur et de ses garanties plus sévères, ainsi qu’un taux d'intérêt plus élevé caractérisent les prêts immobiliers des retraités.

La durée de l’emprunt

Un crédit immobilier engage l’emprunteur sur le long terme.
En théorie, la durée du prêt immobilier pour retraités à faibles revenus n’est pas limitée dans le temps.

En pratique, les banques n’acceptent pas les emprunteurs trop âgés, car elles considèrent que leur état de santé peut être un facteur de risque quant au remboursement intégral du crédit.

Ainsi, la durée d’un crédit pour retraité ne devra pas excéder 15 ans. L'emprunteur devra rembourser son crédit avant ses 90 ans au maximum.

L’assurance emprunteur

Trouver une assurance de prêt immobilier pour un retraité n’est pas toujours facile : l'assurance groupe proposée par un établissement bancaire en complément de l'offre de crédit sera peu flexible, onéreuse, et ne couvrira pas les emprunteurs trop âgés (la limite se situe entre 70 et 75 ans, en fonction des compagnies d’assurance).

Par conséquent, recourir à la délégation d’assurance permet à un emprunteur retraité de trouver une assurance de prêt immobilier. Ainsi, l’offre de crédit aura plus de chances d'être acceptée par la banque. Grâce à ce mécanisme, beaucoup d'emprunteurs obtiennent ainsi un prêt pour retraité malgré de faibles revenus.

La délégation d'assurance pour retraités désigne la possibilité de souscrire une autre assurance emprunteur pour seniors que celle proposée par l'établissement de crédit émetteur d’une offre de prêt.

La loi française permet à un emprunteur de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment : soit au moment de la signature de l'offre de prêt, soit en cours de remboursement de crédit.

Toutefois, l'emprunteur doit respecter le principe d'équivalence des garanties : la nouvelle assurance doit proposer un niveau de garanties au moins équivalent à celui de l'assurance actuelle de l'emprunteur.

Une assurance emprunteur au coût alourdi

Le coût de certaines garanties est plus élevé pour les retraités, notamment la garantie décès / invalidité.
D’autres garanties ne pourront être souscrites que si l'emprunteur est encore en activité, comme la garantie incapacité Temporaire Totale (ITT).

Enfin, la plupart des emprunteurs connaissent une baisse de revenus une fois à la retraite. Il ne leur sera donc pas facile de souscrire un prêt immobilier pour retraité à faibles revenus, car leur taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 %.

Aussi, pour pouvoir contracter un prêt, certains retraités devront accepter certaines contraintes, comme le nantissement d’un produit d'épargne (comme une assurance-vie) ou l’hypothèque d'un de leur bien immobilier.

Des taux d’intérêt plus élevés

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier amortissable pour un retraité est souvent plus élevé que celui d’une personne en période d'activité professionnelle. Ce taux varie en fonction de plusieurs critères :

- Âge.
- État de santé.
- Durée du crédit.
- Taux d’endettement.
- Revenus et patrimoine.
- Existence d’un apport personnel et montant de celui-ci.

En 2025, les taux des crédits immobiliers pour retraités sont compris entre 3,5 % et 4,5 % pour un prêt à taux fixe d’une durée de 10 à 15 ans⁽¹⁾.
Ce taux est compris entre 3 % et 4 % pour un crédit d’une durée de 5 à 10 ans⁽¹⁾.

À première vue, on pourrait penser que les établissements de crédit préfèrent prêter à de jeunes emprunteurs plutôt qu'à des retraités. Mais ces derniers peuvent parfois présenter de solides atouts pour les banques. Celles-ci peuvent alors consentir des prêts pour retraités à faibles revenus.

Des revenus stables et un patrimoine plus conséquent

Les retraités touchent des revenus réguliers, même les anciens travailleurs non salariés. Les banques ont donc une meilleure visibilité financière par rapport à d'autres profils d'emprunteurs en période d'activité professionnelle.

Par ailleurs, le patrimoine des retraités est souvent plus conséquent que celui d’emprunteurs moins âgés. Ils sont souvent déjà propriétaires de leur résidence principale, ou possèdent une assise financière plus importante par le biais de produits d'investissements et d'épargne (assurance-vie ou autres produits financiers…).

Un investissement moins conséquent

Généralement, les retraités qui souhaitent réaliser un achat immobilier sont déjà propriétaires de leur résidence principale. Ainsi, ils voudront généralement emprunter pour acheter un bien immobilier moins onéreux.

Le montant du crédit sera donc moins important. L’offre de prêt aura donc davantage de chances d'être acceptée.

Si l'emprunt sert à financer de l'immobilier de rapport, les banques seront d'autant plus disposées à accorder un prêt à un retraité ayant de faibles revenus : les loyers du bien immobilier loué serviront en partie à rembourser le prêt.

Par ailleurs, les retraités se servent souvent d'une assurance-vie ou d’autres produits financiers apportés en garantie, afin d’obtenir de meilleures conditions de crédit.

Enfin, les retraités n’ont souvent plus d’enfants à charge, ce qui compense leur baisse de revenus par rapport à leur période d'activité professionnelle.

Le crédit amortissable classique, couplé à celui de l'assurance emprunteur, peut constituer un frein pour obtenir un prêt immobilier pour retraités à faibles revenus. Cependant, les retraités peuvent contracter différents types de prêts afin d’obtenir un crédit immobilier : prêt hypothécaire, prêt viager hypothécaire, prêt relais, prêt in fine ou nantissement.

Le prêt hypothécaire

Le prêt hypothécaire consiste à apporter en garantie un autre bien immobilier à l'établissement prêteur, afin de le rassurer. L’établissement prêteur accorde en retour un crédit correspondant à une portion de la valeur du bien immobilier apporté en garantie.

Si l'emprunteur ne rembourse pas le crédit, la banque peut alors saisir le bien garanti.

En cas de décès de l'emprunteur, l'établissement prêteur peut vendre le bien pour obtenir le remboursement de la part du crédit immobilier restant due. Les héritiers reçoivent l'excédent éventuel.

Le prêt viager hypothécaire

Un prêt viager hypothécaire peut être une solution envisageable pour obtenir un prêt pour un retraité à faibles revenus.

Il s’agit d’un prêt destiné principalement aux personnes qui possèdent déjà un bien immobilier. Le prêt viager hypothécaire peut donc fournir des liquidités pour acheter un nouveau bien.

Il repose sur les principes suivants :

• L’emprunteur met un bien immobilier en garantie (hypothèque) auprès de l'établissement prêteur.
• En échange, l'établissement prêteur lui verse une somme d'argent. Soit en une seule fois, soit sous forme de rentes régulières. Aucun remboursement n'est exigé du vivant de l'emprunteur (ni capital ni intérêts).
• Le prêt est remboursé au décès de l'emprunteur, généralement par la vente du bien immobilier hypothéqué.

Attention : le prêt viager hypothécaire comporte des risques :

• Le montant obtenu avec le prêt viager hypothécaire est souvent bien inférieur à la valeur réelle du bien hypothéqué. Donc si ce type d'opération peut, a priori, constituer une solution de prêt pour les retraités à faibles revenus, la somme allouée par la banque ne sera pas nécessairement suffisante.
• Le prêt étant remboursé au décès de l'emprunteur, il peut avoir des conséquences financières lourdes pour ses héritiers.

Le prêt-relais

Le prêt-relais permet d'acquérir un bien immobilier en vendant le bien que l'emprunteur détient déjà.

Ainsi, la banque octroie à l'emprunteur un crédit qui correspond à une portion de la valeur du bien mis en vente par l'emprunteur (environ 70 %). L’emprunteur dispose d’un délai d’1 an pour vendre son bien (dans certains cas, le délai est reconductible une année supplémentaire).

Le prêt in fine

Le prêt in fine consiste à rembourser uniquement les intérêts d’emprunt (déductibles fiscalement) du crédit jusqu'à son terme. À l'échéance, l'emprunteur rembourse tout le capital.

L'établissement prêteur exige généralement que l'emprunteur apporte un produit financier en garantie, souvent une assurance-vie investie en fonds euros. En fonction de la somme déjà placée et du montant du crédit, l'emprunteur doit effectuer des versements réguliers sur ce produit financier.

Ce placement est davantage accordé pour acquérir un bien immobilier locatif (donc pas pour l’achat d’une résidence principale), l'idée étant qu'une part des loyers serve à rembourser partiellement le prêt in fine.

Bien que ce type de crédit puisse être accordé dans le cadre d’un prêt immobilier pour retraités à faibles revenus (mais avec un patrimoine financier suffisant), il convient davantage aux retraités percevant de forts revenus.

Attention : les taux d’un prêt in fine sont supérieurs à ceux d’un crédit immobilier amortissable.

En cas de décès d’un emprunteur ayant contracté un crédit immobilier, plusieurs scénarios peuvent se présenter.

Assurance emprunteur souscrite

Lorsqu'une assurance emprunteur a été souscrite, elle prend en charge le remboursement du capital restant dû (l’assureur rembourse donc à la banque la part de prêt immobilier restante).

Attention : si l’assurance ne couvre pas 100 % du crédit (ou en cas de fausse déclaration de l’emprunteur lors du remplissage du questionnaire médical), ses héritiers devront prendre en charge la part du remboursement du crédit non couverte par l’assurance.

Aucune assurance emprunteur n’a été souscrite

Le remboursement du crédit retombe alors sur la succession :

- Les héritiers peuvent choisir d’accepter ou de refuser la succession. En l’acceptant, ils doivent régler les dettes, y compris le crédit. En y renonçant, ils ne récupèrent rien, mais ne paient rien non plus.

- En acceptant la succession à concurrence de l’actif net, ils paient les dettes uniquement à hauteur de l’héritage reçu.

En cas de co-emprunteur survivant

Le remboursement du prêt accordé à un retraité à faibles revenus ne cesse donc pas automatiquement s’il décède.

Si le défunt avait contracté un crédit avec un co-emprunteur (conjoint, enfant…), celui-ci peut devenir seul responsable du remboursement du prêt, sauf si l’assurance emprunteur couvre aussi sa part.

Par exemple :

Si chacun est assuré à 50 %, l’assurance rembourse la moitié du capital restant dû en cas de décès de l’un des deux emprunteurs.

Si un seul emprunteur est assuré à 100 %, alors la totalité du crédit est remboursée par l’assurance en cas de décès de cette personne.

Si les deux sont assurés à 100 % chacun, le prêt est alors totalement remboursé, quel que soit le co-emprunteur décédé.