Achat de local professionnel : guide complet et conseils clés

Avant d’acheter un local professionnel, un entrepreneur ou une entreprise doit se poser certaines questions : quels sont les avantages et les inconvénients de cette opération ? Comment bien choisir son local ? Comment financer cet achat, notamment si l’emprunteur ne possède pas ou peu d’apport initial ? Pourquoi souscrire une assurance de prêt immobilier (assurance emprunteur) ? Quelles sont les tendances du marché immobilier professionnel ?

Analysons ces divers aspects ensemble.

Sommaire

• Pourquoi acheter un local professionnel ?
• Comment bien choisir son local professionnel ?
• Quelles sont les étapes pour acheter un local professionnel ?
• Comment financer l’achat d’un local professionnel ?
• Acheter ou louer son local professionnel : que choisir ?
• Tendances du marché immobilier professionnel

Quels sont les avantages et les inconvénients d'acheter un local professionnel ?

Les avantages de l’achat

L’achat d’un local professionnel permet de ne plus être dépendant d’un bail commercial, ce dernier impliquant des augmentations de loyer ou des clauses contraignantes.

Cette stabilité améliore également la visibilité des charges et des coûts à long terme.

Posséder son propre local représente aussi un investissement permettant de constituer un patrimoine immobilier. Ainsi, en cas de cessation d’activité professionnelle, il est possible de revendre le bien ou de le mettre en location pour générer des revenus (sauf lorsque le local a été acheté au nom de l’entreprise et constitue l’un de ses actifs).

Par ailleurs, contrairement à la location, l’achat permet d’éviter le paiement de loyers sans retour sur investissement.

Attention : un bail professionnel concerne les professionnels libéraux (comme les médecins), et dure 6 ans (renouvelable), tandis qu'un bail commercial s’adresse aux activités commerciales, industrielles ou artisanales, et dure 9 ans (renouvelable).

Les inconvénients et précautions à prendre

L’achat d’un local professionnel nécessite un apport personnel significatif et peut occasionner des frais annexes importants (frais de notaire, travaux, etc.). Il est donc primordial d’estimer ces coûts avant de s’engager.

En outre, lorsque l’entrepreneur souhaite acquérir un autre bien, il peut rencontrer des difficultés à emprunter si l’achat de son premier local professionnel a déjà été financé par un prêt bancaire.

En cas d’évolution ou de changement de stratégie (notamment un déménagement dans des locaux plus spacieux), il peut être plus compliqué de vendre ou d’adapter le local aux nouveaux besoins de l'activité professionnelle.

Enfin, le propriétaire du bien est responsable de l’entretien, des mises aux normes et doit s’acquitter des charges fixes.

L'achat du local professionnel représente donc un coût additionnel certain par rapport à une location.

Emplacement, surface, agencement, conformité réglementaire et détection des coûts cachés sont essentiels pour bien choisir un local.

L’emplacement : un critère décisif

Un local bien situé, accessible en transports et disposant d’un parking reste un atout considérable pour attirer à la fois clients et collaborateurs. Aussi, mieux vaut étudier soigneusement les axes routiers, les transports en commun à proximité, ainsi que l'existence de places de stationnement à proximité.

Investir dans un secteur géographique en plein développement augmente les chances d’attractivité commerciale et de plus-value en cas de cession de l'activité professionnelle.

Par conséquent, analyser les projets d’urbanisme, les infrastructures urbaines, la présence de commerces existants (notamment la concurrence), la population locale ou la zone de chalandise aidera à choisir un emplacement stratégique.

Bon à savoir : un achat de local professionnel sous forme de société civile immobilière (SCI) permet d'investir dans l'immobilier tout en protégeant son patrimoine immobilier d'éventuels créanciers liés à l’activité professionnelle. En outre, en cas de revente de son activité, l’entrepreneur peut conserver le local et générer ainsi des revenus fonciers.

Surface, agencement et conformité réglementaire

Le local professionnel doit répondre aux besoins immédiats de l’entreprise ou de l’entrepreneur, idéalement en offrant des possibilités d’expansion future. Une configuration modulable sera un avantage essentiel en cas de croissance de l’activité.

Le local doit impérativement être conforme aux réglementations applicables aux établissements recevant du public (ERP) : accessibilité des personnes à mobilité réduite, normes de sécurité incendie, installations électriques…

Les coûts cachés à anticiper

Les charges de copropriété peuvent inclure des frais de gestion, d’entretien des parties communes et des travaux éventuels. Il est donc important d'en prendre connaissance avant d’acheter un local.

La taxe foncière représente également une charge annuelle significative.

Les frais de notaire doivent aussi être intégrés au budget de l'acquéreur (entre 2 % et 8 % du prix d’achat du local professionnel).

Avant toute acquisition, une évaluation scrupuleuse des travaux est impérative : certains locaux nécessitent des rénovations, des mises aux normes énergétiques ou des aménagements en fonction de l’activité exercée.

Bon à savoir : Si l’achat immobilier d’un local représente un coût trop important, l’entrepreneur dispose d’une alternative : acquérir un terrain et y construire son local. Cette opération sera moins onéreuse que d’acheter un local dans la même zone géographique.

L'entrepreneur peut aussi envisager d’acheter un bien moins cher en ne payant pas un prix FAI (frais d’agence inclus).

L’achat nécessite de trouver et d’évaluer un bien immobilier adapté, de signer le compromis de vente, de finaliser la vente et de prendre possession du local.

Trouver et évaluer un bien immobilier adapté

Avant d’acheter, il convient d’analyser l’état du local et du bâtiment grâce aux diagnostics obligatoires, comme l’amiante, l'électricité ou la performance énergétique.

Une étude comparative des prix du marché permet d’obtenir de meilleures conditions pour l’achat d’un local professionnel : il est souvent possible de négocier le prix avec le vendeur en fonction des atouts et des défauts du bien.

Signer le compromis de vente

Le notaire joue un rôle essentiel pour sécuriser la transaction et inclure des clauses protégeant l’acheteur et le vendeur, telles que l’obtention du prêt immobilier ou la réalisation de travaux préalables.

Le délai de 2 à 3 mois avant la signature de l’acte de vente permet la finalisation des formalités administratives et financières.

Finaliser l’achat et prendre possession du local

L’acte de vente officialise le transfert de propriété et implique le paiement du prix d’achat, ainsi que des frais annexes.

Une fois propriétaire, il faut mettre à jour l’immatriculation de l’entreprise, souscrire une assurance et réaliser les travaux éventuels avant le démarrage de l'activité.

Il existe plusieurs façons de financer l’achat d’un local professionnel :

Apport personnel et solutions de crédit bancaire

Un apport de 20 à 30 % du prix est généralement exigé pour obtenir un prêt avantageux et rassurer les banques.

Celles-ci proposent divers modes de financement : prêt amortissable classique, prêt in fine (remboursement du capital en une seule fois, en fin de crédit), ou encore prêts aidés, en fonction de l’activité de l’emprunteur.

Crédit-bail et autres aides financières

Le crédit-bail permet de louer puis d’acquérir le bien en levant l’option d’achat, sans avoir à mobiliser des fonds immédiatement, comme dans le cas d’une vente immobilière classique. Ce mécanisme peut donc représenter une alternative intéressante, notamment pour les jeunes entreprises.

En outre, certains organismes publics ou collectivités locales proposent des subventions ou des prêts à taux avantageux pour l’acquisition de locaux professionnels.

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur protège l'entrepreneur en cas d’accident, de maladie ou d’événements impactant sa capacité de remboursement.

Elle évite également des conséquences fâcheuses en cas de problème personnel ou professionnel, et garantit ainsi la continuité de l’activité.

Depuis la loi Lemoine (2022), l’acheteur peut faire des économies en souscrivant une assurance emprunteur moins chère à tout moment, mais sous certaines conditions :

• L’assurance doit offrir un degré de garanties au moins égal ou supérieur à celui de son ancienne assurance emprunteur.
• Le crédit immobilier ne peut être contracté que par une personne physique (et non par une personne morale, comme une société).
• Le crédit doit servir à financer un local à usage mixte (professionnel et habitation).

Bon à savoir : l’assurance de prêt professionnel peut être envisagée pour couvrir toutes sortes de prêts professionnels : crédit immobilier, mais aussi achat de matériel ou encore prêt destiné à financer la trésorerie. C’est donc une assurance qu’un professionnel a tout intérêt à souscrire afin de développer son activité en toute sérénité.

Quels sont les avantages respectifs de l’achat et de la location du local professionnel ?

Les avantages de la location

La location nécessite un investissement moins important qu’un achat.

D’autre part, elle permet de s’adapter facilement aux changements d’activité ou d’emplacement.

Dans quelles situations l’achat est-il plus avantageux ?

Acheter sera plus pertinent pour une entreprise stable souhaitant projeter son activité sur le long terme que pour une nouvelle entreprise sans trésorerie conséquente.

L’achat peut aussi être optimisé fiscalement et générer une rentabilité à long terme, grâce à la valorisation du bien immobilier.

Les prix varient fortement en fonction des villes et des quartiers. Les zones à forte demande présentent des prix élevés (comme les centres-villes et les quartiers d’affaires), tandis que les zones périphériques restent plus abordables.

L’essor des zones secondaires et des locaux mixtes (bureaux et commerces) représente une opportunité pour les investisseurs. En outre, plusieurs aides publiques favorisent l’achat de locaux professionnels dans certaines régions.