Co-emprunteur avec ses parents : tout comprendre et sécuriser votre projet immobilier

Co-emprunter avec ses parents en bref

Le co-emprunt familial permet à un enfant d'acheter un bien immobilier en signant le crédit avec ses parents, ce qui augmente sa capacité d'emprunt et facilite l'accès au financement. Voici l'essentiel à retenir :

• Définition : chaque co-emprunteur signe le contrat de prêt et devient juridiquement responsable du remboursement total. À distinguer du garant (caution) et de l'apporteur (donation ou prêt familial).
• Avantages : revenus cumulés, meilleur taux, durée d'emprunt réduite, transmission patrimoniale anticipée pour les parents.
• Montages juridiques possibles : indivision (avec convention recommandée), démembrement de propriété (usufruit parents / nue-propriété enfant) ou SCI familiale.
• Risques à anticiper : responsabilité solidaire (la banque peut se retourner contre n'importe quel co-emprunteur), impact sur la succession et les droits, limitation de la capacité d'emprunt future des parents.
• Assurance emprunteur : indispensable pour protéger chaque co-emprunteur. La répartition repose sur la quotité (ex : 50/50). Les parents, plus âgés, ont des conditions plus onéreuses, d'où l'intérêt de la délégation d'assurance (loi Lemoine 2022) plutôt que le contrat groupe bancaire.
• Sortie du prêt : désolidarisation (avec accord bancaire), transfert de crédit ou revente du bien.

L’augmentation des prix de l’immobilier et le durcissement des conditions d’accès aux crédits immobiliers obligent les particuliers à faire preuve de davantage d’imagination. C’est pourquoi l'achat sous forme de co-emprunt avec ses parents se développe. Contracter un emprunt immobilier avec ses parents, bonne ou mauvaise idée ? Qui est responsable du remboursement ? Quelles précautions prendre, et quelle assurance emprunteur choisir ?

Sommaire

• Qu’est-ce qu’un co-emprunteur avec ses parents ?
• Pourquoi devenir co-emprunteur avec ses parents ?
• Les conditions pour emprunter avec ses parents
• Risques et précautions à prendre en cas de co-emprunt familial
• Assurance emprunteur pour co-emprunteur avec ses parents : comment bien choisir ?
• FAQ Questions complémentaires sur le co-emprunteur avec ses parents

Comment définir un co-emprunt familial ? Quelles en sont les parties prenantes ?

Définition du co-emprunt familial

Un co-emprunt familial désigne la situation où une personne contracte un crédit immobilier conjointement avec l’un ou plusieurs de ses parents, afin de financer un achat immobilier. Le co-emprunt entre frères et sœurs existe aussi, bien que moins courant.

Concrètement, chaque emprunteur signe le contrat de prêt immobilier et devient par conséquent juridiquement responsable du remboursement du crédit.

Un co-emprunt familial peut être contracté dans plusieurs cas :

• Achat d’une résidence principale par un enfant.
• Acquisition d’un logement destiné à la location.
• Investissement immobilier réalisé en famille.
• Financement d’un projet immobilier si l’enfant n’a pas une capacité d’emprunt suffisante.

Différences entre co-emprunteur, garant et apporteur

Il convient de distinguer ces 3 notions juridiques dans le cadre d’un prêt immobilier familial.

Le co-emprunteur :

• Il signe le contrat de prêt immobilier.
• Il devient responsable du remboursement.
• Il peut aussi être propriétaire du bien (co-acquéreur mentionné dans l’acte de vente signé devant notaire).

Le garant (caution) :

• Il ne rembourse le prêt qu'en cas de défaillance de l’emprunteur.
• Le garant n’est pas propriétaire du bien.

L’apporteur :

• Il participe financièrement au projet (donation ou prêt familial).
• Il ne souscrit pas le crédit immobilier.

Les avantages d’un co-emprunt avec ses parents sont multiples. Analysons lesquels.

Co-emprunter avec ses parents facilite l’accès au crédit immobilier et présente plusieurs avantages pour les parents comme pour les enfants.

Faciliter l’accès au crédit immobilier

Certains jeunes acheteurs rencontrent des difficultés pour obtenir un prêt immobilier jeune actif, dans la mesure où les banques prennent en compte plusieurs critères :

• Revenus stables de l'emprunteur.
• Son taux d’endettement (maximum 35 % de ses revenus).
• Sa situation professionnelle.
• Son apport personnel.

Or, si les revenus des parents de l’emprunteur sont pris en compte dans l’analyse du dossier, la banque peut considérer que le projet d'acquisition immobilière est plus pérenne. Ainsi, elle sera rassurée et accordera plus volontiers le crédit.

Augmenter sa capacité d’emprunt et obtenir un meilleur taux

Lorsque les parents deviennent co-emprunteurs, leurs revenus permettent :

• D’augmenter le montant du prêt immobilier.
• D’obtenir un meilleur taux de crédit.
• De réduire la durée d’emprunt.

Avantages et inconvénients pour les enfants et les parents

Le co-emprunt familial présente plusieurs avantages pour ses parties prenantes.

Pour l’enfant :

• Financement facilité par l’amélioration de la capacité d’emprunt.
• Possibilité d’acheter plus tôt.

Pour les parents :

• Possibilité d’aider financièrement leur enfant.
• Transmission patrimoniale anticipée.
• Investissement familial.

Cependant, le co-emprunt familial n’est pas sans contraintes :

• Responsabilité financière partagée.
• Impact potentiel sur la succession.
• Limitation de la capacité d’emprunt des parents.

Co-emprunter avec ses parents reste globalement avantageux. Toutefois, il faut remplir les conditions imposées par les banques et la loi française.

Il convient de satisfaire aux critères d’éligibilité des banques, de fournir les documents nécessaires, et d’opter pour le montage juridique le plus adéquat possible.

Critères d’éligibilité des banques

Les banques analysent plusieurs critères avant d’octroyer un emprunt avec des parents.

Les principaux éléments étudiés sont les suivants :

• Stabilité des revenus des différents emprunteurs.
• Âge des parents.
• Taux d’endettement global.
• Situation professionnelle.
• Viabilité du projet immobilier.

L’âge des parents peut impacter la durée du prêt ou le coût de l’assurance emprunteur.

Documents et justificatifs à fournir

Plusieurs documents doivent être fournis par l’ensemble des emprunteurs :

• Justificatifs d’identité.
• Avis d’imposition.
• Relevés bancaires récents.
• Derniers bulletins de salaire.
• Compromis de vente ou projet d’achat immobilier.

Règles en cas d’achat en commun : SCI, démembrement ou indivision

Lorsque l’achat immobilier est réalisé avec ses parents, 3 structures juridiques sont envisageables.

> L’indivision

• Chaque personne détient la part du bien proportionnelle à la part du bien financé.
• La répartition de ces parts est indiquée dans l’acte de propriété.
• Les décisions importantes doivent être prises collectivement.

N.B. : pour éviter les situations de blocage entre co-indivisaires, mieux vaut signer une convention d’indivision.

> Le démembrement de propriété

• Les parents acquièrent l’usufruit du bien immobilier (ils peuvent louer ou occuper le bien).
• Leur enfant détient la nue-propriété : il peut vendre le bien et devient propriétaire au décès de ses parents, avec des droits de succession moindres à payer.

> La SCI (société civile immobilière) familiale

• Le bien appartient à la SCI.
• Chaque membre possède des parts sociales.
• La gestion du bien est encadrée et facilitée par les statuts de la SCI.
• Possibilité de transmission par anticipation aux enfants du patrimoine.

Néanmoins, un co-emprunt familial n'est pas sans risques, il est donc important de les anticiper.

Il existe une responsabilité solidaire en cas de défaut de paiement ; le co-emprunt a aussi des conséquences sur la succession.

Responsabilité solidaire et conséquences en cas de défaut de paiement

La banque applique généralement la responsabilité solidaire dans un co-emprunt familial.

• Chaque co-emprunteur est légalement responsable du remboursement de l'intégralité du crédit.
• La banque peut se retourner contre n’importe lequel des emprunteurs en cas de défaut de paiement de l’un d’entre eux.

Par exemple, si l’enfant ne peut plus rembourser ses mensualités de crédit, les parents devront alors assumer entièrement le paiement du prêt restant dû.

Impact sur la succession et la fiscalité

Le co-emprunt familial peut impacter une succession.

En effet, selon la structure juridique choisie, plusieurs problématiques peuvent émerger :

• Répartition des parts du bien immobilier.
• Montant des droits de succession.
• Rachat de parts par les héritiers.

Attention : si un prêteur décède, la part du prêt qu’il devait rembourser est considérée comme un actif successoral. Laurent Guilmois, notaire, met en garde « Si l’emprunteur a la qualité d’héritier et que sa part successorale est d’un montant supérieur à sa dette, celle-ci vient s’imputer sur sa part »⁽¹⁾

Par conséquent, consulter un notaire évite les complications futures.

Conseils pour se protéger

Plusieurs précautions existent pour sécuriser un co-emprunt familial :

• Prévoir une convention d'indivision.
• Définir clairement la répartition des parts sociales en cas de SCI.
• Anticiper les scénarios de sortie du prêt.
• Souscrire une assurance emprunteur adéquate. Ce contrat permet de rembourser le crédit restant dû en cas de sinistre affectant un ou plusieurs co-emprunteurs.

Pourquoi souscrire une assurance emprunteur individuelle ?

L’assurance emprunteur protège les co-emprunteurs en cas d'aléa empêchant le remboursement du crédit : décès, invalidité, incapacité de travail…

Dans le cadre d’un co-emprunt familial, elle évite ainsi que le crédit restant dû ne repose uniquement sur l’un des emprunteurs si l’autre co-emprunteur est victime d’un sinistre qui l'empêche de rembourser.

Cas des profils particuliers

Les contrats d’assurance de prêt immobilier peuvent varier selon :

• L’âge des emprunteurs.
• L’état de santé.
• La pratique de sports à risque.

Cependant, les parents, plus âgés, se voient donc proposer des conditions d’assurance plus contraignantes et onéreuses que leur enfant. D’où l’importance de comparer les diverses solutions d’assurance crédit immobilier avant de s'engager.

Délégation d’assurance versus contrat groupe

Lors de la souscription d’un prêt immobilier, deux types d’assurance sont possibles.

La délégation d’assurance offre divers avantages :

• Une couverture plus adaptée, notamment pour les emprunteurs “à risques”.
• Des garanties sur mesure.
• Un prix nettement moins onéreux qu’un contrat de groupe.