Qu'est-ce que le prêt d'accession sociale (PAS) ?

Le prêt d’accession sociale, ou PAS, aide les ménages aux revenus modestes à financer leur résidence principale. Achat dans le neuf, dans l’ancien, construction ou travaux : plusieurs projets immobiliers peuvent être financés grâce au PAS. Son intérêt tient notamment à des conditions réglementées et à la possibilité de l’associer à certains prêts aidés.

Mais le PAS reste un crédit immobilier. Il faut respecter des plafonds de ressources et convaincre une banque de sa capacité à rembourser.

Sommaire

• Qu’est-ce que le plan d’accession sociale ?
• Qui peut bénéficier du prêt d’accession sociale ?
• Quels projets immobiliers peut-on financer avec un PAS ?
• Les avantages du prêt d’accession sociale
• Les modalités du prêt d’accession sociale
• Comment obtenir un prêt d’accession sociale ?
• Questions fréquentes sur le plan d’accession sociale

Définition et objectifs du PAS

On parle parfois de plan d’accession sociale, mais le nom officiel est prêt d’accession sociale. Le PAS est accordé par une banque ayant signé une convention avec l’État. Il s’adresse aux ménages qui respectent certaines conditions de ressources et souhaitent financer leur résidence principale.

Le logement doit en principe être occupé au plus tard un an après son achat ou la fin des travaux. Pour être considéré comme une résidence principale, il faut l’habiter au moins huit mois par an, sauf situations particulières prévues par le dispositif.

Les différences entre le PAS et un prêt immobilier classique

La principale différence vient de son encadrement. Le taux du PAS est plafonné, certains frais sont limités et l’accès au prêt dépend des revenus du foyer. Un crédit immobilier classique n’impose pas ces mêmes plafonds de ressources.

Pour autant, obtenir un PAS n’est jamais automatique. La banque étudie les revenus, les charges, le taux d’endettement, l’apport et l’assurance emprunteur. Elle reste libre de refuser un dossier qu’elle juge trop fragile.

Voyons maintenant quelles sont les conditions pour bénéficier du PAS.

Les conditions de ressources et plafonds de revenus

L’accès au PAS dépend du revenu fiscal de référence des personnes destinées à occuper le logement. La banque s’appuie sur les revenus de l’année N-2.

Lorsque le coût total de l’opération divisé par neuf est supérieur aux revenus fiscaux du foyer, cette valeur peut être retenue pour l’étude du dossier. Les plafonds applicables varient ensuite selon le nombre d’occupants et la localisation du futur logement.

Les zones géographiques éligibles

Les communes sont classées en zones A, A bis, B1, B2 et C selon la tension du marché immobilier. Cette localisation joue directement sur le plafond de ressources applicable.

C’est l’adresse du logement que vous souhaitez acheter qui compte, et non celle où vous vivez actuellement.

Les situations familiales prises en compte

Le calcul tient compte de toutes les personnes qui habiteront le logement. Couple, enfants ou autre occupant modifient donc le plafond applicable.

Le PAS n’est pas réservé aux couples, aux salariés en CDI ou aux primo-accédants. Ce sont avant tout les ressources du foyer et l’utilisation du bien comme résidence principale qui déterminent l’éligibilité.

Une fois votre éligibilité vérifiée, découvrez les projets finançables avec ce dispositif.

Achat d’une résidence principale neuve ou ancienne

Le PAS peut financer l’achat d’un logement neuf comme ancien. Dans un logement ancien achevé depuis au moins dix ans, certains travaux d’amélioration peuvent être financés lorsqu’ils atteignent au moins 4 000 €. Des règles différentes peuvent s’appliquer selon la nature des travaux.

Construction d’un logement

Le prêt peut également financer l’achat d’un terrain et la construction d’une maison. Plusieurs dépenses liées au projet peuvent entrer dans le coût de l’opération, notamment le terrain, les travaux et certains frais associés.

Travaux d’amélioration et de rénovation

Le PAS peut servir à financer des travaux d’économie d’énergie, une extension, une surélévation, l’adaptation du logement au handicap ou la transformation d’un local en habitation.

Passons maintenant aux avantages concrets de ce prêt aidé.

Un taux d’intérêt plafonné par la réglementation

Le PAS peut proposer un taux fixe, variable ou modulable. Son taux est plafonné par la réglementation, ce qui apporte un cadre au financement.

Ce plafond ne garantit toutefois pas que l’offre sera plus intéressante qu’un autre crédit disponible au même moment. Pour comparer, regardez surtout le TAEG, qui tient compte du taux mais aussi des frais obligatoires et de l’assurance.

La réduction des frais de notaire

Le PAS permet de bénéficier d’une réduction de la rémunération du notaire liée au contrat de prêt. Lorsque le prêt est garanti par une sûreté réelle, cette garantie bénéficie également d’une exonération de taxe de publicité foncière.

Il ne faut pas confondre cet avantage avec une suppression générale des frais de notaire liés à l’achat du logement.

L’absence de frais de dossier bancaire

Le PAS ne signifie pas nécessairement que la banque ne facture aucun frais de dossier. Les frais d’instruction sont encadrés, mais une somme peut rester à payer selon l’établissement.

Vérifiez donc ce montant directement sur l’offre plutôt que de considérer le dossier bancaire comme gratuit.

La possibilité de cumul avec d’autres prêts aidés

Le PAS peut notamment être associé, sous réserve de respecter leurs conditions respectives, à un PTZ, à un prêt d’épargne logement ou à un prêt Action Logement. D’autres financements peuvent éventuellement compléter le plan de financement après étude par la banque.

Voici les principales modalités à connaître avant de déposer votre demande de PAS.

Montant et durée de remboursement

Le PAS peut financer jusqu’à 100 % du coût de l’opération éligible, dans les limites prévues par la réglementation (certains frais annexes peuvent toutefois rester à votre charge : vérifiez leur traitement dans le plan de financement proposé par la banque). Pour certaines opérations de travaux, le montant des travaux doit atteindre au moins 4 000 €.

La durée de remboursement s’étend de 5 à 30 ans. Le contrat peut prévoir des aménagements permettant de porter la durée totale jusqu’à 35 ans.

Une durée longue réduit la mensualité, mais augmente généralement le coût total des intérêts. C’est donc l’équilibre entre mensualité supportable et coût final qui doit guider le choix.

Taux d’intérêt et conditions de prêt

Les banques conventionnées restent libres de proposer leur propre taux tant qu’elles respectent le plafond réglementaire. Avant de vous lancer, pensez à demander plusieurs offres.

Comparez le TAEG, les mensualités, le coût total du crédit et celui de l’assurance emprunteur. Un petit écart mensuel peut représenter une somme importante sur 20 ou 25 ans.

Les garanties exigées par les banques

La banque peut demander une garantie sur le logement ainsi qu’une assurance emprunteur.

Pour l’assurance, regardez notamment les garanties, les exclusions et la quotité retenue pour chaque emprunteur.

Vous êtes prêt à vous lancer ? Voici comment procéder.

Constituer son dossier de demande

Préparez vos avis d’imposition, justificatifs de revenus, bulletins de salaire et documents concernant le futur logement. Pour une construction ou une rénovation, ajoutez les devis et le détail des travaux.

Un dossier complet permet à la banque d’évaluer plus rapidement la cohérence du projet.

Les établissements bancaires proposant le PAS

Toutes les banques ne proposent pas nécessairement ce financement. L’établissement doit avoir signé une convention avec l’État. Vérifiez ce point avant de déposer votre dossier.

Rien ne vous oblige par ailleurs à vous arrêter à votre banque habituelle. Comparer plusieurs établissements permet de mesurer les écarts de taux, d’assurance et de frais.

Les délais de traitement et d’obtention

Une fois l’offre de prêt reçue, elle reste valable au minimum 30 jours. Un délai légal de réflexion s’applique avant son acceptation.

Anticipez ces délais dans le calendrier de votre achat, surtout lorsque le compromis de vente fixe une date limite pour obtenir le financement.

Pour finir, répondons aux questions les plus fréquentes.