Quels sont les motifs d’un refus de prêt immobilier ?
Si certaines caractéristiques de l'emprunteur déterminent sa réponse finale (âge, montant emprunté, durée du crédit), il existe aussi de multiples motifs de refus d'un prêt immobilier par une banque : taux d’endettement trop élevé, apport personnel nul ou insuffisant, mauvaise gestion des comptes... Découvrons-les.
Taux d’endettement trop élevé
Une banque refusera d'accorder un crédit immobilier à un emprunteur avec un taux d'endettement trop élevé, car son reste à vivre sera trop faible et l'empêchera donc de maintenir son niveau de vie. Ainsi, ce taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %, sauf en de rares exceptions, par exemple lorsque les revenus de l’emprunteur sont très importants ou qu'il peut apporter de solides garanties, comme une hypothèque ou un nantissement.
Apport personnel nul ou insuffisant
Une banque prêtera beaucoup plus facilement à un emprunteur qui dispose d'un apport personnel. Généralement, les banques demandent un apport de 10 % du prix de vente. La raison est simple : il s'agit peu ou prou de la part des dépenses destinées à finaliser juridiquement cette vente, principalement les frais d'enregistrement et de notaire, que la banque ne veut pas avancer, car en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, il s'agira de sommes perdues.
Un emprunteur qui apporte un pourcentage du prix de vente supérieur à 10 % aura moins de risques de voir son prêt immobilier refusé.
Surendettement
Le fichier national des incidents de remboursement de crédit (FICP) tenu par la Banque de France liste les particuliers qui ont déposé un dossier de surendettement ou qui ont un retard dans le remboursement de leur crédit.
Une banque refusera d'accorder un crédit immobilier à un emprunteur tant qu'il n'a pas remboursé les sommes dues au titre d'un crédit contracté.
Le remboursement du crédit fera disparaître un emprunteur du FICP et il pourra donc faire une demande de prêt immobilier.
En revanche, dans l'hypothèse où l'emprunteur a saisi une commission de surendettement, il peut rester inscrit au FICP pendant 7 ans. Ce qui bloquera toute demande de prêt immobilier.
Situation professionnelle ou personnelle instable
Les banques préfèrent les emprunteurs percevant des revenus réguliers, c'est-à-dire les salariés en CDI ou les fonctionnaires (une fois passée leur période d'essai).
Inversement, un travailleur indépendant aura plus de chances d'essuyer un refus de prêt immobilier, sauf à justifier de revenus réguliers et suffisants sur une période de 3 ans.
D'autres facteurs liés à la situation personnelle de l'emprunteur peuvent motiver un refus de prêt immobilier, comme une situation familiale instable (par exemple si un particulier demande un prêt en pleine instance de divorce), ou une dépendance avérée aux jeux d'argent.
Mauvaise gestion des comptes
Avant d'accorder un prêt immobilier, une banque vérifie systématiquement l'état des comptes de l'emprunteur. Or, si elle réalise qu'il est dépensier ou se trouve régulièrement en situation de découvert, son prêt immobilier sera refusé, car la banque aura des doutes sur sa capacité à rembourser.
Absence d'assurance emprunteur
L'assurance emprunteur sert à assurer le remboursement du crédit à la banque en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Même si elle est légalement non obligatoire, dans la pratique, jamais une banque n'accordera de crédit immobilier à un emprunteur s'il n'a pas souscrit d'assurance emprunteur.
Or, cette situation peut se produire si l'emprunteur est trop âgé, mais surtout s'il présente un risque de santé aggravé aux yeux des assureurs. Dans ce deuxième cas, il lui faudra alors se tourner vers la convention AERAS, qui permettra aux emprunteurs considérés comme à risques de trouver une assurance emprunteur.
Dossier de crédit mal rempli
Des erreurs dans le remplissage dans le dossier de crédit ou des documents demandés oubliés pourront entraîner un refus de prêt immobilier.
Taux d'usure dépassé
Le taux d'usure désigne le taux d'intérêt maximal auquel les banques peuvent prêter. Il est calculé chaque trimestre par la Banque de France en fonction des taux d'intérêt moyens sur un trimestre, auquel on ajoute un tiers. Or, le taux d'usure sert à déterminer le TAEG (Taux d’Intérêt Annuel Effectif Global), qui comprend le taux d'intérêt nominal et les coûts annexes du crédit immobilier, comme l'assurance emprunteur ou les frais de dossier.
Le TAEG ne peut pas être supérieur au taux d’usure du trimestre ; à défaut, la banque doit obligatoirement refuser toute demande de prêt, sous peine d'amende.
Mais en cas de forte remontée des taux d'intérêt d'emprunts, ceux-ci peuvent dépasser le taux d'usure fixé il y a 3 mois, donc diminuer la capacité d'emprunt des particuliers et entraîner des refus de prêts immobiliers.
Absence de cautionnement
Une banque peut obliger un emprunteur à souscrire un cautionnement (garantie) : une société spécialisée garantit le remboursement du crédit si l'emprunteur fait défaut.
À défaut, la banque peut refuser un crédit immobilier.
Il existe plusieurs sociétés de cautionnement, telles que la SACCEF (qui dépend de la Caisse d'Epargne), CNP ou SOCAMI (Banque Populaire).
L'organisme Crédit Logement dépend de l'État Français et se porte caution pour les emprunteurs souhaitant obtenir un crédit immobilier auprès d'une banque, notamment lorsque des particuliers n'arrivent pas à trouver un organisme de cautionnement acceptant de se porter garant.
Toutefois, Crédit Logement n'accepte pas de se porter caution si les capacités de remboursement du crédit par l'emprunteur lui semblent trop aléatoires.
En outre, il faut que le prêt immobilier permette à l'emprunteur d’accéder à la pleine propriété du bien immobilier. Crédit Logement refuse de cautionner un prêt immobilier pour financer un projet d'indivision ou de démembrement de propriété.
À la fin du prêt ou à l'occasion de la revente du bien immobilier, Crédit Logement restitue à l'emprunteur une partie de sa caution (sa participation déposée au Fond mutuel de garantie, procédure obligatoire pour se voir accorder une caution).