La déductibilité des intérêts d'emprunt pour logements en location
Quel est le principe de déductibilité des frais d'emprunt pour l'achat de logements mis en location ? Quels sont les intérêts d’emprunt déductibles ?
Le principe de déductibilité des frais d'emprunt des revenus locatifs
Si vous achetez un bien immobilier grâce à un crédit bancaire, dans le but de le louer meublé ou non meublé, et que vous êtes imposé au régime réel, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt du crédit de vos revenus locatifs. Plus précisément, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt pour l’achat du logement, ainsi que les frais d'emprunt.
Ces frais d'emprunt englobent plusieurs catégories de dépenses : coûts nécessaires aux frais de garantie (par exemple une inscription hypothécaire ou en privilège), sommes versées à un organisme de cautionnement, ou encore les commissions ou agios bancaires, les frais de mainlevée, les primes d'un contrat d'assurance-vie ou d'une assurance-décès souscrits dans le but de garantir le remboursement de l'emprunt.
Dans l'hypothèse d'un bien immobilier locatif acheté à crédit, doit-on déclarer ce prêt immobilier aux impôts ?
- Il faut déclarer les frais et intérêts d’emprunt du prêt immobilier aux impôts.
- Il faut pouvoir prouver à l'administration fiscale que les intérêts d'emprunt correspondent bien à des charges locatives effectives.
- Seules les dépenses durant l'année d'imposition sont déductibles.
Vous ne pouvez déduire ces intérêts que s'ils se rapportent à un emprunt contracté pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l'agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location.
Attention, les intérêts d'emprunt de vos revenus fonciers sont déductibles pendant 10 ans maximum. Indirectement, votre impôt sur le revenu sera donc moindre grâce au crédit immobilier et à ses intérêts d'emprunt, car ils font baisser vos revenus fonciers.
Il faut déclarer les intérêts d’emprunt dans l'imprimé fiscal 2044 N, à la ligne 250, ainsi qu'à la ligne 410 de la déclaration fiscale 2042.
En outre, s'il s'agit d'une location meublée, il faut remplir la case c2b du formulaire 2031-SD.
Si vous renégociez uniquement votre crédit immobilier pour réduire votre impôt sur le revenu, mauvaise nouvelle : vous ne pouvez pas déduire les dépenses liées à la souscription du nouvel emprunt.
En revanche, il faut déclarer ce prêt immobilier aux impôts si cette renégociation a contribué à diminuer le montant des intérêts dus (car leur déduction est alors possible).
Quels intérêts d’emprunt peut-on déduire des revenus locatifs ?
Plusieurs dépenses sont déductibles des revenus locatifs :
- Les dépenses liées à la conservation du logement.
- Les frais de réparation ou d’amélioration du logement.
- Les dépenses liées à l’acquisition, l’agrandissement, la construction ou la reconstruction du logement.
Par ailleurs, il existe d'autres charges que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs, notamment les impôts locaux, les frais de gestion ou d'administration du logement, les charges récupérables non récupérées au départ du locataire, ou les indemnités d’éviction et les frais de relogement.
Bon à savoir : si le logement locatif est acquis dans le cadre d'un programme de défiscalisation, il est possible de déduire certaines dépenses, comme des travaux réalisés dans le cadre de la loi Malraux, ou les intérêts d'emprunt avec la loi Pinel.
Mais il faut absolument déclarer ces crédits immobiliers et déductions d'impôts, car l'administration fiscale, sourcilleuse, encadre strictement ces dispositifs d'incitation fiscale.
