Tout savoir sur le titre de propriété

Le titre de propriété est un document attestant l'identité du propriétaire d'un bien immobilier. Son mode d'obtention diffère selon qu'il s'agit d'un achat, d'une donation ou d'une succession. Si vous le perdez, le Service de la publicité foncière ou votre notaire peuvent vous en fournir une copie.
Quelles sont les mentions obligatoires devant figurer dans ce document ? Quelles prérogatives confère-t-il sur un bien ?
Découvrons ces points ensemble.

Vous vous demandez certainement qu’est-ce ce qu’est un titre de propriété.

Un titre de propriété désigne un document juridique conférant la qualité de propriétaire d'un appartement, d'une maison ou d'un terrain à une personne désignée, et attestant de son droit de propriété sur ce bien. D'un guide du prêt immobilier à l'autre, ce document est également appelé "acte de propriété".

Il s'agit d'un acte authentique qui ne peut être réalisé que par un notaire.

Vous devez donc conserver votre titre de propriété tant que vous ne vous dépossédez pas de votre bien.

Ce document confère 2 avantages importants à l'acheteur.

D'une part, la certitude que des hypothèques ne grèvent pas déjà le bien vendu. D'autre part, la vente est opposable aux tiers.

Il est demandé dans certaines situations, par exemple, si vous souhaitez revendre, hypothéquer votre bien, ou y réaliser des travaux d'extension.

Enfin, cet officier ministériel a le devoir de conserver les actes authentiques au sein de son office notarial.

Notez qu'il est obligatoire de recourir à un notaire pour réaliser certains actes juridiques, comme une donation-partage.

Il existe 3 situations où l'on reçoit un titre de propriété : achat, donation et succession.

Ces opérations seront systématiquement enregistrées au Service de la publicité foncière.

Si vous achetez un bien ancien, lors de la signature de l'acte authentique, le notaire vous remettra une attestation de propriété provisoire (une copie de l'acte de vente). Ce document vous permettra de jouir de votre bien, mais aussi d'accomplir certaines démarches administratives : souscrire un abonnement pour l'électricité, souscription à une assurance habitation...  

Dans un délai de 6 mois après la vente, votre notaire va procéder à l'enregistrement de l'attestation de propriété provisoire auprès du Service de la publicité foncière. Puis, le notaire vous remettra votre titre de propriété définitif.

Pour la construction d'une maison neuve, l'acte d'achat du terrain fera office de titre de propriété de la maison qui y sera construite.

Un acte de vente en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) constitue un titre de propriété provisoire. Comme pour une vente de bien ancien, le notaire enregistrera la vente auprès du Service de la publicité foncière, afin que l'acquéreur reçoive son titre de propriété définitif.

En cas de donation ou de succession, il n'y a pas de vente. Le notaire va donc remettre une attestation de propriété immobilière aux donataires ou héritiers. Dans le cadre d'une succession, le notaire doit rédiger ce document dans les 6 mois suivant le décès.

Si vous demandez encore comment choisir un notaire sereinement, sachez que ce professionnel a l'obligation de conserver l'original de votre titre de propriété. Par conséquent, il peut vous en fournir une copie.

Mais, au même titre que les émoluments des frais de notaire, il s'agira d'un service payant.

Vous pouvez également vous adresser au Service de la publicité foncière, qui vous remettra -gratuitement- une copie du document original.

Il existe 2 types de formulaires, en fonction de l'année d'achat du bien : avant ou après 1956.

Un titre de propriété doit contenir plusieurs mentions obligatoires :

• La désignation du bien : adresse, superficie, description...
• Le classement du bien (maison, appartement...)
• Les propriétaires successifs du bien
• Les parties à l'acte (acheteur et vendeur) et leur état civil
• La date de l'acte de vente
• L'office notarial où vendeur et acheteur ont signé l'acte de vente
• La signature du notaire et des parties
• Le prix de vente du bien et les charges (sauf s'il s'agit d'une donation ou d'une succession)
• Les références cadastrales (extrait de cadastre de moins de 3 mois demandé par le notaire)
• L'origine de la propriété (qui peut figurer en annexe du titre de propriété) : achat, donation, héritage.
• Les modifications effectuées
• Les conditions générales de la vente, ses modalités et ses charges
• Les droits de propriété attachés au bien vendu, comme le droit d'usage
• Les immeubles par destination : parties du bien immobilier indispensables, qui ne peuvent être cédées indépendamment
• Les diagnostics techniques *
• Les servitudes qui grèvent le bien, par exemple si vous achetez un monument historique, vous devez organiser des visites ouvertes au public
• Le règlement de copropriété s'il y a lieu

Les prérogatives auxquelles donne droit le titre de propriété

Contrairement à ce que l'on constate avec un titre de propriété classique, il est possible de prévoir par un acte juridique que les prérogatives attachées à la propriété d'un bien soient exercées par des personnes différentes.

Le droit de propriété englobe 3 prérogatives du propriétaire :

• L’usus (utilisation du bien)
• Le fructus (jouir du bien ou en récolter ses fruits)
• L’abusus (le droit de disposer du bien)

La plupart des biens sont détenus en pleine propriété, c'est-à-dire lorsque le propriétaire dispose à la fois de l'usus, du fructus et de l'abusus.

Mais en cas de démembrement de propriété, ces droits sont détenus par des personnes différentes (un titre de propriété standard ne conviendra donc pas) : le "nu-propriétaire" a la faculté de disposer du bien (par exemple en le vendant ou le léguant); tandis que l' "usufruitier" a l'usage du bien et peut en tirer des revenus. Le démembrement présente des avantages pour anticiper la transmission de son patrimoine et bénéficier d'allégements fiscaux *.

Le démembrement ne doit pas être confondu avec l'indivision, que l'on observe parfois en situation de divorce : le bien peut être conservé en indivision, et l'emprunt immobilier en cas de divorce sera remboursé par les 2 conjoints.

* Pour que la vente ait lieu et que le titre de propriété soit remis par le notaire, le vendeur doit obligatoirement remettre à l'acheteur des diagnostics techniques, ainsi que le carnet d'information du logement (CIL).

Si vous souhaitez renégocier un prêt immobilier d'un bien détenu depuis longtemps, la réalisation préalable de ces diagnostics pourra jouer en votre faveur.

* Source : Le Figaro