DPE collectif : tout savoir sur le diagnostic de performance énergétique en copropriété

À quoi le diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif) sert-il ? Pourquoi le distinguer du DPE individuel ? Quel est son but ? Son contenu ? Son prix ? Est-il obligatoire ? Quelle est sa durée de validité ? Quelles catégories d’immeubles sont concernées par ce diagnostic immobilier ? Peut-on le contester ?

Découvrez toutes les réponses à ces questions dans ce dossier.

Sommaire

• Qu’est-ce que le DPE collectif ?
• Le DPE collectif est-il obligatoire pour votre copropriété ?
• Comment réaliser un DPE collectif ?
• Quel est le coût d’un DPE collectif ?
• Que contient le rapport de DPE collectif ?
• Comment utiliser le DPE collectif pour améliorer la performance énergétique ?
• Questions fréquentes sur le DPE collectif

Comment définir le DPE collectif ? Pourquoi distingue-t-on DPE collectif et DPE individuel ?

Définition et objectifs du diagnostic de performance énergétique collectif

Le DPE collectif sert à évaluer la performance énergétique d’un immeuble collectif ainsi que son impact environnemental dans le cadre de la transition énergétique : consommation énergétique, émissions de gaz à effet de serre…

Ce diagnostic immobilier sert donc à endiguer le phénomène de précarité énergétique et à réduire l'empreinte carbone des bâtiments en copropriété.

Différence entre DPE collectif et DPE individuel

Le DPE individuel repose sur la même volonté de réduction de l'empreinte carbone des bâtiments que le DPE collectif. Ils reposent sur le même système de classement allant de la lettre : A (bâtiment ou logement peu énergivore) à la lettre G (bâtiment ou logement extrêmement énergivore).

Toutefois, à la différence du DPE collectif qui concerne toute une copropriété, le DPE individuel ne concerne qu’un seul logement. Il est obligatoire lors de la vente ou de la mise en location d'un logement, et fait partie des documents demandés au vendeur.

Cependant, le DPE individuel n'est pas obligatoire dans certains cas particuliers, par exemple pour un bâtiment sans chauffage.

Maintenant que vous comprenez ce qu’est le DPE collectif, voyons dans quels cas il devient obligatoire pour votre copropriété.

Quel est l’impact de la loi Climat et Résilience sur une copropriété ? Quelles sont les copropriétés concernées et le calendrier d'application de cette loi ?

Cadre légal et loi Climat et Résilience

La loi Climat et Résilience du 24 août 2021 a pour enjeu majeur la réduction de 40 % ou plus des émissions de gaz à effet de serre en France à l'horizon 2030. Pour y parvenir, elle fixe plusieurs objectifs :

• Gel des loyers pour les logements classés F ou G par leur DPE.
• Interdiction de location de passoires thermiques (qui pour l’instant ne concerne que les logements classés G ou G+, puis s’appliquera aux logements classés F en 2028 et E en 2034).
• Audit réglementaire obligatoire pour les immeubles détenus en monopropriété.

Copropriétés concernées par l’obligation

Le site service-public.gouv.fr précise que « Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE collectif. »

Échéances et calendrier d’application

Le DPE collectif est obligatoire dans les hypothèses suivantes :

• Depuis le 1er janvier 2024, pour les bâtiments d'habitation collective de plus de 200 lots.
• Depuis le 1er janvier 2025, pour les bâtiments d'habitation collective comportant entre 50 et 200 lots.
• Depuis le 1er janvier 2026, pour les bâtiments d'habitation collective de 50 lots au maximum.
• À partir du 1er janvier 2028 pour les bâtiments d'habitation collective situés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion et Mayotte.

En outre, les immeubles contenant des logements classés D, E, F et G et détenus en monopriété doivent réaliser un audit énergétique réglementaire pour pouvoir être vendus :

• Depuis le 1er avril 2023 pour les bâtiments de classe F et G.
• À partir du 1er janvier 2025 pour les bâtiments de classe E.
• À partir du 1er janvier 2034 pour les bâtiments de classe D.

Une fois l’obligation identifiée, il est essentiel de savoir comment se déroule concrètement la réalisation de ce diagnostic.

Qui est habilité à réaliser un DPE collectif ? Quelles sont les étapes de réalisation d’un DPE en copropriété ? Quels documents et informations faut-il fournir ?

Qui peut réaliser le DPE collectif : le rôle du diagnostiqueur certifié

Le DPE collectif est établi par un diagnostiqueur, qui doit respecter plusieurs conditions :

• Il doit détenir un certificat de compétence délivré par un organisme certificateur agréé.
• Il doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.
• Il doit être indépendant et impartial, et ne doit donc avoir aucun lien avec une personne physique ou morale impliquée dans la copropriété (par exemple avec un copropriétaire), ni même avec un corps de métier qui pourrait réaliser des travaux qui concernent le DPE collectif dans cet immeuble.

Les étapes de réalisation du diagnostic énergétique en copropriété

Pour réaliser un DPE, il convient de suivre plusieurs étapes obligatoires :

Le syndic de copropriété de l’immeuble inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires son intention de réaliser un DPE.

Le syndic doit ensuite inscrire à l'ordre du jour la question du choix du prestataire.

Enfin, l'assemblée générale doit voter cette résolution à la majorité simple des copropriétaires.

Le diagnostiqueur intervient ensuite dans l’immeuble afin d'établir le DPE collectif.

Une fois son diagnostic établi, il transmet ce document au syndic de copropriété de l’immeuble et à l'Agence de la transition écologique (Ademe).

Documents et informations nécessaires

Afin que le diagnostiqueur puisse accomplir sa mission, le syndic de copropriété de l’immeuble où il intervient doit lui fournir plusieurs documents :

• Un descriptif des installations de chauffage, refroidissement, ventilation et d’eau chaude sanitaire.
• La façon dont ces différentes installations sont gérées.
• La répartition des frais qu'elles engendrent au sein de la propriété.
• Tout document relatif à la consommation énergétique au sein de l’immeuble (par exemple un descriptif de travaux d’isolation thermique).

Au-delà de la procédure, il est important d’anticiper le budget nécessaire pour ce diagnostic.

Quel est le tarif moyen d’un DPE collectif ? Quels sont les facteurs qui influencent son prix ?

Tarifs moyens selon la taille de l’immeuble

Il faut compter entre 1 000 et 4 000€, voire 5 000 euros, ce tarif variant en fonction de la superficie ou des caractéristiques de l'édifice.

Facteurs influençant le prix du diagnostic

Outre la taille de l’immeuble, plusieurs facteurs influencent le prix d’un DPE collectif :

• La répartition des tantièmes détenus par chaque copropriétaire du bâtiment.
• Les caractéristiques des installations déjà présentes : système d’eau, de chauffage, existence d’une isolation performante…

N.B. : la réalisation d’un DPE collectif peut nécessiter jusqu'à six mois.

Aides financières disponibles pour les copropriétés

Contrairement à certains dispositifs publics destinés à encourager la transition écologique, il n’existe ni aide ni avantage fiscal pour les propriétaires qui réalisent un DPE collectif.

Les dépenses engendrées pour réaliser ce document restent donc à la charge des copropriétaires.

Exception : si des copropriétaires réalisent un DPE non obligatoire, alors l’Ademe peut financer le coût de ce DPE, mais à hauteur de 50 % maximum. Cependant, il ne s’agit pas d’une aide systématique.

Comprendre le contenu du DPE collectif vous permettra d’exploiter pleinement ses résultats.

Le document comprend l'évaluation de la consommation énergétique de l'immeuble, son classement énergétique et des propositions d'amélioration.

Évaluation de la consommation énergétique et émissions de gaz à effet de serre

Le DPE détaille les caractéristiques énergétiques de l’immeuble, ainsi que la quantité d'énergie qu’il consomme, ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Le diagnostiqueur évalue 60 points différents, par exemple les caractéristiques de la construction (murs, matériaux, vitrages, plafonds…).

Classement énergétique de l’immeuble

Le DPE collectif aboutit à l'attribution d’une étiquette énergie, sur une échelle de A (bâtiment peu polluant et peu gourmand en énergie) à G (bâtiment extrêmement énergivore).

Une étiquette climat indique quant à elle le niveau d'émissions de CO2 de l’immeuble par mètre carré et par année, là encore avec un classement de A à G.

Recommandations de travaux de rénovation énergétique

Le diagnostiqueur recommande des travaux, afin d'améliorer la performance énergétique de l’immeuble. En outre, il estime le coût de ces travaux.

Ces recommandations permettent de planifier les travaux destinés à améliorer la performance énergétique de l’immeuble.

Chaque copropriétaire peut consulter ce document auprès du syndic de copropriété ou dans l'annexe du carnet d’entretien du bâtiment.

Quel est le lien entre le DPE collectif et le PPPT ? Comment le DPE collectif priorise-t-il les travaux de rénovation ? Quel est son impact sur les charges de copropriété et la valeur du bien ?

Lien avec le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT)

Le Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT) a pour objectif d’inciter les copropriétaires à entreprendre des travaux de rénovation, grâce à l’élaboration d’un programme précis des travaux à réaliser sur une période de dix ans.

Établi à partir du diagnostic technique du bâtiment et du DPE collectif, ce plan a pour but de garantir le bon entretien de l’immeuble, tout en améliorant ses performances énergétiques.

Exception : le PPPT n’est pas obligatoire lorsque le Diagnostic Technique Global (DTG) conclut à l'absence de nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années.

Priorisation des travaux de rénovation

Le rapport de visite du diagnostiqueur doit servir de base afin de prioriser les travaux de rénovation.

En effet, ce document explique comment réaliser des économies d'énergie, des pistes d'amélioration, ainsi que des hypothèses ou des conseils pour rendre le bien immobilier plus performant en matière énergétique et moins polluant.

Impact sur les charges de copropriété et la valeur du bien

Un DPE collectif a moins d'impact qu’un DPE individuel, dans la mesure où l'absence de ce dernier rendra toute vente immobilière du logement impossible.

Or, aussi étonnant que cela puisse paraître, l’absence de DPE collectif n’est pas actuellement sanctionnée par la législation en vigueur : aborder la question lors de l'assemblée générale ou une simple déclaration de principe des copropriétaires en ce sens suffit.

En revanche, si l'absence de DPE cause du tort à un propriétaire, il peut alors engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires. Par exemple, si le classement énergétique de l’immeuble ou ses installations collectives impactent sensiblement le DPE de son propre logement.

Pour répondre aux questions les plus fréquentes, voici une section dédiée.