Achat d’un bien immobilier : quels documents demander au vendeur ?

Avant d’acheter un bien immobilier, il est primordial de demander plusieurs documents au vendeur. Cela permet de connaître l’état général du logement, l’existence de matériaux non conformes ou de vices cachés. Mais également, de savoir si ce logement n’est pas grevé par d’éventuelles dettes (comme une hypothèque). Ainsi, en cas de mauvaise surprise, il est donc encore temps de renoncer à contracter un prêt immobilier ou une assurance emprunteur. Titre de propriété, diagnostics immobiliers, certificat de mesurage… Quels sont les documents à demander au vendeur ? À quoi servent-ils respectivement ?

Sommaire

• Pourquoi demander des documents au vendeur est-il essentiel ?
• Quels documents juridiques essentiels l’acquéreur doit-il obtenir avant un achat immobilier ?
• Documents d’information complémentaires à demander
• Quand et comment obtenir ces documents ?
• Préparer votre financement et votre assurance emprunteur
• FAQ

La demande de documents au vendeur d’un bien immobilier sert à sécuriser juridiquement et financièrement cette transaction. Les documents remis à l’acheteur lui permettent de vérifier la conformité du bien avec l’offre, et les éventuelles contraintes inhérentes au bien immobilier. Ainsi, il pourra prendre une décision éclairée et éviter les risques de mauvaise surprise, voire de litiges après la signature de l’acte de vente.

Le vendeur du bien immobilier est soumis à une obligation légale d’information et de transparence. À ce titre, il est tenu de communiquer à l’acheteur toutes les informations susceptibles d’influencer le consentement de ce dernier.

Concrètement, cette obligation implique la remise de documents définis par la loi : diagnostics techniques, titre de propriété, documents de copropriété, informations sur les travaux réalisés ou votés en assemblée générale de copropriétaires...

En cas de manquement à cette obligation, la responsabilité du vendeur peut être engagée, l’acheteur peut faire annuler la transaction ou demander une réduction du prix de vente.

De même, ne pas disposer de l’ensemble des documents expose l’acheteur à plusieurs risques majeurs. Lesquels ?

• Vices cachés : sans diagnostic ou historique des travaux, certains défauts graves peuvent être découverts après l’achat (par exemple, des installations non conformes).
• Erreurs de surface, en absence de mesurage officiel l’acquéreur peut acheter une surface inférieure à celle décrite dans l’offre immobilière, ce qui déprécie la valeur du bien immobilier.
• Charges ou servitudes inconnues : des charges élevées, des procédures en cours ou des travaux votés peuvent alourdir significativement le budget de l’acheteur. En outre, le bien peut être assorti de servitudes qui doivent être précisées dans l’acte de vente.

N.B. : les documents fournis par le vendeur peuvent également déterminer l’obtention du financement par l’acheteur, dans la mesure où une banque demande d’abord un dossier complet pour accepter le financement du prêt immobilier.

En outre, certaines informations peuvent être demandées pour souscrire une assurance emprunteur. Par conséquent, disposer de l’ensemble des documents que doit remettre le vendeur pour un achat immobilier augmente les chances de l'acheteur d’obtenir une offre de prêt.

Le titre de propriété, le justificatif d’identité et d’adresse, les documents relatifs au prêt immobilier en cours, les diagnostics immobiliers (DDT) et le certificat de mesurage sont les documents que l’acheteur doit demander au vendeur pour investir en toute sérénité.

Titre de propriété

Le titre de propriété (ou acte de propriété), rédigé par un notaire, atteste que le vendeur est le propriétaire du bien immobilier mis en vente.

Par ailleurs, il certifie qu’aucune hypothèque ne grève le bien immobilier, et il est opposable aux tiers.

Il contient obligatoirement les informations suivantes (à défaut, l’acte de propriété est nul) :

• L’identité du propriétaire (nom, prénom, date et lieu de naissance, nationalité, adresse).
• La description du bien immobilier et les références cadastrales du terrain.
• L’historique des propriétaires successifs et leurs coordonnées.
• Son prix d'achat en cas de vente.
• Les servitudes éventuelles.
• Les conditions de propriété du bien (par un achat, une donation ou une succession).
• L'historique et les coordonnées des précédents propriétaires.
• L’identité et les coordonnées du notaire ayant rédigé l'acte.
• La date de rédaction du titre de propriété.
• Les signatures des parties concernées.
• Les annexes (comme les diagnostics immobiliers).

Justificatifs d’identité et d’adresse du vendeur

Le vendeur doit fournir des justificatifs d’identité : pièce d’identité, livret de famille, voire contrat de mariage ou contrat de Pacs.

Il doit également fournir un justificatif d’adresse.

Documents relatifs au prêt immobilier

Si le vendeur rembourse toujours le bien qu’il vend, il doit fournir à l’acheteur les documents relatifs à son crédit immobilier en cours.

Diagnostics immobiliers (DDT)

Le dossier de diagnostic technique (DDT) sert à protéger et informer un potentiel propriétaire ou locataire des éléments de l’immeuble pouvant présenter des risques sanitaires ou sécuritaires pour les personnes. Le DDT inclut également une analyse de la performance énergétique du logement.

Le DDT doit contenir les éléments suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE).
• Diagnostic amiante (biens immobiliers construits avant juillet 1997).
• Diagnostic plomb (CREP) (biens immobiliers construits avant 1949).
• Diagnostic électricité (si installation de plus de 15 ans).
• Diagnostic gaz (si installation de plus de 15 ans).
• État des risques et pollutions (ERP) : inondations, sismicité, risques miniers, etc.
• Diagnostic termites (si le bien immobilier se situe dans une zone concernée).
• Diagnostic assainissement non collectif (si fosse septique).

Certificat de mesurage (Loi Carrez)

Si le bien immobilier à vendre se situe dans une copropriété, le mesurage en loi Carrez est obligatoire. Il permet de mesurer exactement la surface privative du logement (le chiffrage ne prend pas en compte la hauteur sous plafond inférieure à 1,80m. De même, d’autres espaces comme les balcons ou les caves sont exclus du mesurage.

Lorsqu’il existe une différence de superficie de plus de 5 % entre les mesures indiquées dans l’acte de vente, l’acquéreur a le droit de demander une réduction du prix de vente proportionnelle.

Le vendeur doit fournir à l’acheteur les documents de copropriété si le logement fait partie d’un tel ensemble, ainsi que des documents fiscaux, la situation des travaux ou servitudes, le carnet d’information du logement, ainsi que d’autres documents spécifiques relatifs à la vente.

Documents relatifs à la copropriété

Si le bien immobilier à vendre se situe dans une copropriété, certains documents doivent être fournis au vendeur. Ces derniers lui permettent d’évaluer au mieux les charges, la gestion et les risques financiers de cette copropriété.

• Règlement de copropriété et état descriptif de division.
• Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales.
• Montant des charges courantes (budget prévisionnel et fonds de travaux des 2 dernières années).
• L'état des comptes du vendeur dans la copropriété.
• Carnet d’entretien de l’immeuble.
• Fiche synthétique de la copropriété.
• État daté (fourni par le syndic avant la vente).
• Appels de fonds et impayés éventuels.
• Travaux votés ou à venir.

Documents fiscaux

Ces documents permettent à l’acquéreur d’anticiper le coût réel du bien en cas d’achat.

• Avis de taxe foncière.
• Taxe d’habitation éventuelle.
• Montant des charges annuelles.
• Justificatif de paiement des charges.
• Autres frais liés à la vente.

Documents obligatoires relatifs à la vente d’une maison

Outre les documents nécessaires dans toute vente immobilière, certains documents sont exigés pour vendre une maison :

• Relevés des compteurs (comme le gaz).
• Attestation d'assurance dommages-ouvrage si la construction de la maison date d’il y a moins de 10 ans.
• Les plans de la maison (l'acquéreur comprend ainsi l’agencement du bien).
• Procès-verbal de bornage si existant.
• Le permis de construire ou déclaration préalable de travaux en cas de travaux réalisés.
• Une attestation de non-opposition à la déclaration de travaux.
• Un certificat de conformité des travaux.

Situation des travaux ou servitudes

Pour tout achat immobilier, le vendeur doit fournir les autorisations administratives de travaux en cours et les éventuelles servitudes au sein de son bien.

Carnet d’information du logement (CIL)

Ce document liste les informations utiles sur les caractéristiques du logement et l’historique des travaux effectués. Ainsi, le CIL facilite d’éventuels travaux d’amélioration du logement ou de sa performance énergétique. Il doit donc être remis par le vendeur à l’acheteur.

Quels documents demander si le bien à vendre est loué ?

En cas d’achat d’un bien immobilier déjà loué, l’acquéreur a tout intérêt à demander les documents suivants :

• Contrat de bail, notamment pour connaître la durée et les conditions de résiliation de ce bail.
• Quittance des loyers réglés par le locataire pour s’assurer qu’il s’agit d’un bon payeur.
• État des lieux, afin de constater l’état du logement depuis que le locataire l’occupe.

Normalement, le vendeur doit fournir l’ensemble des documents évoqués avant que l’avant-contrat soit signé, qu’il s’agisse d’un compromis de vente ou d’une promesse de vente). Il est donc vivement conseillé de rassembler les documents nécessaires avant le jour de signature de l’avant-contrat.

Le notaire va vérifier l’authenticité du titre de propriété du vendeur, ainsi que l’existence d’hypothèques éventuelles grevant le bien mis en vente.

Puis, il rassemble les documents requis jusqu’à ce que le dossier de la vente soit complet (identité des parties, diagnostics immobiliers…), de façon à garantir la sécurité de la transaction.

Attention : sans l’intégralité des pièces requises, le notaire peut bloquer ou reporter la vente.Il va rédiger un acte authentique qui va certifier la vente entre l’acheteur et le vendeur.

Ce document sera opposable à toute tierce personne, qui ne pourra donc pas remettre en cause la légalité de la vente du bien immobilier.

Enfin, il va publier le transfert de propriété.

Le notaire joue également un devoir de conseil et d’information vis-à-vis des parties.

Bon à savoir : l'agent immobilier peut aussi assurer la collecte des pièces nécessaires à la signature de l’acte de vente, mais ces éléments devront être vérifiés par le notaire.

Il est primordial de préparer son financement en vue de l’achat d’un bien immobilier.

L'offre d'achat oblige l'acheteur à acquérir le bien immobilier d’après les termes qu'il a lui-même convenus dans ce document.

Si le vendeur accepte l’offre par écrit, une promesse de vente est signée directement entre les deux parties. L’acheteur dispose uniquement de 10 jours à compter de la signature de la promesse pour se rétracter.

La promesse de vente (ou avant-contrat) peut être un acte sous seing privé rédigé par les parties. Elle peut aussi être rédigée par un notaire (le document a alors valeur d’acte authentique). Elle engage le vendeur et l’acheteur.

L’acheteur dispose de 60 jours pour trouver un financement. Il doit donc soigner son dossier de crédit, qui doit notamment contenir les éléments suivants :

• Offre d’achat (compromis de vente).
• Ses 2 derniers avis d’imposition.
• Ses 3 derniers bulletins de salaire.
• Ses 3 derniers relevés de compte en banque (compte individuel et/ou compte joint s'il y en a un).

L’assurance emprunteur est systématiquement demandée par les banques en cas de demande de prêt immobilier. Ce document garantit en effet que la banque sera remboursée en cas de défaut de paiement de l’emprunteur (par exemple si un accident l’empêche d’exercer sa profession et de percevoir des revenus).

L’assureur demande également à l’emprunteur la date de signature prévue de l’acte de vente immobilier et la banque auprès de laquelle le vendeur souhaite emprunter.

D’où l’intérêt de trouver une assurance emprunteur adaptée et moins chère. En effet, l’assurance emprunteur représente parfois 30 % du coût total du crédit⁽¹⁾. Or la loi française permet à tout emprunteur de choisir l’assurance emprunteur de son choix. Cette liberté totale vaut non seulement au moment de la signature de l’offre de prêt de la banque, mais aussi durant toute la durée de remboursement du crédit.