Louer ou acheter une maison, un appartement : quel choix faire en 2026 ?

Malgré une légère baisse, les prix de l'immobilier ont fortement augmenté ces dernières années, tout comme les taux d'intérêt des crédits. Dès lors, vaut-il mieux acheter ou louer sa maison ou son appartement ? Quels sont les avantages et les inconvénients respectifs de ces deux opérations ? Comment faire le bon choix ? Découvrez les réponses à ces questions dans ce dossier.

Sommaire

• Les avantages et inconvénients de la location
• Acheter sa résidence principale : atouts et contraintes
• Les critères essentiels pour faire le bon choix
• Comment calculer si l’achat est plus rentable que la location ?
• Cas particuliers : quand privilégier l’achat ou la location ?
• Questions fréquentes sur le choix entre louer et acheter

Quels sont les avantages offerts par la location de sonlogement ? Quelles sont les limites de la location à long terme ?

Pourquoi choisir de louer son logement ?

Louer son logement comporte plusieurs avantages :

• Flexibilité.
• Un locataire peut donner son préavis et déménager entre 1 et 3 mois après.
• Augmentation du pouvoir d'achat à court terme.
• À surface et emplacement égal, louer un logement revient moins cher que de l’acheter, ce qui offre la possibilité d'utiliser cette somme autrement.
• Moins de charges supportées qu’un propriétaire.

Les limites de la location à long terme

Louer à long terme présente aussi certains inconvénients :

• La location est un investissement à fonds perdu, contrairement aux mensualités d'un crédit immobilier qui servent à se constituer un patrimoine.
• Risque d'augmentation des loyers dans les zones tendues.
• Résiliation du bail par le propriétaire possible (le locataire doit alors déménager).
• Possibilité de modification du logement limitée (le propriétaire doit donner son accord préalable pour toute modification d’ampleur).
• Le locataire est tenu de rendre le logement loué dans l'état où il l’a trouvé.

Maintenant que nous avons exploré la location, examinons l’alternative de l’achat immobilier

Acheter son logement s'avère intéressant à moyen ou long terme. Mais quelles obligations ce choix implique-t-il ? Pourquoi l’assurance emprunteur joue-t-elle un rôle clé dans l’accession à la propriété ?

Les bénéfices de devenir propriétaire

Choisir de devenir propriétaire s'avère souvent une opération intéressante, et ceci, pour plusieurs raisons :

• Constitution d’un patrimoine immobilier, lequel peut être loué ou vendu (et ainsi générer des revenus complémentaires, notamment pour compenser une baisse de revenus à la retraite), ou transmis.
• Avantages fiscaux de l’achat.
• Possibilité de plus-value en cas de vente, totalement exonérée fiscalement après 30 ans de détention du bien (et sans fiscalité s’il s’agit de la résidence principale).
• Liberté d'aménagement ou de rénovation du logement totale, contrairement à la location.
• Augmentation du pouvoir d'achat, une fois les mensualités de crédit immobilier remboursées.

Les frais et engagements liés à l’achat immobilier

Un achat immobilier implique quelques sacrifices à court, moyen ou long terme :

• Contrainte financière à long terme, la durée de certains crédits pouvant atteindre 25 ans.
• Capacité d'emprunt primordiale, dans la mesure où, aux yeux de la banque, l’apport initial doit financer les frais d'acquisition.
• Mobilité géographique plus compliquée.
• Le coût d’entretien et les charges relatives au bien doivent être exclusivement assumés par le propriétaire.
• En cas de location du bien, il faut gérer les locataires, les locations ou les impayés.

Achat / location : comparaison

Le rôle clé de l’assurance emprunteur dans votre projet

L’assurance emprunteur peut parfois représenter 35 % du coût total d’un prêt immobilier.

Or, elle est systématiquement exigée par les banques, car elle garantit le remboursement du crédit immobilier en cas de sinistre couvert par le contrat d'assurance (décès, invalidité de l'emprunteur, etc.).

Toutefois, il est possible de faire baisser son coût grâce à la délégation d'assurance : depuis la loi Lemoine (2022), l’emprunteur peut choisir l’assurance de son choix, et non celle proposée par la banque en complément du crédit immobilier (laquelle est souvent onéreuse, et propose des conditions mal adaptées pour beaucoup d'assurés).

Le changement d’assurance peut avoir lieu au moment de la signature de l’offre de prêt ou durant le remboursement du crédit.

C’est donc un moyen efficace d'améliorer sa capacité d’emprunt vis-à-vis des banques, car cela peut faire considérablement baisser le coût global du crédit immobilier.

Expert reconnu de l'assurance-emprunteur, MetLife accompagne particuliers ou professionnels, afin de leur proposer des solutions personnalisées, protectrices et adaptées à leur budget.

Au-delà des aspects financiers, d’autres critères peuvent orienter votre décision.

Acheter ou louer ? Cette décision dépend de plusieurs critères : capacité d’emprunt, situation financière, projet de vie et situation du marché immobilier.

Votre situation financière et capacité d’emprunt

Une fois les mensualités du crédit immobilier prises en compte, la capacité d'emprunt d’un particulier ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus.

Une situation d’autant plus problématique que les banques restreignent leurs conditions d'accès au crédit : apport personnel requis de plus en plus important (généralement 10 % minimum du prix du bien immobilier), taux d’usure (dans un contexte de forte augmentation des taux d'intérêt bancaires ces dernières années), nécessité de revenus réguliers et stables.

Par conséquent, il faut remplir tous ces critères pour maximiser ses chances d'obtenir un prêt immobilier.

Il est toutefois possible de satisfaire à ces exigences par des moyens détournés.

Par exemple, apporter un autre bien immobilier ou un produit financier en garantie.

Ou alors, emprunter à deux, afin d'augmenter la capacité d'emprunt des co-emprunteurs.

Vos projets de vie à moyen et long terme

Il est judicieux d’acheter si l’on compte rester vivre et travailler durablement dans la ville ou la région où se situe le bien immobilier.

À l’inverse, il peut être compliqué d’allier des impératifs personnels ou familiaux, tout en vendant en temps et en heure et au juste prix un bien pour lequel on a contracté un prêt immobilier.

Le marché immobilier de votre région

Dans certaines communes, les prix demeurent extrêmement élevés : est-il judicieux d'acheter ? Pourquoi ne pas louer et investir autrement ? Par exemple, acheter une résidence secondaire, ou placer son capital sur un produit d'épargne ?

Si les prix sont suffisamment bas et qu’un particulier ne souhaite pas changer de zone géographique, alors l’achat reste la meilleure solution.

Source : INSEE

Pour vous aider concrètement dans votre réflexion, voici des outils pratiques.

Il existe plusieurs indicateurs qui aident à déterminer s’il est plus judicieux d'acheter ou de louer une maison ou un appartement.

La comparaison loyer versus mensualités de crédit

Comparer la meilleure solution entre achat et location dépend de plusieurs facteurs : capacité d'emprunt, apport, épargne disponible, emplacement du bien, somme empruntée, durée du crédit, fréquence de révision des loyers...

Il peut donc être judicieux d’utiliser un comparateur en ligne pour prendre sa décision de manière éclairée.

Les frais cachés à intégrer dans votre calcul

Acheter ou louer une maison ou un appartement comporte des frais cachés.

Pour une vente, les frais de notaire sont souvent oubliés : ils représentent pourtant 2 à 3 % du prix de vente d’un bien neuf et 7 à 8 % d’un bien ancien.

À cela s'ajoutent les frais d'hypothèque.

De même, il faut également prendre garde à ce que le prix d’un bien vendu par une agence immobilière soit un prix de vente FAI (frais d'agence inclus), sous peine de devoir s’acquitter de frais supplémentaires (jusqu'à 8 % du prix de vente⁽¹⁾).

Il faut aussi régler la taxe foncière et réaliser des travaux d’entretien.

Dans un logement acheté en copropriété, gare aux charges de copropriété, voire aux travaux planifiés par l'assemblée générale des copropriétaires : la note augmente parfois très vite.

La location comporte aussi certains frais cachés : dépôt de garantie, frais de dossier, voire frais d’agence immobilière, taxe sur l'enlèvement des ordures ménagères, assurance habitation…

Le seuil de rentabilité selon votre durée d’occupation

La location reste intéressante pendant les premières années d'occupation du logement. À l’inverse, pour être rentable, il faut attendre de vendre au moins 5 ans après son achat.

Pourquoi ?

D’abord, parce que la taxation sur la plus-value s’applique pour les biens autres que la résidence principale et qu'elle est élevée durant les cinq premières années de détention du bien.

Ensuite, en raison des pénalités de remboursement anticipé, là encore très pénalisantes durant les cinq premières années.

Certaines situations particulières méritent une attention spécifique.

Jeunes actifs, mobilité professionnelle, familles : que doivent choisir ces catégories de personnes ?

Jeunes actifs et mobilité professionnelle

Le choix entre l’achat et la location dépend souvent des perspectives d’évolution professionnelle des jeunes actifs.

La location offre plus de souplesse à ceux qui souhaitent déménager à court ou moyen terme.

En revanche, si aucun changement de région ou d’emploi n’est prévu, devenir propriétaire peut constituer une stratégie pertinente. Acheter permet alors de commencer à se constituer un patrimoine, tout en évitant de verser un loyer à fonds perdu.

Familles et stabilité résidentielle

L’achat représente la solution la plus adaptée pour les familles qui souhaitent s’installer durablement dans un même logement.

Devenir propriétaire offre une plus grande stabilité résidentielle, sans risque de résiliation du bail ou d’augmentation du loyer. Cette sécurité est particulièrement appréciée lorsque les enfants sont scolarisés ou que le foyer souhaite s’ancrer dans un quartier.

La location reste néanmoins une alternative pertinente pour les ménages dont la situation professionnelle ou familiale est susceptible d'évoluer rapidement, ou pour des raisons de flexibilité financière.

Investissement locatif : acheter pour louer

L’investissement locatif reste une bonne alternative pour se constituer un complément de revenus.

Cependant, il faut trouver la bonne forme juridique.

La location nue permet de louer sans se préoccuper du remplacement du mobilier et comporte moins de risques de vacance locative (la durée minimum étant de trois ans). En revanche, elle rapporte moins, car à surface et emplacement géographique similaires, les loyers sont en moyenne moins élevés que pour une location meublée.

Par ailleurs, il faut choisir le régime fiscal de location adéquat.

Vous avez encore des interrogations ? Voici les réponses aux questions les plus fréquentes.