Exemple d’offre d’achat immobilier : modèle et conseils pour bien la rédiger

L’offre d’achat immobilier formalise les relations entre le vendeur et l'acquéreur d’un bien immobilier en vue de sa vente future. Mais quelles mentions doivent y figurer pour la rendre contraignante pour le vendeur ? Quels sont les éléments qui doivent obligatoirement y figurer ? Quelles sont les conséquences de son acceptation par le vendeur ?

Découvrez notre dossier sur l’offre d'achat.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilier ?
• Les mentions obligatoires dans une offre d’achat
• Modèle et exemple d’offre d’achat immobilier
• Comment transmettre et faire accepter son offre d’achat ?
• Les étapes après l’acceptation de l’offre d’achat
• Nos conseils pour sécuriser votre offre d’achat
• Questions fréquentes sur l’offre d’achat immobilier

Comment définir l’offre d'achat ? Quelle est sa portée juridique ? Quelle différence fondamentale existe entre ce document et le compromis de vente ?

Définition et portée juridique de l’offre d’achat

Une offre d'achat désigne une proposition écrite d’un acquéreur au propriétaire d’un bien immobilier de l’acheter à un prix déterminé. Si le vendeur accepte, elle débouchera sur un compromis de vente.

Différence entre offre d’achat et compromis de vente

Il faut distinguer l’offre d'achat du compromis de vente (appelé aussi promesse synallagmatique de vente ou avant-contrat de vente).

Une offre d'achat reste une proposition non contraignante pour l'acheteur ou pour le vendeur (dès lors qu’il n’accepte pas cette offre). Tandis qu’un compromis de vente a un caractère contraignant : il engage le vendeur et l'acquéreur, car il s’agit d'un contrat régi par l’article 1589 du Code civil.

En clair, on parle d'avant-contrat, puisqu'il s’agit d’un acte préparatoire à la signature future de l’acte authentique entérinant la vente immobilière.

Maintenant que vous comprenez la nature juridique de l’offre d’achat, voyons concrètement ce qu’elle doit contenir pour être valable.

Pour être valable, une offre d’achat doit comporter plusieurs mentions obligatoires. Détaillons lesquelles.

Identification des parties : acheteur et vendeur

L’offre d’achat doit mentionner l'identité des parties à l'acte, à savoir le vendeur et l’acheteur (voire celle de leurs intermédiaires s’il y a lieu).

Leurs noms complets et adresses doivent donc apparaître dans le document.

Description précise du bien immobilier

La description du bien immobilier doit mentionner son adresse ainsi que ses caractéristiques précises : type de bien (maison, appartement…), superficie habitable, nombre de pièces, références cadastrales…

Prix proposé et modalités de paiement

L’offre d'achat doit expressément mentionner avec précision le prix auquel l’acheteur souhaite acquérir le bien. Il peut s'agir du prix de l'annonce immobilière publiée par le vendeur… Ou d’un prix inférieur, par exemple en cas de travaux à prévoir (ce que l’acheteur peut également souligner afin de justifier cette baisse de prix).

N.B. : il faut indiquer s’il s'agit d’un prix net vendeur ou du prix frais d’agence inclus (FAI) si c’est une agence immobilière qui a proposé le bien à l'acheteur.

Il faut également mentionner comment l’acheteur compte financer le bien, afin de convaincre le vendeur : apport personnel, revente d’un bien immobilier, autre source de revenus… Il est recommandé d’y joindre des preuves de détention des fonds mentionnés.

Conditions suspensives à prévoir

Si la loi n’impose pas de rédiger une offre d'achat assortie de conditions suspensives, par précaution, mieux vaut toutefois que l'acquéreur y inclue certaines d’entre elles dans le document.

Ainsi, l’acheteur conditionne la validité de son offre à la réalisation ou à l'absence des conditions mentionnées dans le document.

Il s’agit par exemple de l’obtention du crédit immobilier auprès d’une banque (voire dans certains cas, du taux d'intérêt espéré), mais aussi de l'absence de servitudes.

Durée de validité de l’offre

La durée de validité de l’offre d’achat est mentionnée dans l’offre. Elle oscille entre 5 et 10 jours. À défaut de délai indiqué dans l’offre d'achat, la jurisprudence considère que sa validité doit être d’un délai raisonnable, c’est-à-dire deux semaines maximum.

Bon à savoir : l’offre d’achat peut aussi mentionner qu'elle deviendra caduque si elle n’est pas acceptée dans les délais proposés par l'acheteur. Elle peut aussi prévoir des modalités de réponse du vendeur.

N.B. : une offre d'achat par email a la même force juridique qu’un courrier envoyé au vendeur.

Une fois ces éléments en tête, il est temps de passer à la rédaction concrète de votre offre.

Comment structurer une lettre d’offre d’achat ? Comment en rédiger une à un prix inférieur au prix demandé ?

Structure type d’une lettre d’offre d’achat

La lettre doit commencer par indiquer l'identité, l'adresse et les coordonnées de l'acquéreur, le nom du propriétaire, le lieu, la date et l’objet de la lettre (offre d’achat).

Puis, viennent le corps du texte (expliqué ci-après), et enfin la date et la signature de l'acquéreur.

Exemple rédigé d’offre d’achat au prix de l’annonce

Voici un exemple de lettre d’offre d'achat au prix de l’annonce immobilière⁽¹⁾ :

Nom(s) et prénom(s) : …
Adresse : …
Téléphone : ….
Email : …

Nom et prénom du propriétaire vendeur
Adresse

À …, le …

Objet : offre d'achat

Envoi par e-mail à l’adresse : …. (précisez ici l’adresse e-mail du destinataire) ou par Lettre recommandée avec accusé de réception n°… (précisez ici le numéro de référence de la lettre) à l’adresse … (précisez ici l’adresse du destinataire).

Madame, Monsieur,

Suite à votre annonce, je m’engage / nous nous engageons (à préciser selon que l’offre est faite par un ou plusieurs) à acquérir de façon ferme et irrévocable le bien désigné ci-dessous :

• Nature et type du bien : … (faites ici une description du bien : le terrain, la maison, l'appartement, etc.)
• Localisation du bien : …
• Superficie du bien indiqué par le vendeur : …
• Prix proposé par le vendeur (en toutes lettres et en chiffres) : …………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

(Prix de l’offre d’achat deux hypothèses :

(Hypothèse 1 : offre au prix du vendeur)

Je m’engage / Nous nous engageons à acheter ce bien au prix de … (en toutes lettres et en chiffres) euros, hors frais de notaire. Ce montant sera payé dans sa totalité le jour de la signature de l’acte de vente notarié.

Ou

(Hypothèse 2 : offre en dessous du prix proposé par le vendeur)

Je m’engage / Nous nous engageons à acheter ce bien au prix de  … (en toutes lettres et en chiffres) euros, hors frais de notaire. En cas d’acceptation de la présente offre d’achat, ce montant sera payé dans sa totalité le jour de la signature de l’acte de vente notarié.

Financement : deux hypothèses :

(Hypothèse 1 : condition suspensive d’obtention d’un prêt)

L’offre d’achat est consentie sous réserve de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un crédit immobilier d’un montant de … (en toutes lettres et en chiffres) euros.

(Ou hypothèse 2 : renonciation à l’obtention d’un prêt)

Le prix indiqué dans la présente offre d'achat sera payé sans recours à un prêt immobilier.

(Durée de l’offre)

Conformément aux articles 1116 et 1117 du Code civil, en l’absence d’acceptation de la présente offre, celle-ci s’éteindra le … (date d’échéance du terme) à minuit.

(Si vous passez par un intermédiaire)

La présente offre d’achat est destinée au mandataire du vendeur, Monsieur / Madame … (nom, prénom), du bien ci-dessus décrit et situé au … (indiquez l'adresse du professionnel immobilier).

(Si la vente est réalisée de particulier à particulier)

La présente offre d’achat est destinée au vendeur, Monsieur / Madame … (nom, prénom) du bien ci-dessus décrit et domicilié au … (indiquez l'adresse du particulier vendeur).

Je vous saurais / Nous vous saurions gré de nous communiquer les diagnostics techniques et, le cas échéant, les documents de copropriété et d’urbanisme liés au bien vendu.

Date et signature

Exemple d’offre d’achat à un prix inférieur au prix demandé

Dans cette hypothèse, l’offre d'achat doit contenir la précision suivante :

Nous vous informons par la présente de notre intention d'acquérir ce bien au prix de : [indiquez le prix de vente que vous proposez] euros et aux conditions ordinaires de vente [ou aux conditions suivantes : sous forme de rente viagère, crédit-vendeur, etc.]⁽²⁾

Rédiger l’offre ne suffit pas, encore faut-il savoir comment la transmettre et la faire accepter.

À qui faut-il adresser l’offre ? Quel est le délai de réponse ? Quelle est la durée de validité de l'offre ? Comment faire en cas d'acceptation de l'offre ? Que se passe-t-il lorsque le vendeur la refuse et fait une contre-proposition ?

À qui adresser l’offre : vendeur, agence ou notaire

Il faut contacter l’agence immobilière chargée de la transaction si l’acheteur a trouvé le bien immobilier par ce canal. Ou alors, contacter directement le vendeur s’il s'agit d'une vente de particulier à particulier.

Le notaire n’intervient qu’à la signature du compromis de vente.

Délai de réponse du vendeur et validité de l’offre

Si le vendeur ne répond pas ou dépasse le délai de réponse prévu dans l'offre d'achat, celle-ci devient caduque.

Que faire en cas d’acceptation de l’offre ?

Le vendeur qui accepte l’offre d’achat s’engage à vendre le bien au prix convenu dans ce document.

L'acquéreur est alors tenu par l’offre, sauf s’il se désengage dans l’un des cas admis par la loi, par exemple en raison de la non-réalisation d’une condition suspensive prévue dans l’offre d'achat.

Mais si l'acquéreur n’honore pas l’offre acceptée par le vendeur, il pourra être obligé de payer des dommages et intérêts.

Que se passe-t-il si le vendeur refuse ou fait une contre-proposition ?

Si le vendeur refuse l’offre d’achat, celle-ci devient caduque. L’acheteur ne peut pas le poursuivre en justice pour ce motif, sauf si l’offre a été faite au prix de vente préalablement fixé par le vendeur.

En revanche, si le vendeur fait une contre-proposition, il doit adresser ce document à l'acheteur et y inclure plusieurs mentions, notamment le nouveau prix de vente qu’il propose, voire un délai d'acceptation maximum.

L'acquéreur peut alors accepter ou refuser l’offre, ou faire une nouvelle proposition.

Une fois l’offre acceptée, plusieurs étapes administratives et financières s’enchaînent rapidement.

Après l’acceptation de l’offre d'achat, vient le temps de la signature du compromis de vente, puis l’obtention de l’offre de prêt immobilier et enfin la signature de l’acte authentique devant notaire.

Signature du compromis de vente

La signature du compromis de vente a lieu soit devant un notaire (ou devant deux notaires si chaque partie a le sien), soit dans l’agence immobilière concernée, ou soit uniquement entre l’acheteur et le vendeur (acte sous-seing privé). Elle s’accompagne souvent d'un dépôt de garantie (avance sur le prix de vente, entre 5 et 10 %, payé par l'acquéreur).

Obtention de l’offre de prêt immobilier

Lorsqu’un acheteur fait une offre d’achat avec une condition suspensive d’obtention de prêt immobilier, la vente ne devient définitive que s’il obtient le financement espéré dans le délai fixé par le compromis de vente.

Il s’agit du scénario le plus répandu, dans lequel l’acheteur conditionne son offre d'achat à une condition suspensive d’obtention de prêt dans le délai fixé dans l'offre (30 à 60 jours). En cas d'obtention de ce crédit par la banque, la vente devient définitive.

Délai de rétractation de l’acquéreur

L’acquéreur ne bénéficie pas d’un délai légal de rétractation à la suite de l'acceptation de l’offre d’achat par le vendeur. En revanche, il dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la notification du compromis de vente ou de la promesse de vente signée, conformément à la réglementation en vigueur.

Signature de l’acte authentique chez le notaire

La signature de l’acte authentique intervient en moyenne trois mois après la signature du compromis de vente. Le notaire réalise les vérifications requises (documents, formalités administratives, vérification de l’absence d'hypothèque sur le bien vendu…).

Pour sécuriser votre projet immobilier, certaines précautions sont essentielles.

Voici quelques conseils pour mener votre projet immobilier à bien.

Inclure une condition suspensive d’obtention de prêt

Cette condition évite à l'acquéreur de devoir payer des dommages et intérêts si le vendeur accepte son offre au prix fixé dans l’annonce immobilière.

Prévoir un délai de validité réaliste

Une offre trop longue pénalise l'acquéreur, car il ne peut pas prospecter sereinement ou faire une offre d'achat pour un autre bien immobilier. Lorsqu’aucun délai ne figure dans l'offre d'achat, les tribunaux considèrent qu’un délai de deux semaines s'avère suffisant.

Faire relire l’offre par un professionnel

Passer par un notaire qui rédige l’offre d'achat évite les erreurs courantes, comme une condition suspensive d’obtention de prêt mal rédigée.

Souscrire une assurance emprunteur adaptée dès l’offre acceptée

Il est primordial de choisir une assurance emprunteur souple, avec une bonne couverture, sans payer un prix trop conséquent : son coût peut représenter jusqu'à 35 % du coût total du crédit immobilier⁽³⁾. Elle est donc un enjeu majeur dans le financement du crédit et son acceptation par la banque.