Prêt immobilier jeune actif : comment faire ?

Les banques prêtent-elles aux jeunes ? Oui, dès lors qu’ils perçoivent des revenus stables et réguliers. Pourquoi est-il plus avantageux de contracter le plus tôt possible un prêt immobilier pour jeune actif ? Quels sont les critères pris en compte ? Quelles solutions alternatives s’offrent à un jeune emprunteur qui ne remplit pas les conditions exigées par les banques ?

Sommaire

• Qu’est-ce qu’un prêt immobilier pour jeune actif ?
• Pourquoi les banques accordent-elles des prêts immobiliers aux jeunes actifs ?
• Pourquoi souscrire un prêt immobilier jeune ?
• Quelles sont les conditions pour souscrire ce type de prêt ?
• Que faire si l’on ne remplit pas les conditions ?
• Les aides existantes pour un premier achat immobilier

Le prêt immobilier pour jeune actif désigne un crédit destiné à financer l’achat d’un bien immobilier accordé à un jeune emprunteur, généralement âgé de 18 à 35 ans (selon les banques), ayant intégré la vie professionnelle.

En outre, ce prêt se singularise par certaines caractéristiques :

• Revenus encore relativement modestes.
• Apport personnel faible ou nul (certains dispositifs permettent d’emprunter sans apport).
• Durée d’emprunt plus longue : jusqu’à 25 ans (27 ans sous certaines conditions), afin de réduire les mensualités
• Taux préférentiels, certaines banques proposant des offres spécifiques pour les jeunes.

Les primo-accédants sont des profils fortement appréciés par les organismes bancaires. C’est pourquoi elles sont nombreuses à commercialiser des offres spécifiques pour les jeunes.

Les banques accordent des prêts immobiliers aux jeunes actifs, car à leurs yeux, leur profil présente de nombreux avantages :

• Remboursement sur une longue période peu risqué, compte tenu du bon état de santé des jeunes emprunteurs.
• Fidélisation de cette clientèle sur le long terme.
• Revenus ayant de grandes chances d’augmenter au fil du temps.

Par conséquent, les banques se livrent une compétition féroce pour attirer de jeunes clients avec des prêts immobiliers attractifs :

• Conditions d’emprunt avantageuses et flexibles.
• Taux d'intérêt compétitifs.

En 2019, plus de 10 % des emprunteurs pour un prêt immobilier étaient des jeunes.

Les prêts immobiliers pour jeunes actifs présentent de nombreux avantages :

• Un taux avantageux, donc un crédit moins cher que pour des emprunteurs plus âgés.
• Emprunt possible sur une longue durée : 25 ans (27 ans si l'acquisition immobilière occasionne des travaux représentant 10 % minimum du coût total de l’opération).
• Flexibilité du contrat de crédit immobilier, notamment la modification des mensualités remboursées en cas d’augmentation des revenus.
• Frais de dossier moins onéreux, parfois même offerts.
• Assurance emprunteur moins chère car les jeunes emprunteurs sont en meilleure santé que les emprunteurs plus âgés, ces derniers étant davantage exposés à des risques de décès ou d'invalidité.

Plusieurs conditions doivent être réunies pour ce type de prêt immobilier.

Revenus réguliers

Si les banques prêtent aux jeunes, encore faut-il que ces derniers disposent de revenus réguliers et stables, idéalement, qu’ils soient en CDI

Toutefois, sous certaines conditions, les banques peuvent aussi accorder des crédits immobiliers aux jeunes en CDD ou avec un statut de travailleur indépendant.

Généralement, l’emprunteur devra domicilier ses revenus dans la banque qui lui accorde le crédit immobilier.

Gestion financière saine

Comme tous les emprunteurs, les jeunes actifs doivent prouver leur aptitude à bien gérer leurs finances.

Ainsi, outre la preuve de revenus réguliers et stables (avis d'imposition, bulletins de salaire…), la banque demandera également à l'emprunteur ses relevés bancaires des 3 derniers mois.

Apport personnel

Les banques demandent un apport personnel minimum de 10 % du montant total du projet immobilier pour accorder un prêt immobilier pour jeune actif.

Plus l’apport personnel est important, meilleures seront les conditions du crédit. L’apport personnel sert souvent à couvrir les frais de notaire (jusqu'à 8 % du prix du bien immobilier).

Toutefois, les banques peuvent plus facilement accorder un prêt immobilier sans apport personnel à un jeune actif qu’à des emprunteurs plus âgés.

Caution

Une personne distincte de l'emprunteur peut garantir le remboursement du crédit immobilier. Disposant de revenus suffisants, elle prend à sa charge le remboursement du prêt en cas de défaut de paiement de l'emprunteur.

Dans le cadre du prêt immobilier d’un emprunteur de moins de 25 ans, il s’agit souvent de ses parents.

En cas de caution simple, la banque demande d’abord le remboursement du prêt à l’emprunteur, et à défaut au garant.

Avec le mécanisme de la caution solidaire, le garant et l’emprunteur sont simultanément responsables et redevables en cas de défaut de paiement du prêt immobilier pour jeune actif.

Cependant, l’exigence d’une caution par l'établissement prêteur dépend à la fois de la politique de la banque et du profil de l’emprunteur.

Voici les cas où une caution parentale peut être demandée pour un jeune emprunteur :

• Revenus jugés insuffisants ou instables, par exemple pour un emprunteur en période d’essai.
• Absence d’apport personnel, si le jeune emprunteur n’a aucun capital à consacrer à son projet immobilier ou que ce capital est jugé insuffisant pour la banque.
• Première opération immobilière, car être primo-accédant peut être un facteur de prudence pour les banques.

En revanche, une caution pour le prêt immobilier d’un jeune emprunteur ne sera pas obligatoirement exigée, si :

• L’emprunteur a un CDI stable.
• Il dispose d’un apport personnel.
• Il respecte le taux d’endettement maximal exigé (le crédit immobilier ne doit pas représenter plus de 35 % de ses revenus nets mensuels, sauf si ses revenus sont particulièrement conséquents).
• Il bénéficie de prêts aidés, comme le PTZ (voir ci-après).
• Il passe par un organisme de caution (comme Crédit Logement).

En cas de refus de son crédit immobilier, un jeune actif dispose d’autres alternatives.

• Emprunter avec ses parents. Ils seront donc co-emprunteurs, ce qui permet d’obtenir un emprunt plus conséquent. Cela peut notamment être intéressant si les parents achètent l’usufruit du bien et le jeune emprunteur sa nue-propriété, opération beaucoup moins onéreuse qu’un bien acquis en pleine propriété.
• Utiliser la délégation d'assurance emprunteur, afin de souscrire une assurance moins chère que celle proposée par la banque (elle représente parfois plus de 30 % du montant total du crédit) et ainsi, faire baisser le coût global du prêt.
• Être opportuniste. Si l’obtention du prêt immobilier pour jeune actif apparaît désavantageuse, voire impossible, mieux vaut reporter son projet d’emprunt, afin de disposer de revenus et d’un apport personnel suffisants. Inversement, pour convaincre une banque réticente, il ne faut pas hésiter à lui exposer des perspectives de carrière, synonymes d'augmentation de revenus imminente.
• Faire jouer la concurrence entre banques, par exemple en soumettant les conditions de crédit proposées par un établissement concurrent.
• Acheter à plusieurs (famille ou amis) en cas de revenus insuffisants.

La vigilance doit rester de mise, car la forme juridique d'acquisition peut entraîner des conséquences importantes.

En cas d’indivision, chaque co-emprunteur est propriétaire proportionnellement à son apport dans le prix du bien immobilier. Mais toutes les décisions doivent être votées à l'unanimité des co-emprunteurs. Il est donc parfois difficile de vendre sa part ou d’exclure un co-emprunteur qui ne fait plus l’unanimité.

Un problème résolu lorsqu’une société civile immobilière (SCI) est propriétaire du bien. Ses statuts prévoient clairement les conditions de cession des parts sociales de chaque associé de la SCI en cas de vente immobilière, évitant ainsi les blocages.

Bon à savoir : pour limiter le taux et donc le coût global du prêt immobilier pour jeune actif, une solution alternative reste le prêt familial : un membre de la famille prête une partie du prix du bien immobilier à un autre membre.

Quelles sont les aides les plus populaires pour un premier achat immobilier ?

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un mécanisme d’aide conçu pour les primo-accédants d’une résidence principale sur le territoire français.

Comme son nom l’indique, son taux est égal à zéro. Ce mécanisme est donc extrêmement avantageux.

Il permet un financement allant jusqu’à 50 % du prix d’achat de la résidence principale.

Toutefois, un prêt immobilier d’un jeune actif ne pourra être financé par un PTZ que si l'emprunteur remplit certaines conditions :

• Achat d’un logement neuf uniquement s’il fait partie d’un immeuble situé en zone tendue.

• Achat d’un logement ancien uniquement en zone détendue.

• Des plafonds de ressources à respecter, qui varient en fonction de la zone géographique du bien et des ressources du foyer fiscal de l’emprunteur.

• Le bien doit respecter un zonage défini par la loi (ce zonage influant sur le montant du crédit accordé).

Le prêt Action Logement

Cette aide s’adresse aux salariés dont l'employeur cotise à l'effort de construction.

• Ce prêt doit servir à l'acquisition d’une résidence principale.

• Le montant alloué dépend de la zone géographique du logement.

• Les revenus de l'emprunteur ne doivent pas excéder le plafond de ressources du prêt locatif intermédiaire (PLI).

Le PEL et le CEL

Un prêt immobilier pour jeune actif peut être financé par un PEL (plan épargne logement) ou un CEL (compte épargne logement).

L'épargne accumulée servira d’apport personnel en cas de crédit immobilier.

Un PEL permet d’obtenir un prêt de 92 000 euros maximum (23 000 euros pour un CEL).

Un emprunteur peut détenir un PEL et un CEL et les utiliser pour obtenir un crédit immobilier, dès lors que le cumul de ses droits à prêt n’excède pas 92 000 euros.

Le prêt conventionné

Un prêt conventionné est envisageable si l'emprunteur perçoit des revenus modestes et que la banque émettrice du crédit a signé une convention préalable avec l’État.

Sa durée maximale est de 35 ans.

Les aides locales

Plusieurs collectivités locales consentent des crédits aux emprunteurs qui veulent acquérir une résidence principale, notamment en cas de prêt immobilier pour jeune actif.

Cependant, ces crédits ont vocation à ne financer qu’une partie du crédit immobilier, et pas sa totalité.

Les emprunteurs doivent donc étudier les aides locales accordées en fonction du lieu où ils souhaitent acheter leur bien immobilier.

Il existe encore d’autres aides à l'achat immobilier, dont les jeunes actifs peuvent également profiter.