Hypothèque sur appartement : fonctionnement, coûts et alternatives

L'hypothèque d’un appartement est une garantie immobilière. Comment fonctionne-t-elle ? Quelle est la différence avec une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ? Dans quels cas faut-il hypothéquer son appartement ?

Comment fonctionne l'hypothèque ? Quelle est sa durée ? Quel est son coût ? Quel est le rôle du notaire ? Quelles sont les alternatives à cette sûreté immobilière ?

Découvrez les réponses à ces questions.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’une hypothèque sur appartement ?
• Comment fonctionne l’hypothèque sur un appartement ?
• Quels sont les frais d’une hypothèque sur appartement ?
• Quelles alternatives à l’hypothèque pour garantir son prêt immobilier ?
• Hypothèque sur appartement : cas particuliers et situations à risque
• Questions fréquentes sur l’hypothèque d’appartement

Qu’est-ce qu'une hypothèque immobilière ? En quoi diffère-t-elle de l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ? Dans quels cas est-il judicieux d’hypothéquer son appartement ? Quelles sont les alternatives à l’hypothèque pour garantir son prêt immobilier ?

Définition de l’hypothèque immobilière

L'hypothèque désigne une sûreté réelle, à savoir une garantie prise sur un bien immobilier : si le débiteur ne rembourse pas la somme prêtée, après une mise en demeure de payer restée sans effet, le créancier peut provoquer la vente forcée du bien donné en garantie afin de récupérer les sommes dues.

Il s’agit souvent d'une hypothèque prise par la banque pour garantir le remboursement du crédit immobilier accordé à un emprunteur (hypothèque conventionnelle).

Autre hypothèse : une garantie prise sur un bien appartenant à l'emprunteur ou via un prêt en SCI (la SCI emprunte) non adossée à un crédit immobilier, et ne faisant pas déjà l’objet d’une hypothèque représentant la majorité de la valeur marchande du bien.

N.B. : il ne faut pas confondre ces notions avec l'hypothèque judiciaire, dans laquelle la vente du bien immobilier découle d’une décision de justice destinée à garantir les droits du créancier.

Différence entre hypothèque et hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers

Dans l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement appelée privilège du prêteur de deniers), la garantie de remboursement se calcule à partir de la valeur marchande du bien immobilier.

Toutefois, il faut qu’il s'agisse d'un bien existant, à la différence de l'hypothèque d'appartement classique, qui peut par exemple servir à financer la construction d’un appartement en VEFA (vente en l'état de futur achèvement, c’est-à-dire l’achat d'un bien immobilier « sur plan »).

Dans quels cas hypothéquer son appartement ?

Plusieurs situations peuvent justifier de recourir à l'hypothèque de son appartement :

• Financement d’un projet professionnel.
• Accroître son patrimoine immobilier en recourant au prêt in fine.
• Bénéficier d’une trésorerie supplémentaire à des fins personnelles, ou pour aider des proches.

Maintenant que vous comprenez le principe de l’hypothèque, voyons concrètement comment elle se met en place.

Quelles sont les étapes pour mettre en place une hypothèque ? Le rôle du notaire et de la publicité foncière ? La durée et la validité d’une hypothèque ?

Les étapes de mise en place de l’hypothèque

La procédure de mise en place d’une hypothèque doit suivre les étapes suivantes :

• Rédaction de l'acte authentique.
• Inscription de l'hypothèque au Service de la publicité foncière.
• Maintien ou mainlevée de l'hypothèque.

Le rôle du notaire et de la publicité foncière

L’hypothèque doit être réalisée par un notaire.

Il rédige un acte constitutif d'hypothèque. Il définit les modalités de l'accord entre le créancier et le débiteur.

Plusieurs informations doivent donc y figurer :

• Identification des parties (créancier et débiteur).
• Descriptif du bien immobilier hypothéqué.
• Montant de la créance garantie.
• Durée de l'hypothèque.
• Conditions de mainlevée.

Le notaire enregistre ensuite l'hypothèque au Service de la publicité foncière, afin de la rendre opposable aux tiers.

Durée et validité de l’hypothèque

En principe, l'hypothèque s'éteint automatiquement à l'issue de sa durée d'inscription ou peut faire l'objet d'une mainlevée anticipée.

Mais elle peut également être levée avant le terme prévu dans l'acte constitutif d'hypothèque, notamment si le bien immobilier est vendu.

Au-delà du processus, il est essentiel de bien évaluer les coûts associés à cette garantie.

Le coût de l'hypothèque comprend notamment les frais de notaire, la taxe de publicité foncière, et dans certains cas, le coût d’une mainlevée d'hypothèque anticipée.

Frais de notaire

Les frais de notaire atteignent généralement 1 à 2 % du montant du prêt.

En réalité, ils regroupent plusieurs postes de dépenses, dont le notaire ne perçoit qu’une partie :

• Émoluments, c'est-à-dire les honoraires du notaire.
• Débours, qui désignent les frais avancés par le notaire au nom de l'emprunteur.
• Taxes et contributions collectées pour le compte de l'État, comme la taxe de publicité foncière.

Taxe de publicité foncière

L’hypothèque nécessite le paiement de la taxe de publicité foncière : 0,715 % du montant garanti (montant du crédit avec une majoration de 20 % + frais d’inscription au Service de la publicité foncière).⁽¹⁾

Coût de la mainlevée d’hypothèque

La mainlevée d'hypothèque signifie que l'hypothèque prend fin.

Lorsqu’elle arrive au terme prévu par les parties, la mainlevée d'hypothèque ne coûte rien au débiteur.

En revanche, les frais de mainlevée d'hypothèque anticipée avant le terme prévu coûtent cher à l'emprunteur.

Ils correspondent au montant du crédit accordé, majoré de 20 %. Le coût additionnel sera compris entre 0,20 % et 0,50 % du montant du crédit majoré.⁽¹⁾

Face à ces coûts, vous vous demandez peut-être s’il existe d’autres solutions pour garantir votre prêt immobilier.

Il existe d’autres solutions pour garantir son crédit immobilier : la caution bancaire, le privilège de prêteur de deniers pour un bien ancien, ou encore la garantie hypothécaire simplifiée.

La caution bancaire : avantages et fonctionnement

La caution bancaire couvre le remboursement de la dette due à la banque en cas de défaut de remboursement de l'emprunteur, grâce à un fonds de garantie auquel contribuent les emprunteurs. L'emprunteur paie aussi une commission à l'organisme de caution.

Il ne faut pas la confondre avec la caution solidaire.

Elle présente certains avantages par rapport à l'hypothèque :

• Si un emprunteur rembourse son prêt immobilier à l'échéance prévue, il récupère entre 70 % et 75 % de sa contribution au fonds de garantie.
• Pas de frais de notaire ni de garantie prise sur le bien hypothéqué, donc la caution bancaire est moins chère qu'une hypothèque.

Comparatif : Hypothèque vs Caution bancaire

Le privilège de prêteur de deniers pour un bien ancien

Contrairement à l'hypothèque pour appartement classique, le privilège de prêteur de deniers est une garantie qui ne concerne que l'achat de biens immobiliers anciens.

Le prêteur bénéficie d’un droit dit « de premier rang » : en cas de défaut de paiement de l’emprunteur, il jouit d’une priorité absolue sur les autres créanciers pour obtenir les sommes qui lui sont dues. Par conséquent, si une banque prend une telle garantie, elle aura plus de chances d’accorder un prêt hypothécaire à un emprunteur qu'avec une hypothèque classique.

La garantie hypothécaire simplifiée

Sa principale différence avec une hypothèque réside dans la simplification de certaines formalités administratives, voire dans le coût de mise en place du prêt.

Il est donc plus facile et rapide pour un emprunteur d'obtenir cette garantie qu’un prêt hypothécaire classique, voire d'emprunter un montant plus important.

Comprendre ces alternatives vous aide à choisir, mais certaines situations nécessitent une attention particulière.

Certaines situations peuvent être risquées, tant d’un point de vue financier que juridique. Lesquelles ?

Hypothéquer un appartement déjà possédé pour financer un nouveau projet

Le prêt hypothécaire d’un appartement permet d'obtenir un nouveau crédit grâce à l'hypothèque d’un bien immobilier appartenant à l'emprunteur.

Outre les frais d'hypothèque non négligeables, le principal risque reste la saisie du bien en cas d'impayés, par exemple en cas de baisse de revenus du débiteur.

Enfin, cette situation rend la revente du bien hypothéqué plus compliquée, surtout si la valeur du bien immobilier baisse.

Que se passe-t-il en cas de non-remboursement du prêt ?

Lorsque l’emprunteur ne peut plus rembourser la banque qui a consenti l'hypothèque sur appartement, celle-ci lui adresse une mise en demeure de payer.

Si cette mise en demeure n'entraîne pas de régularisation des sommes dues, le créancier peut demander la mise aux enchères publiques du bien immobilier. Le fruit de la vente lui servira donc à recouvrer les sommes dues par l’emprunteur.

Si cette somme ne suffit pas à rembourser le créancier, le débiteur doit rembourser le montant restant dû. En cas de surplus, celui-ci lui sera restitué.

Hypothèque et assurance emprunteur : quelle complémentarité ?

Bien que complémentaires, l’hypothèque et l’assurance emprunteur poursuivent des objectifs différents.

L’hypothèque constitue une garantie patrimoniale, qui permet à la banque de récupérer les sommes dues en cas de défaillance de l’emprunteur.

L’assurance emprunteur garantit à la banque le remboursement effectif du prêt en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. À ceci près qu’elle intervient en amont pour couvrir certains aléas de la vie susceptibles d’empêcher le remboursement du crédit (maladie, accident, licenciement économique, décès de l'emprunteur…). Elle protège donc à la fois l'emprunteur, mais aussi ses proches.

Par conséquent, elles sécurisent à la fois le financement et le remboursement du crédit.

Pour finir, répondons aux questions les plus fréquentes sur ce sujet.