Lors de la mise en place d’un crédit immobilier, les banques sollicitent une garantie financière de la part de l’emprunteur. À votre capital emprunté vont venir s’ajouter les frais de garantie. Il s’agit de dépenses supplémentaires auxquelles les emprunteurs ne pensent pas toujours. A quoi servent ces frais de garantie de prêt immobilier, quelle garantie choisir et combien coûte-t-elle ?
Les frais de garantie d’un prêt immobilier
Qu’est-ce que les frais de garantie d’un prêt immobilier ?
Il s’agit pour la banque, organisme prêteur, de se protéger dans le cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure de rembourser ses échéances. Les frais de garantie de votre prêt immobilier représentent ainsi une garantie de paiement pour l’organisme prêteur en cas de problème tel qu'un défaut de remboursement du ou des crédits en cours.
Ils sont bien distincts de l’assurance de prêt immobilier qui, elle, couvre votre prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité.
Comment garantir un crédit immobilier ?
Il existe 3 types de garanties de prêt immobilier permettant à la banque d’être payée en cas de défaillance de l’emprunteur.
La caution
Garantie la plus utilisée, elle consiste à faire appel à une société de cautionnement. Il existe une multitude de sociétés de cautionnement. Citons cependant celles affiliées aux organismes financiers, ou encore de mutuelles. Cette garantie présente l’avantage d’être simple, rapide à mettre en œuvre et ne nécessitant pas d’intervention notariale puisqu’il s’agit d’un acte sous seing privé.
Notons que la caution peut également être une personne physique.
L’hypothèque
Hypothéquer un bien immobilier se fait devant notaire. En cas de non-paiement des échéances de prêt, la garantie hypothécaire autorise la banque à vendre votre bien afin de se faire rembourser les sommes dues. En pratique, l’hypothèque porte sur le bien à l’origine du prêt.
Le privilège de prêteur de deniers
Constaté dans un acte notarié, le privilège de prêteur de deniers (PPD) permet de garantir votre prêt immobilier. Le créancier, en l’occurrence la banque, dispose d’un privilège qui le rend prioritaire sur tous les autres créanciers. Dans le cas où votre bien immobilier doit être saisi et vendu, la banque sera souvent payée en premier. Elle peut également vendre le bien en cas d’impayé. Cette garantie ne peut être choisie que lorsque l’objet du crédit est un bien déjà construit ou pour l’achat d’un terrain.
Combien coûtent les frais de garantie ?
Les frais de garantie jouent un rôle dans le coût total du crédit immobilier. Le prix à payer pour l’emprunteur est variable selon la garantie choisie et est fonction du montant emprunté.
Les garanties hypothécaires (hypothèque et PPD) s’avèrent plus coûteuses que la caution.
L’hypothèque nécessite de payer la taxe de publicité foncière (0,71498% du capital emprunté et des accessoires garantis tels que les intérêts). Elle supporte en outre la contribution de sécurité immobilière, les émoluments du notaire, la TVA et les déboursés. Le coût de l’inscription de PPD est inférieur à celui de l’hypothèque car il est dispensé de taxe de publicité foncière tout comme le prêt épargne logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux zéro plus (PTZ+). Le notaire est en mesure de vous fournir le coût exact de ces deux garanties.
Pour la caution via un organisme spécialisé, les frais de garantie sont répartis entre la commission acquise à l’organisme de cautionnement et le versement au fonds mutuel de garantie. Ce dernier peut vous rembourser une partie des frais à l’échéance du prêt immobilier.
Comment négocier ses frais de garanties ?
Parmi les trois types de frais de garanties, la caution reste a priori la plus avantageuse sur le plan financier. C’est également celle qui peut éventuellement être négociée. Opter pour la caution comme garantie de prêt immobilier permet de faire jouer la concurrence entre différents organismes de cautionnement.
L’hypothèque et le privilège de prêteurs de deniers ne présentent pas d’opportunité de négociation. Constitués de taxes ou émoluments de notaire, ces frais de garanties sont non négociables.
S’il semble difficile, voire impossible selon la garantie choisie, de négocier les frais de garanties, il reste la solution de faire baisser les autres frais du crédit immobilier.
Quels sont les autres frais liés à mon prêt immobilier ?
Outre les frais de garanties obligatoires, d’autres coûts viennent se greffer au capital emprunté. L’ensemble de tous ces frais représente le coût global de votre prêt immobilier.
Le taux d’intérêt du prêt immobilier
Il représente l’élément constitutif le plus connu du crédit immobilier. Il s’agit de la rémunération de la banque, fonction de la durée du prêt, du montant emprunté et de l’apport personnel. À l’inverse des frais de garantie, le taux d’intérêt peut se négocier aisément. N’hésitez pas à contacter différentes banques pour obtenir la meilleure offre pour votre emprunt.
Les frais de dossier
Inhérents à tout dossier de crédit, ces frais sont considérés comme toujours trop élevés par l’emprunteur. Ils viennent effectivement s’ajouter aux frais de garantie et aux autres dépenses liées au crédit, ce qui alourdit le coût global. Les frais de dossier sont définis par votre banque et peuvent généralement se négocier. Dans le meilleur des cas, vous pouvez obtenir leur suppression.
L’assurance emprunteur
L'assurance de prêt immobilier, obligatoire en pratique, couvre les risques liés au décès et à l’invalidité de l’assuré. Elle peut aussi comprendre des garanties complémentaires telles que la perte d’emploi. Essentielle pour la banque et l’emprunteur, l’assurance emprunteur représente un poste de dépenses important dont le coût peut cependant être diminué. En optant pour la délégation d’assurance mise en place par la Loi Lagarde en 2010, vous avez le libre choix de votre assureur. Une belle occasion de réaliser d’importantes économies, les contrats individuels étant plus compétitifs que les contrats collectifs des banques. Vous pouvez ainsi souscrire le contrat le mieux adapté à votre situation, au meilleur prix, sous réserve qu’il présente des garanties au moins équivalentes à celles du contrat proposé par la banque.
MetLife, spécialiste de l’assurance emprunteur, vous accompagne pour trouver la meilleure solution d’assurance de prêt immobilier. Avec des garanties choisies en fonction de votre profil d’assuré et toujours au moins équivalentes à celles de la banque, vous faites le choix d’un contrat d’assurance de prêt sur-mesure et au meilleur prix. Avec une assurance emprunteur individuelle, réalisez jusqu’à 31 000 €* d’économies !
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