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Les frais de garantie d’un prêt immobilier

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Lors de la mise en place d’un crédit immobilier, les banques sollicitent une garantie financière de la part de l’emprunteur. À votre capital emprunté vont venir s’ajouter les frais de garantie. Il s’agit de dépenses supplémentaires auxquelles les emprunteurs ne pensent pas toujours. A quoi servent ces frais de garantie de prêt immobilier, quelle garantie choisir et combien coûte-t-elle ?

Qu’est-ce que les frais de garantie d’un prêt immobilier ?

Il s’agit pour la banque de se protéger dans le cas où l’emprunteur ne serait pas en mesure de rembourser ses échéances. Les frais de garantie de votre prêt immobilier représentent ainsi une assurance de paiement pour l’organisme prêteur en cas de problème tel qu'un défaut de remboursement du ou des credits en cours.

Ils sont bien distincts de l’assurance emprunteur qui, elle, couvre votre prêt en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité.

Comment garantir un crédit immobilier ?

Il existe 3 types de garanties de prêt immobilier permettant à la banque d’être payée en cas de défaillance de l’emprunteur.

 

La caution

Garantie la plus utilisée, elle consiste à faire appel à une société de cautionnement mutuel (notamment pour les fonctionnaires et assimilés fonctionnaires). Certaines professions ont des organismes de cautionnement qui leur sont dédiés (GMPA pour les militaires par exemple). Cette garantie ne nécessite pas d’intervention notariale. La caution peut également être une personne physique.

L’hypothèque

Hypothéquer un bien immobilier se fait devant notaire. En cas de non-paiement des échéances de prêt, la garantie hypothécaire autorise la banque à vendre votre bien afin de se faire rembourser les sommes dues. En pratique, l’hypothèque porte sur le bien à l’origine du prêt.

Le privilège de prêteur de deniers

Constaté dans un acte notarié, le privilège de prêteur de deniers (PPD) permet de garantir votre prêt immobilier. Le créancier, en l’occurrence la banque, dispose d’un privilège qui le rend prioritaire sur tous les autres créanciers. Dans le cas où votre bien immobilier doit être saisi et vendu, la banque sera payée en premier. Elle peut également vendre le bien en cas d’impayé. Cette garantie ne peut être choisie que lorsque l’objet du crédit est un bien déjà construit ou pour l’achat d’un terrain.

Combien coûtent les frais de garantie ?

Les frais de garantie jouent un rôle dans le coût total du crédit immobilier. Le prix à payer pour l’emprunteur est variable selon la garantie choisie et est fonction du montant emprunté.

Les garanties hypothécaires (hypothèque et PPD) s’avèrent plus coûteuses que la caution.

L’hypothèque nécessite de payer la taxe de publicité foncière (0,71498% du capital emprunté et des accessoires garantis tels que les intérêts). Elle supporte en outre la contribution de sécurité immobilière, les émoluments du notaire, la TVA et les déboursés. Le coût de l’inscription de PPD est inférieur à celui de l’hypothèque car il est dispensé de taxe de publicité foncière tout comme le prêt épargne logement, le prêt à l’accession sociale, le prêt conventionné et le prêt à taux zéro plus (PTZ+). Le notaire est en mesure de vous fournir le coût exact de ces deux garanties.

Pour la caution via un organisme spécialisé, les frais de garantie sont répartis entre la commission acquise à l’organisme de cautionnement et le versement au fonds mutuel de garantie. Ce dernier peut vous rembourser une partie des frais à l’échéance du prêt immobilier.

 

Pour exemple, une caution Crédit Logement pour un prêt bancaire classique :

 

Montant emprunté

Coût de la caution

(Commission + versement FMG)

Restitution indicative à l’emprunteur

150 000 €

2 055 €

1 105 €

250 000 €

2 945 €

1 733 €

 

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