Plus-value immobilière : tout savoir sur les abattements et exonérations possibles

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ? Quand s’applique-t-elle ? Comment fonctionnent les abattements et les exonérations de cet impôt ? Comment déclarer une plus-value ? Comment la souscription d’une assurance emprunteur protège-t-elle la constitution du patrimoine immobilier d’un propriétaire qui rembourse un prêt immobilier ?

Sommaire

• Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
• Les abattements en fonction de la durée de détention du bien
• Quels sont les cas d’exonération de plus-value immobilière ?
• Les démarches pour déclarer une plus-value immobilière
• Pourquoi anticiper avec une assurance emprunteur ?
• FAQ : Abattements et plus-value immobilières

Qu’appelle-t-on une plus-value immobilière ? Dans quels cas cet impôt s’applique-t-il ?

Définition simple de la plus-value lors d’une vente immobilière

Le terme « plus-value immobilière » désigne un impôt : lorsque le propriétaire d’un bien immobilier le vend et que le prix de vente est supérieur à son prix d’acquisition, il réalise une plus-value. Puisque le prix de vente est supérieur au prix d’achat, l’administration fiscale prélève donc un impôt au titre de la plus-value réalisée.

S’il s’agit souvent d’un bénéfice tiré d’une vente immobilière, l’imposition sur la plus-value immobilière concerne également d’autres actes juridiques, comme une donation ou une succession. Dans ces cas, l’impôt se calcule grâce à la différence entre la valeur déclarée du bien immobilier (sa valeur vénale) et son prix de vente.

Lorsque le prix d’achat du bien immobilier est inférieur à son prix de vente, on parle de moins-value.

Quand l’impôt sur la plus-value s’applique-t-il ?

La plus-value immobilière s’applique dans plusieurs cas :

• Elle concerne généralement des ventes immobilières, qu’il s’agisse de cession de maisons, d’appartements ou encore de terrains. Par exemple, la vente d’une résidence secondaire.
• Ventes d’immobilier dématérialisé (par exemple, la cession de parts d’une société civile immobilière (SCI) ou d’un fonds de placement immobilier (FPI)).
• Partage successoral.
• Échange de biens.
• Opération d’apport en société.
• Droits en lien avec la propriété du bien, par exemple la vente de l’usufruit de ce bien.

L’imposition sur la plus-value se calcule à partir du prix de vente et du prix d’acquisition. Elle diminue en fonction de la durée de détention du bien. Cet impôt comporte deux volets : une imposition au titre de l’impôt sur le revenu (IR), une autre au titre des prélèvements sociaux.

Détermination du prix de vente et du prix d’acquisition

Le prix de vente (ou « prix de cession ») retenu pour calculer l’IR est le prix réel mentionné dans l’acte authentique de vente établi par le notaire (à ne pas confondre avec la promesse synallagmatique de vente).

Le prix d’acquisition désigne le prix du bien immobilier quand son propriétaire l’a acquis. Mais ce prix peut être majoré des éléments suivants :

• Frais d’acquisition (frais de notaire et droits d’enregistrement), calculés soit aux frais réels, soit en fonction d’un montant forfaitaire de 7,5 %.
• Dépenses de travaux calculées soit aux frais réels, soit en fonction d’un montant forfaitaire de 15 % de la valeur d’acquisition si le vendeur est propriétaire de son bien depuis 5 ans minimum.

Si le propriétaire a acquis son bien immobilier à titre gratuit, le prix d’acquisition est égal au prix fixé lors du calcul des droits de succession ou de donation, auxquels s’ajoutent les frais réels d’acquisition.

N.B. : depuis 2025, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) qui vend son bien immobilier doit réintégrer les amortissements qu’il a déduits de ses recettes locatives dans le calcul de la plus-value.

Attention : il faut tenir compte du prix de vente FAI en cas de vente réalisée avec l’aide d’une agence immobilière.

Abattement de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux

La plus-value immobilière est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,20 % au titre des prélèvements sociaux. Soit un total de 36,2 %.

Attention : une taxe additionnelle s'applique si la plus-value imposable est supérieure à 50 000 euros. Son taux varie de 2 % à 6 %, en fonction de la plus-value réalisée par le propriétaire du bien. Cependant, elle ne s’applique pas aux ventes de terrains à bâtir ni aux ventes exonérées prévues à l’article 150 U du CGI (Code général des impôts).

Le taux d’imposition de la plus-value et les abattements dépendent de la durée de détention du bien :

• Il n’existe aucun abattement les 5 premières années de détention du bien immobilier.
• À partir de la 6e année et jusqu’à la 21e année de détention, un abattement s’applique, à la fois pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Ils s'élèvent respectivement à 6 % et 1,65 % par an.
• Au-delà de la 22e année de détention, une exonération totale s’applique au titre de l’impôt sur le revenu. En revanche, des prélèvements sociaux sont toujours dus (9 % par an).
• Au-delà de la 30e année de détention, l’exonération est totale.

Exemple concret de calcul

Prenons l’exemple d’un bien détenu depuis 15 ans, avec une plus-value initiale de 100 000 euros.

Ce bien a été acquis pour 150 000 euros, avec des frais d’acquisition de 11 250 euros et des travaux d’un montant de 22 500 euros.

Son prix de vente global est de 250 000 euros.

La plus-value est de 66 250 euros.Après abattement, l’impôt sur la plus-value immobilière s’élèvera à 4 279 euros, et les prélèvements sociaux, à 9 326 euros.¹

Hormis la cession d’un bien après 30 ans de détention, quelles sont les situations où une vente immobilière sera exonérée de plus-value ?

Vente de la résidence principale

La vente d’une résidence principale et de ses dépendances est totalement exonérée de plus-value immobilière.

Vente inférieure à 15 000 euros

Lorsque la valeur du bien immobilier vendu est inférieure à 15 000 euros, le vendeur n’a aucune plus-value à payer.

Première cession après un logement locatif

En cas de cession d’un logement qui n’est pas la résidence principale du vendeur, et que celui-ci utilise le produit de cette vente pour acheter et construire sa résidence principale, il n’aura pas à payer de plus-value.

Toutefois, pour que l’exonération s’applique, il ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années avant cette cession. En outre, il doit s’agir de la première vente d’un logement par cette personne.

Opérations d’échange, d’expropriation ou de surélévation

• En cas d’opérations d’échange dans un remembrement rural ou urbain, ou d’échange amiable de biens ruraux.
• En cas d’expropriation déclarée d’utilité publique, la plus-value n’est pas taxée. Pour que l’exonération fonctionne, 90 % du fruit de la vente minimum doit être réemployé par le propriétaire du bien vendu dans les 12 mois suivant la vente immobilière pour acheter, agrandir ou faire construire un immeuble.
• La vente d’un droit de surélévation reste exonérée jusqu’au 31 décembre 2026.

Exonérations spécifiques de plus-value immobilière

Certaines catégories de personnes ne sont pas redevables de plus-value immobilière :

• Les résidents d’un établissement d’accueil d’adultes handicapés et les titulaires d’une pension vieillesse. Pour bénéficier de l’exonération, ces personnes ne doivent pas être assujetties à l’impôt de solidarité sur la fortune (IFI) l’avant-dernière année précédant la cession immobilière, et ne pas dépasser un certain seuil de ressources.
• Les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale les 4 années avant la vente immobilière.
• Une personne non résidente d’un État membre de l’Union européenne bénéficie d’une exonération sur la plus-value immobilière de 150 000 euros. La cession doit concerner une résidence en France. Cette personne doit avoir vécu en France de manière continue pendant 2 ans minimum avant la cession.

Bon à savoir : lorsque la vente intervient le 31 décembre maximum de l'année suivant le déménagement de cette personne hors de France, le délai peut alors atteindre les 2 ans). Durant ce délai, il ne faut pas que le logement ait été loué ou prêté.

Le notaire qui procède à la vente accomplit les démarches requises et paie la plus-value immobilière à l’administration fiscale pour le compte du vendeur. Ce dernier n’a donc aucune formalité à accomplir lors de la vente.

En revanche, il doit déclarer cette plus-value dans sa déclaration de revenus.

Un investissement immobilier rentable se base à la fois sur la valeur du bien, mais aussi sur sa durée de détention, synonyme d’exonération partielle ou totale de sa plus-value immobilière.

Toutefois, hormis quelques cas particuliers, l’exonération totale de plus-value n’intervient qu’après 30 ans de détention du bien. Or, la plupart des acquisitions de biens immobiliers se financent grâce à un emprunt immobilier.

Par conséquent, le futur propriétaire d’un bien doit prendre les mesures nécessaires, afin de protéger son patrimoine immobilier, et le cas échéant pouvoir le transmettre à ses héritiers.

Avant tout achat, un acheteur potentiel a donc tout intérêt à réaliser un calcul d’emprunt immobilier. Ainsi, il connaîtra le coût total de son crédit et celui de son assurance emprunteur.

Il peut également simuler le coût de son crédit immobilier avant une revente.

Une précaution d’autant plus nécessaire, puisque l’assurance emprunteur peut représenter jusqu’à 35 % du coût total du prêt immobilier (Source : Meilleurtaux). Il est donc primordial de choisir une assurance qui n’alourdisse pas le coût d’un emprunt immobilier.

Sans assurance, en cas d’aléa durant la période de remboursement d’un prêt immobilier (comme une maladie lourde), le propriétaire sera parfois contraint de vendre son bien pour rembourser son crédit en cours, ou parce qu’il a besoin de liquidités. Il risque alors de devoir vendre son bien et payer une plus-value immobilière.

D’où l’intérêt de souscrire une assurance emprunteur adaptée :

• Elle sera systématiquement demandée par l’établissement qui émet une offre de prêt.
• Elle rembourse la banque si l’emprunteur subit un sinistre l’empêchant de payer ses mensualités (maladie, accident…).

Important : l’emprunteur est libre de choisir l’assurance emprunteur de son choix au moment de la signature de l’offre de prêt immobilier. Il peut en changer à tout moment pendant la durée du crédit. Donc, à l'aide d'un simulateur en ligne, il pourra comparer les offres du marché et trouver un contrat d’assurance qui le couvre efficacement, à un prix attractif.

>>> Découvrez comment l’assurance emprunteur MetLife vous protège en cas d’imprévu.