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Calcul des intérêts intercalaires

Lorsque vous faites un emprunt immobilier, vous remboursez les intérêts et le capital dès que les fonds vous ont été versés intégralement. Mais parfois, la banque ne verse pas l’intégralité de la somme empruntée dès la signature du contrat, notamment lors d’un achat sur plan comme la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou le CCMI (contrat de construction de maison individuelle), ou lorsque vous réalisez des travaux importants.

Vous devez alors verser des intérêts intercalaires jusqu’à ce que la somme totale soit débloquée. C’est un moyen pour payer des mensualités plus faibles tant que les fonds n’ont pas été entièrement versés.

Voilà comment est fait le calcul des intérêts intercalaires.

L’essentiel :

  • Le calcul des intérêts intercalaires est basé sur les montants effectivement débloqués par votre banque, auquel on applique le taux du prêt.
  • Le calcul est révisé à chaque nouveau versement, jusqu’à atteindre 100% du montant emprunté.
  • Votre assurance emprunteur est due dans son intégralité dès le premier versement.
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Comment faire le calcul des intérêts intercalaires ?

Le montant de l'intérêt intercalaire est calculé sur le montant du crédit immobilier libéré, auquel on applique le taux du prêt. Il s’ajoute au coût initial du crédit

Pour calculer vos intérêts intercalaires, il suffit d’appliquer la formule suivante :

Mensualité = (Montant débloqué * Taux du crédit) / 12

 

Exemple d’un achat en VEFA d’un appartement sur plan

Vous empruntez 400 000 € à 1,10% sur 20 ans (taux moyen en 2022). La banque débloque 35 % de la somme empruntée à l’achèvement des fondations ce qui équivaut à 140 000 €. Vos intérêts intercalaires mensuels (hors assurance) s’élèvent à : 140 000 x 1,10% / 12 = 128,33 €.

Vous payez donc 128,33 € par mois jusqu’à l’appel de fonds suivant.

  • À la mise hors d’eau de votre appartement, la banque débloque 35 % supplémentaires de l’emprunt. Les intérêts intercalaires se cumulent. Pour calculer vos intérêts intercalaires, vous additionnez les montants débloqués :
    • 140 000 € + 140 000 € = 280 000 €
    • 280 000 € x 1,10% / 12 = 256,66 €.
  • Lors de l’achèvement de l’immeuble, la banque débloque 25 % supplémentaires du montant de l’emprunt, pour atteindre 95 % :
    • 280 000 + 100 000 = 380 000
    • 380 000 x 1,10 % / 12 = 348,33 €
  • Vos intérêts intercalaires s’élèvent ainsi à 348,33 € jusqu’au dernier appel de fond qui atteint 100 % de la somme empruntée, effectué si le bien est conforme et qu’aucune réclamation de la part de l’emprunteur n’a été réalisée. Le constructeur est alors payé et le remboursement de votre crédit s’enclenche.
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Exemple d’échéancier :

Mois Somme débloquée Intérêts intercalaires Intérêts Assurance emprunteur Mensualités
Janvier 140 000 €

128,33 €

0 €

50 €

178,33 €

Fevrier 140 000 €

128,33 €

0 €

50 €

178,33 €

Mars 140 000 €

128,33 €

0 €

50 €

178,33 €

Avril 140 000 €

128,33 €

0 €

50 €

178,33 €

Mai 280 000 €

256,66 €

0 €

50 €

306,66 €

Juin

280 000 €

256,66 €

0 €

50 €

306,66 €

Juillet

280 000 €

256,66 €

0 €

50 €

306,66 €

Août

280 000 €

256,66 €

0 €

50 €

306,66€

Septembre 380 000 €

348,33 €

0 €

50 €

398,33 €

Octobre 380 000 €

348,33€

0 €

50 €

398,33 €

Novembre 380 000 €

348,33 €

0 €

50 €

398,33 €

 Décembre (début  amortissement) 400 000 €

0 €

366,67 €

50 €

316,67 €

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(*) Exemple d’économies selon profil de l’emprunteur au 01/05/2017, pour un couple de 31 ans, employés non-fumeurs, assurés chacun à 100 % en Décès/Incapacité/Invalidité, empruntant 150 000 € au taux de 2 % sur une durée de 20 ans. Coût moyen d’une assurance proposée par la banque : 16 800 € sur la durée du prêt (soit un TAEA de 0,96 % pour le couple). Coût total de l’Assurance Emprunteur de MetLife : 5 526.90€ sur la durée du prêt (soit un TAEA de 0,32 % pour le couple). Économie réalisée de 11 273.10€ par rapport à l’assurance emprunteur proposée par la banque.

Présentation non contractuelle à caractère commercial qui ne constitue pas un exposé complet des Conditions Générales du produit d’assurance emprunteur.