Que faire en cas de changement de situation après acceptation du prêt immobilier ?

Accepter une offre de prêt immobilier ne signifie pas forcément que la signature définitive chez le notaire aura lieu. Entre ces deux dates, un imprévu peut survenir et modifier la situation financière de l’emprunteur. Dès lors, la banque peut-elle revenir sur sa décision ? Le prêt peut-il être annulé ? Faut-il obligatoirement prévenir l’établissement prêteur ? Quelles sont les conséquences sur la vente ou sur l’assurance emprunteur ?

Voici quelques éclaircissements et des solutions pour surmonter cette situation.

Sommaire

• Acceptation de l’offre de prêt : ce qu’il faut savoir
• Offre de prêt immobilier : quels sont les changements de situation les plus fréquents ?
• La banque peut-elle annuler l’offre après acceptation ?
• Que faire si la banque remet en cause le prêt ?
• Quel est l’impact d’un changement de situation sur votre dossier ?
• Quelles sont les démarches à suivre selon la situation rencontrée ?
• FAQ – Vos questions fréquentes

L’offre de prêt immobilier désigne un document contractuel régi par la loi. Elle engage la banque, mais également l’emprunteur.

Quand l’offre devient-elle contractuelle ?

Tout d’abord, il ne faut pas confondre le délai d’acceptation (10 jours calendaires) et le délai de rétractation de l’offre de prêt immobilier (à partir du moment où l'emprunteur l’accepte, soit 4 mois maximum).

Après réception de l’offre par la banque, le délai légal de réflexion de l’emprunteur démarre : 10 jours incompressibles. Il ne peut donc accepter l’offre bancaire qu’à partir du 11^e jour.Une fois l’offre signée et renvoyée dans les délais, elle devient juridiquement valable. Elle engage donc l'emprunteur comme la banque, sous réserve du respect des conditions prévues dans ladite offre.

Quel est le délai de validité de l’offre de prêt immobilier ?

En pratique, l’offre est généralement valable 4 mois maximum entre la signature de l’offre de prêt et la vente définitive chez le notaire. Passé ce délai, la banque peut légalement considérer l’offre comme caduque.

Quelles sont les conditions suspensives usuelles d’une offre de prêt ?

Même après acceptation, le prêt reste soumis à certaines conditions, notamment :

• L’obtention de l’assurance emprunteur.
• La véracité des informations demandées à l'emprunteur.
• Aucun changement d’ampleur rendant l’emprunteur insuffisamment solvable.

Plusieurs événements peuvent survenir entre l’acceptation du prêt et la signature définitive de l’acte de vente immobilière.

Changement professionnel

Démission, licenciement, rupture de période d’essai, ou encore passage d’un CDI au statut de travailleur indépendant… Ces évolutions sont particulièrement scrutées par les banques et impactent la faisabilité du prêt immobilier.

Baisse de revenus significative

Une diminution de salaire, la perte d’un complément de revenus ou la fin d’un contrat client peuvent modifier la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Modification du projet d’usage du bien

Acheter une résidence principale puis décider de la mettre en location avant la signature définitive constitue un changement important. Cette décision peut donc impacter le financement du prêt et de l’assurance du crédit immobilier.

Nouvelles charges financières

Un nouveau crédit à la consommation, un engagement de caution ou une pension alimentaire peuvent augmenter le taux d’endettement maximum accepté par la banque (35 % des revenus de l'emprunteur).

Le refus de prêt après acceptation d’une offre de prêt par la banque peut intervenir dans certaines circonstances.

Annulation liée à des informations inexactes

Si la banque découvre, après l’acceptation de l'emprunteur, que ce dernier lui a fourni des informations erronées ou volontairement omises (par exemple concernant ses revenus), elle a le droit de retirer son offre. Si la banque ou l'assurance découvrent que l'emprunteur a dissimulé ou omis certaines informations, le prêt immobilier comme l'assurance emprunteur en cours peuvent être annulés.

Bon à savoir : dans ce cas, l’emprunteur doit rembourser sans délai l'intégralité du capital prêté par la banque. Enfin, en cas de sinistre, son assurance emprunteur ne le couvrira pas.

Annulation via une clause suspensive non réalisée

Lorsque certaines conditions suspensives de l’offre ne sont pas remplies (par exemple un refus d’assurance emprunteur ou l’absence de justificatifs requis), la banque peut annuler le prêt.

Rétractation volontaire de l’emprunteur

L’emprunteur peut renoncer au prêt tant que l’acte définitif n’est pas signé, notamment si une condition suspensive du compromis de vente n’est pas remplie.

Limites légales de l’annulation bancaire

En dehors des cas évoqués, la banque ne peut pas modifier ou annuler une offre de prêt acceptée par l’emprunteur. Elle reste donc engagée tant que les conditions contractuelles sont respectées.

En cas de remise en question du financement par la banque, plusieurs recours sont possibles.

Contacter rapidement la banque

Informer l’établissement prêteur dès qu’un changement survient permet souvent d’éviter une rupture brutale du dossier.

Envisager une renégociation

Dans certains cas, la banque peut accepter :

• Un ajustement du montant emprunté.
• L’ajout d’un co-emprunteur.
• Une garantie supplémentaire (comme un nantissement).

Activer la clause suspensive du compromis de vente

Lorsque le crédit est finalement refusé, cette clause suspensive permet d’annuler la vente, sans que l’acheteur n’ait à verser de pénalités.

Contester la décision de la banque

Face à une annulation de l’offre de crédit par la banque, l'emprunteur peut contester cette décision, en apportant des preuves de ses échanges avec sa banque :

• Auprès du service client de la banque.
• À défaut, auprès du médiateur bancaire.

Note : afin d'éviter les déconvenues si la banque refuse de financer le prêt, il faut contacter d’autres banques pour essayer d’obtenir une autre offre de crédit. Pensez également à prévenir votre notaire ainsi que le vendeur pour essayer de reporter la vente immobilière.

Un changement de situation peut entraîner une réévaluation complète du dossier de financement.

La banque étudie le montant du prêt accordé, son taux, et sa durée. Un changement de la capacité d’emprunt et du taux d’endettement de l'emprunteur risque donc de modifier les conditions d'octroi du crédit.

La banque peut calculer la capacité d’emprunt en fonction des nouveaux revenus et des charges de l’emprunteur. Lorsque le taux d’endettement dépasse les standards requis, le crédit peut être refusé.

L’assurance emprunteur joue un rôle clé, dans la mesure où elle sécurise le prêt immobilier. En effet, elle garantit le remboursement du prêt en cas d’aléas de la vie empêchant l'assuré de payer ses mensualités (arrêt de travail, invalidité, perte d’emploi…).

Or, un changement de situation peut entraîner des conséquences au niveau de l’assurance de prêt immobilier :

• Changement des garanties d’assurance emprunteur exigées.
• Exclusions de certaines garanties.
• Surprimes.
• …Voire un refus d'assurer l’emprunteur.

Il est donc primordial de bien choisir son assurance emprunteur, dans la mesure où son tarif peut représenter 35 % du coût total du crédit immobilier¹.

Comment l'emprunteur doit-il réagir en fonction des situations suivantes ?

Je change de situation professionnelle avant la signature

Il faut en informer la banque sans délai et, le cas échéant, son notaire. Des pièces justificatives (nouveau contrat, attestation employeur, revenus actualisés…) pourront être demandées.

Je souhaite changer l’usage du bien

Tout changement d’usage doit être signalé à la banque. Elle peut modifier les conditions du prêt et les garanties exigées par l’assurance emprunteur.

Je ne peux plus obtenir l’assurance emprunteur initialement prévue

Des solutions existent :

• Recourir à la délégation d’assurance peut être une excellente alternative, afin de faire baisser le coût de cette assurance, tout en étant bien couvert.
• Mieux ajuster les garanties à votre profil d'assuré.
• Comparer plusieurs offres d’assureurs pour permettre le financement du prêt.