Acheter en viager : ce qu’il faut savoir avant de vous lancer

Acheter un bien immobilier en viager intrigue autant qu’il suscite des interrogations. Souvent perçu comme un investissement atypique, parfois mal compris, le viager repose pourtant sur des mécanismes juridiques anciens, strictement encadrés par la loi française.

Concrètement, l’achat en viager consiste à acquérir un logement en versant au vendeur une somme initiale (le bouquet) puis une rente viagère jusqu’à son décès. Ce type de vente en viager peut représenter une opportunité patrimoniale intéressante, à condition d’en comprendre précisément le fonctionnement, les variantes, les avantages… mais aussi les risques.

Dans ce guide, nous vous proposons une explication claire et complète du viager : définition, calcul du prix, différences entre viager occupé, viager libre ou viager sans rente, points de vigilance juridiques et financiers. Sans oublier les implications en matière de financement immobilier et le rôle clé de l’assurance emprunteur dans ce type de projet.

Sommaire

• Qu’est-ce que l’achat en viager ?
• Quelles sont les principales formes de viager ?
• Comment le prix d’une vente immobilière en viager est-il calculé ?
• Quels sont les avantages de l’achat en viager ?
• Inconvénients et risques pour l’acheteur
• Viager et financement : quelles implications ?
• FAQ : Tout comprendre sur l’achat en viager

Comment définir l’achat en viager ? Qui conclut un tel contrat ? En quoi consiste-t-il juridiquement ?

Définition simple du viager

Le viager définit un mode de vente immobilière. Il désigne le droit de vendre à un acheteur un bien immobilier, en contrepartie du versement d’une somme d’argent appelée rente viagère. Cette somme est versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement, jusqu’au décès du vendeur.

La rente s'accompagne souvent d'une somme fixe appelée le bouquet, payée comptant au moment de la signature de l'acte de vente.

Quelles sont les parties au contrat de vente viagère ?

Dans un achat en viager, le crédirentier est le vendeur du bien, qui perçoit la rente viagère.

Le débirentier est l’acheteur, qui verse la rente. Il deviendra pleinement propriétaire au décès du vendeur.

Le paiement de la rente viagère cesse au décès du crédirentier. Par conséquent, la durée de paiement de la rente est inconnue à l’avance, car elle dépend de l’espérance de vie du vendeur. Il s’agit donc d’une vente basée sur un aléa.

Attention : pour qu'une vente immobilière en viager soit valable, le décès du crédirentier doit être imprévisible au moment de la signature de l’acte de vente. Concrètement, l'acheteur ne doit disposer d’aucune information sur une maladie dont serait atteint le vendeur, et qui motiverait la transaction.

Lorsque le crédirentier meurt durant les 20 jours suivant la signature de la vente, son décès est alors considéré comme prévisible. La vente n'est plus valable et les héritiers du vendeur peuvent faire annuler la vente.

Quel est le cadre juridique de la rente viagère ?

La vente en viager est régie par le Code civil (articles 1968 à 1983).

Elle doit obligatoirement être conclue devant un notaire. À l'instar d'une vente immobilière classique, le notaire établit un acte authentique de vente.

Pour le crédirentier, une rente viagère revient à faire crédit à l'acheteur, soit partiellement, soit totalement si aucun bouquet n’est versé. Par conséquent, le notaire conserve une hypothèque versée par l'acheteur. Si ce dernier ne paie pas la rente due au vendeur, le notaire reverse l'hypothèque bloquée au vendeur.

S’il s'agit d’une vente avec bouquet et versement d’une rente, l’acte notarié détermine le montant des rentes à verser la première année après la signature du contrat.

En outre, le notaire s’assure que le vendeur n’est pas atteint d’une maladie grave connue à très court terme.

Il existe plusieurs types de viagers, qui répondent à des logiques patrimoniales et financières différentes. Lesquelles ?

Viager occupé : la formule la plus courante

Le viager occupé représente la formule la plus courante des ventes en viager en France.

Dans cette hypothèse, le crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien. Toutefois, il ne peut ni louer, ni vendre, ni donner son logement.

Le crédirentier continue donc à vivre dans le logement jusqu’à son décès, sans payer de loyer.

Le viager occupé a des conséquences importantes pour le débirentier :

• Une décote significative sur la valeur du bien immobilier.
• L’absence de jouissance immédiate sur le bien.
• Aucune certitude sur la date de récupération du bien.

Viager libre : occupation immédiate

Dans un viager libre, le logement est immédiatement libre de toute occupation dès la signature de l’acte de vente.

Le débirentier peut donc y habiter ou le louer.

Par conséquent, le bouquet et la rente viagère versés au crédirentier sont plus élevés, car aucune décote liée à l’occupation du bien immobilier ne s’applique.

Le viager libre s’apparente davantage à un achat immobilier classique, avec un mode de paiement étalé dans le temps.

Viager sans rente : une variante alternative

Le viager sans rente consiste à verser un bouquet unique, sans paiement de rente ultérieure.

Le prix de vente subit une forte décote, qui tient compte de l’âge du vendeur et de son droit d’usage éventuel.

Ce type de montage peut séduire :

• Des acheteurs pouvant mobiliser immédiatement des liquidités.
• Des vendeurs souhaitant sécuriser rapidement un capital.

Le viager sans rente reste la forme la plus rare de viager.

Viager avec rente réversible

Dans cette formule, en cas de décès du crédirentier, la rente qu’il percevait sera versée à une tierce personne désignée au contrat de rente viagère. En pratique, il s'agit souvent du conjoint du crédirentier.

Le prix d’un achat en viager repose sur la valeur de la rente et du bouquet.

Bouquet et rente viagère : la composition du prix

Le prix global comporte 2 éléments :

• Le bouquet, une somme versée comptant au moment de la signature du contrat entre le crédirentier et le débirentier. Elle est généralement comprise entre 10 % et 40 % de la valeur du bien¹.
• La rente viagère, versée jusqu’au décès du crédirentier. Elle est indexée le plus souvent sur l'indice du coût de la construction (indice INSEE).

Plusieurs facteurs influencent directement le montant de la rente :

• Âge du crédirentier (plus il est âgé, plus la rente sera élevée).
• Espérance de vie statistique (tables de mortalité de l’INSEE).
• Valeur vénale du bien.
• Type de viager (libre, occupé…).
• Valeur du droit d’usage en cas de viager occupé.

Bon à savoir : la rente viagère reçue par le crédirentier est soumise à imposition. Elle est déterminée en fonction de son âge au moment du paiement de la première rente. Par exemple, s’il a plus de 69 ans lorsqu’il reçoit sa première rente, 30 % de la rente sera imposable.

Exemple chiffré du coût d’un achat en viager

Valeur du bien : 300 000 euros

Âge du vendeur : 75 ans

Type : viager occupé

• Décote d’occupation estimée : 40 %.
• Valeur économique retenue : 180 000 euros.
• Bouquet : 40 000 euros.
• Capital restant converti en rente.

> Rente estimée : environ 750 euros par mois (selon barème).

L’achat en viager présente plusieurs avantages pour le débirentier.

Accéder à la propriété avec un apport réduit

Le principal avantage du viager immobilier réside dans la décote du prix. En viager occupé, elle peut atteindre 30 à 50 % de la valeur du marché.

Cela permet d’acheter un bien dont le prix serait inaccessible à l'acheteur s’il l’achetait en pleine propriété.

Recours au crédit bancaire moins courant

Dans certaines ventes, le montant du bouquet s'avère raisonnable, et un apport limité suffira.

L'acheteur doit payer les rentes du crédirentier, qu’il peut donc financer grâce à un crédit immobilier. Néanmoins, dans la mesure où l'achat en viager comporte un aléa, il devra choisir une durée de prêt immobilier suffisamment réaliste, compte tenu de l'âge du crédirentier.

Un outil de constitution de patrimoine

Pour un investisseur patient, le viager peut lui permettre :

• De constituer un patrimoine immobilier à long terme
• De réaliser une plus-value en cas de revente du bien en fin de viager.
• De transmettre un bien acquis à prix décoté.
• D’optimiser une stratégie successorale.
• D'éviter tout problème lié à une gestion locative.
• En cas de viager occupé, le vendeur supporte généralement les coûts d’entretien du bien.

L’achat en viager comporte certains risques pour l’acheteur.

L’incertitude liée à l’espérance de vie

Si le crédirentier vit longtemps, le coût total peut dépasser la valeur initiale du bien. L'opération peut donc s'avérer coûteuse pour le débirentier.

Le viager est donc un pari sur le temps. Le débirentier doit pleinement avoir conscience de ce paramètre avant d'envisager d'acquérir un bien immobilier.

Absence de jouissance immédiate

En viager occupé, l’acheteur ne peut ni habiter le logement ni le louer.

Il doit attendre le décès du crédirentier pour pouvoir disposer du bien.

Risques financiers et contractuels

Acheter en viager comporte des risques financiers et contractuels dont l’acheteur doit avoir conscience, puisqu'il peut s'agir d’une opération à (très) long terme.

Un contrat mal rédigé peut entraîner des litiges sur la répartition des charges, une mauvaise indexation de la rente ou des difficultés en cas d’impayés. Il est donc important de bien choisir son notaire.

Il faut également se renseigner le plus possible sur le viager envisagé et sur le vendeur.

Par ailleurs, lorsque les revenus de l’acheteur baissent (comme en cas de perte d’emploi ou de maladie), il peut rapidement rencontrer des difficultés à honorer le paiement des rentes. Or, cela peut déboucher sur des sanctions juridiques, voire sur l’annulation pure et simple du contrat de viager. Dans ce cas, l’acheteur perd le bénéfice de l'intégralité des sommes déjà versées au crédirentier.

Enfin, l’acheteur reste responsable de certaines dépenses importantes, comme les travaux de gros entretien (toiture, façade, etc.) : est-il capable de les assumer financièrement ?

Contrairement aux idées reçues, un achat en viager peut parfaitement être financé à crédit, notamment pour le bouquet. Si l’on compare cette formule de crédit avec un prêt immobilier classique, le capital emprunté est souvent plus faible. En outre, les mensualités de rente s’ajoutent au crédit.

Toutefois, même pour un tel projet, l’assurance emprunteur reste essentielle :

• Elle protège l’acheteur en cas d'aléa qui l'empêche de rembourser son prêt (décès, invalidité, etc.).
• Elle sécurise le remboursement du crédit auprès de la banque.
• Elle préserve le patrimoine familial de l’acheteur et met ses proches à l'abri financièrement.