Durée de prêt immobilier : tout comprendre pour bien choisir

L’emprunt pour une acquisition immobilière s’effectue généralement sur le long terme. En France, les banques considèrent comme « standard » une durée de prêt immobilier comprise entre 15 et 25 ans, soit environ 20 ans en moyenne. Il existe toutefois des prêts à court, moyen et long terme, adaptés aux besoins et aux capacités de remboursement de chaque emprunteur.

Votre projet d’achat ou de construction et votre situation sont uniques. Le choix de votre financement dépend de plusieurs critères, notamment le montant emprunté, vos revenus, votre taux d’endettement, votre apport personnel et les conditions fixées par l’établissement prêteur. L’objectif est de trouver le meilleur équilibre entre mensualités, durée de remboursement et coût total du crédit.

Sommaire

• Qu’est-ce que la durée d’un prêt immobilier ?
• Les principales durées de prêt immobilier en France
• Comment choisir la durée idéale de son prêt immobilier ?
• Durée de prêt immobilier : impact sur l’assurance emprunteur
• Peut-on modifier la durée de son prêt immobilier en cours de vie ?
• Questions fréquentes sur la durée d’un prêt immobilier

La durée d’un prêt immobilier désigne la période pendant laquelle l'emprunteur rembourse la somme auprès de l'établissement prêteur, sous forme de mensualités.

Toutefois, il convient de distinguer les deux éléments constitutifs du remboursement :

• Le crédit immobilier en lui-même (capital emprunté et intérêts).
• L’assurance emprunteur est exigée dans la très grande majorité des crédits immobiliers accordés par les établissements prêteurs.

Quelle que soit la durée choisie, elle doit être adaptée aux besoins de l'emprunteur.

Durées les plus courantes sur le marché

Il existe plusieurs durées de prêts immobiliers possibles :

Les prêts à court terme ont une durée de 5 à 10 ans.

Les prêts à moyen terme durent entre 15 et 20 ans, ce sont les plus courants.

Les prêts à long terme durent généralement de 20 à 25 ans.

Pourquoi les banques proposent-elles plusieurs durées ?

Les banques proposent plusieurs durées de crédit immobilier, afin d’attirer le plus grand nombre de clients possible.

Par exemple, un primo-accédant qui ne dispose d’aucun apport, mais qui est en bonne santé aura intérêt à opter pour un crédit à long terme, afin de bénéficier de mensualités plus faibles qu’avec crédit à court terme. Inversement, un senior avec une capacité d'épargne supérieure, mais en moins bonne santé optera pour un crédit qu’il pourra rembourser rapidement, d'autant plus si sa banque lui demande de souscrire une assurance emprunteur au préalable, pour un coût moins favorable que celui applicable aux jeunes emprunteurs.

Les crédits à court, moyen et long terme comportent chacun des avantages et des inconvénients.

Comparer durée courte et durée longue : avantages et inconvénients

Les prêts courts présentent l’avantage de limiter le coût du crédit grâce à des intérêts moins élevés, tout en étant plus rapidement remboursables. En effet, plus le crédit dure, plus l'emprunteur paiera d’intérêts sur le capital qu’il a emprunté à l'établissement de crédit. Par conséquent, un crédit court coûte moins cher et permet de le rembourser plus rapidement.

Toutefois, il demande une capacité financière élevée, puisque le montant des mensualités sera plus important que pour un prêt à moyen ou long terme. En outre, ce type de prêt offre généralement moins de flexibilité, notamment lorsque l’emprunteur souhaite réduire le montant de ses mensualités.

Le prêt à moyen terme aide à étaler le montant total du crédit sur davantage d'années qu’un prêt à court terme. Ceci facilite donc l'accès au crédit à un grand nombre d’emprunteurs dans la mesure où les mensualités sont réduites.

Néanmoins, les intérêts sont plus importants qu'avec un prêt à court terme, donc le coût total du crédit est supérieur.

Le prêt à long terme est étalé dans le temps, par conséquent, le montant de ses mensualités sera moins important que pour un crédit à court ou moyen terme. Il convient donc aux emprunteurs sans capacité financière élevée, ou qui souhaitent acquérir un bien particulièrement onéreux.

En revanche, le coût total du crédit sera plus élevé que pour un prêt à court ou moyen terme. Il engage aussi l'emprunteur durant une longue durée.

Il est donc important de réaliser un calcul du montant de son prêt immobilier avant de signer une offre de crédit.

Critères à prendre en compte : âge, revenus, apport, projet de vie

Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour déterminer la durée de son prêt immobilier.

• Le montant total du crédit sollicité
• Le montant sollicité auprès de la banque pour déterminer la durée idéale du prêt immobilier.
• Votre apport personnel (10 % du prix du bien immobilier, sauf en cas de revenus élevés ou de garantie financière apportée par l’emprunteur).
• Vos revenus.
• Les intérêts que vous souhaitez payer.
• Vos crédits en cours et votre taux d’endettement (il ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus).
• Votre âge (qui peut influencer les conditions d'emprunt et le coût de l'assurance emprunteur.).
• Votre assurance emprunteur.
• Votre état de santé (la banque considère plus risqué de prêter à un emprunteur âgé ou en mauvaise santé).

L'assurance emprunteur coûtera davantage à un emprunteur âgé qu'à un jeune emprunteur. Elle peut désavantager les emprunteurs âgés de 60 ans ou plus, car les assureurs peuvent leur limiter ou exclure certaines garanties, leur imposer des surprimes, voire refuser de les assurer.

Il est donc vivement conseillé d’observer toutes les offres d'assurance du marché : avec la délégation d'assurance emprunteur, l'assuré peut également choisir le contrat de son choix. Il pourra ainsi choisir une couverture potentiellement moins onéreuse et mieux adaptée à ses besoins que celle proposée par la banque.

Pourquoi la durée du prêt immobilier impacte-t-elle le coût de l’assurance emprunteur ? Quelles sont les spécificités propres aux profils à risques ? Comment gérer les situations particulières ?

Lien entre durée et coût de l’assurance

Plus le prêt immobilier s'étale dans le temps, plus il coûtera cher, car il faut à la fois rembourser les intérêts du crédit et les mensualités de l’assurance emprunteur. Cette dernière peut représenter jusqu'à 35 % du coût total du crédit immobilier⁽¹⁾.

Toutefois, la loi Lemoine permet désormais à l'emprunteur de changer d'assurance de prêt immobilier à tout moment, et de réaliser ainsi d’importantes économies.

Spécificités pour les profils à risques

Les profils à risques aggravés de santé peuvent rencontrer des difficultés à assurer leur crédit immobilier, notamment les personnes atteintes de pathologies lourdes. Ils peuvent néanmoins se tourner vers la convention AERAS, qui leur permet de souscrire plus facilement une assurance emprunteur.

Hormis ces situations, dans quels cas peut-on renégocier son prêt immobilier ?

Dans quels cas peut-on modifier la durée ou les conditions de remboursement de son crédit ?

Raccourcir ou rallonger la durée : conditions, démarches, conséquences

Un emprunteur peut raccourcir ou rallonger la durée de son prêt immobilier, tout comme modifier le montant des mensualités.

Seule réserve : sa banque doit accepter ces changements (hormis lorsque le contrat de prêt prévoit cette possibilité).

Cette opération peut entraîner des coûts supplémentaires selon les conditions prévues au contrat.

Dans l’idéal, il est donc préférable de raccourcir la durée de votre crédit si vos capacités financières vous le permettent.

Renégociation, remboursement anticipé, rachat de crédit

Beaucoup de contrats de crédit immobilier sont modulables :

• Possibilité de modifier le montant de ses mensualités à la hausse comme à la baisse.
• Suspension des paiements pour une durée limitée.
• Remboursement par anticipation d’une partie du capital restant dû.

Ces opérations entraînent des coûts supplémentaires et leurs conditions d’application varient en fonction des banques.

Bon à savoir : il est possible de renégocier son prêt en cas de baisse des taux d'intérêt. Cela entraîne quelques frais additionnels (négociables), par exemple des frais de dossiers.