Assurance emprunteur pour une résidence principale

Généralement, une banque exige une assurance de prêt immobilier pour acheter une résidence principale avant d’accorder un crédit immobilier. En cas d'aléa de l'emprunteur (maladie, accident…), l’assurance prend le relais pour rembourser le crédit restant dû. Voici comment bien la choisir.

Sommaire

• Assurance emprunteur de groupe (banque) : des inconvénients majeurs
• La délégation d’assurance emprunteur
• Assurer un prêt immobilier en cas de risque aggravé lié à la santé ou à la profession
• Quel est le coût d’une assurance emprunteur pour sa résidence principale ?
• Les garanties obligatoires dans l'assurance de crédit d'une résidence principale
• Les garanties facultatives dans l'assurance de crédit d'une résidence principale
• Les différences entre l’assurance emprunteur pour résidence principale et l’immobilier locatif ou professionnel

Les assurances de groupe comportent des inconvénients, mais depuis la loi MURCEF, les banques ne peuvent plus imposer leur propre assurance aux emprunteurs.

Les limites d'assurance emprunteur de groupe

En termes d’assurance emprunteur, un contrat de groupe est un contrat d’assurance collectif négocié par une banque ou un établissement prêteur pour le compte de ses clients emprunteurs. Ce contrat est mutualisé, c’est-à-dire qu’il regroupe un grand nombre d’emprunteurs, sans distinction nette de leur profil individuel (âge, profession, état de santé, etc.).

Cette assurance comporte plusieurs caractéristiques.

• Proposée par défaut par la banque lors de la souscription d’un prêt immobilier.
• Tarification standardisée, souvent basée sur le capital initial emprunté.
• Souscription simplifiée, avec peu de démarches pour l’emprunteur.
• Mutualisation des risques : le coût est réparti entre tous les assurés, ce qui peut être avantageux pour certains profils (comme les fumeurs …).

Cependant, les assurances de groupe sont moins personnalisées qu’un contrat individuel, ce qui peut être un inconvénient pour les emprunteurs présentant un bon profil (notamment lorsqu’ils sont jeunes et en bonne santé).

De plus, les profils considérés comme risqués par les assureurs (tels que les emprunteurs seniors ou présentant des risques aggravés de santé) y sont difficilement éligibles.

Assurance de groupe et loi MURCEF

Depuis 2001, la loi MURCEF (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Économique et Financier) interdit à une banque d’imposer son assurance de groupe à des emprunteurs dans le cadre de la souscription d’un prêt immobilier.

Concrètement, une banque ne peut s’opposer à ce qu’un emprunteur choisisse une autre assurance de prêt immobilier pour sa résidence principale que celle qu’elle lui propose.

Avec toutefois une limite : l'assurance choisie par l’emprunteur doit respecter le principe d'équivalence des garanties (offrir un niveau de garanties équivalent ou supérieur à celui de l'assurance de la banque). Les garanties de l’assurance de groupe sont détaillées dans la fiche d’information standardisée (FIS) que la banque remet à l’emprunteur.

La délégation d'assurance emprunteur a été instaurée par la loi Lagarde (2010).

Elle permet à l’emprunteur de choisir librement son assurance dès la signature du prêt : celle de la banque, ou une assurance tierce.

Opter pour une assurance de prêt immobilier de résidence principale individuelle auprès d’un autre assureur donne accès à une couverture sur mesure. Une option intéressante, notamment pour les jeunes emprunteurs ou les profils peu risqués.

Ils peuvent ainsi sélectionner les garanties les plus pertinentes dans leur situation et choisir le mode d’indemnisation qui leur convient le mieux.

Conseil : Vous pouvez passer par un courtier en assurance ou un comparateur qui vous aideront à identifier un contrat plus avantageux. Nos experts sont également à votre disposition afin de vous proposer un devis sur-mesure pour l’assurance emprunteur MetLife.

Depuis la loi Lemoine (2022), un emprunteur dispose de la faculté de changer d’assurance de prêt immobilier pour sa résidence principale à tout moment : soit lors de la signature de son contrat de crédit immobilier, soit durant la phase de remboursement.

Ce principe s'applique aussi aux offres de crédit conclues avant l'entrée en vigueur de la loi Lemoine.

Ces dispositions de la loi Lemoine s'appliquent également aux assurances de prêt de résidences secondaires, locatives ou aux projets professionnels financés par un crédit immobilier.
N.B. : Un emprunteur peut aussi tenter de renégocier les termes de son contrat pour obtenir des garanties plus avantageuses sans pour autant changer d'assurance emprunteur.

Des métiers à risques ou certains problèmes de santé peuvent entraîner des limitations ou exclusions de garanties dans l'assurance pour le crédit d’une maison ou d’un autre type de bien. Il est souvent possible de racheter ces exclusions, moyennant un surcoût.

Depuis la loi Lemoine, le questionnaire de santé est interdit pour les prêts inférieurs ou égaux à 200 000 euros, et remboursés avant l'âge de 60 ans. Cette loi prévoit aussi un droit à l’oubli pour certaines maladies.

Par ailleurs, la convention AERAS facilite l’accès à l’assurance emprunteur pour les personnes présentant un risque aggravé de santé.

Le coût de l’assurance emprunteur peut représenter une part significative du coût total du crédit : plus de 30 % du coût total du crédit immobilier.

Ce coût varie en fonction du profil de l'emprunteur (âge, état de santé, revenus, situation matrimoniale…). Il dépend aussi du nombre de garanties souscrites, et de leurs modalités d’application.

Pour un prêt immobilier de résidence principale, la banque exige quatre garanties : décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), incapacité temporaire totale (ITT) et invalidité permanente totale (IPT).
Attention : leur couverture varie selon les différents contrats d’assurance de prêt immobilier pour résidence principale, mais aussi en fonction du profil de l’emprunteur (âge, état de santé…) et de sa profession.

Certaines situations peuvent entraîner une surprime ou une exclusion. Les conditions d’indemnisation, les délais de carence et de franchise diffèrent également d’un assureur à l’autre, d’où la nécessité de comparer différentes propositions de contrats.

Certaines garanties sont facultatives, l'emprunteur est libre de les souscrire afin d'augmenter son degré de couverture.

Les banques exigent plusieurs garanties obligatoires avant d’accorder un crédit immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale.

Garanties décès et PTIA

En cas de décès ou de PTIA (invalidité à 100 %), l’assurance rembourse le capital restant dû, selon la quotité assurée.

Si par exemple une personne emprunte seule, sa quotité sera de 100 %.
Avec 2 emprunteurs, la quotité peut être répartie différemment : 50 % chacun, 60 % - 40 %, etc.

Bon à savoir : l'emprunteur a tout intérêt à opter pour un remboursement en capital unique dans l’assurance de prêt immobilier de sa résidence principale. Ainsi, il soldera le crédit restant dû et pourra le cas échéant revendre son bien immobilier.

N.B. : dans certains cas, notamment pour des assurances emprunteur destinées aux seniors, la banque n’exige que les garanties décès et PTIA.

Garantie IPT

La garantie invalidité permanente totale (IPT) s’applique dès que l’invalidité de l'emprunteur dépasse 66 % et l’empêche de travailler.

Ce taux dépend à la fois du handicap et du métier exercé.

Attention : à défaut d’une couverture d’invalidité intervenant lorsque l’assuré ne peut plus exercer strictement son activité professionnelle, plutôt que toute activité professionnelle, l'assuré peut ne pas être indemnisé par l’assurance du crédit de sa maison. Par exemple, dans le cadre d’une couverture d’invalidité « pour toute activité professionnelle », s’il ne peut plus exercer d'activité physique, mais peut toujours exercer un emploi de bureau.

L’indemnisation peut être forfaitaire (remboursement des mensualités du crédit) ou indemnitaire (compensation de la perte de revenus de l'emprunteur).

Garantie ITT

L'incapacité temporaire totale (ITT) concerne les arrêts de travail temporaires.

En règle générale, seules les affections « objectivables » (constatées médicalement) sont couvertes.

Comme pour la garantie IPT, il est important de vérifier que la garantie ITT intervient bien si l’assuré n’est pas en mesure d’exercer strictement son activité professionnelle.
Dans le cas contraire, si l’emprunteur, bien que diminué, est jugé apte à exercer une autre activité professionnelle, il ne sera pas indemnisé au titre de l’arrêt de travail.

L’ITT est limitée à 1 095 jours. Au-delà, soit l’assuré est en mesure de reprendre le travail, soit il est classé en invalidité permanente.

Bon à savoir : certains contrats couvrent aussi les personnes sans emploi ou retraitées.

Hormis les garanties obligatoires précédemment évoquées, certaines banques peuvent exiger des garanties complémentaires, comme l’invalidité permanente partielle (IPP), l’incapacité temporaire partielle (ITP) ou les maladies non objectivables (MNO). 

L’emprunteur peut aussi souscrire volontairement certaines garanties au sein de l’assurance de prêt immobilier de sa résidence principale. 

Ces garanties, bien que coûteuses, facilitent le remboursement du prêt en cas d'aléa.

• IPP (garantie invalidité permanente partielle) : elle couvre les invalidités entre 33 % et 66 %, avec indemnisation forfaitaire ou indemnitaire selon le contrat. Attention au mode de calcul et aux exclusions de cette garantie. 
•  Perte d’emploi : cette garantie est réservée aux salariés en CDI. Son mode d’indemnisation prend la forme d’une avance à rembourser ou d’une prise en charge totale du crédit restant dû par l’assurance.
• MNO : elle couvre des pathologies, telles que l'arrêt de travail pour burn-out. Elle est généralement soumise à plusieurs conditions (délai de franchise et de carence, incompatibilité avec certains antécédents médicaux, notamment la dépression).  

Contrairement à l'investissement immobilier locatif ou professionnel, l’assurance de prêt immobilier pour une résidence principale n’est pas déductible des impôts pour les particuliers.

Par ailleurs, l’assurance de crédit immobilier pour un investissement locatif ou professionnel se différencie par davantage de flexibilité : certaines banques acceptent des couvertures partielles si le projet est bien monté ou si l’emprunteur dispose de garanties financières solides.

Enfin, l’assurance de prêt immobilier est souvent moins chère et à garanties réduites dans le cadre du financement d’un investissement locatif ou professionnel.