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Quelle assurance de prêt pour un investissement locatif ?

Pour obtenir un crédit immobilier, il est nécessaire de souscrire une assurance emprunteur qui garantit le remboursement du prêt en cas d’invalidité, d’incapacité de travail ou de décès. Si le prêt est destiné à un investissement locatif, les garanties exigées par la banque ne sont pas les mêmes que pour un investissement résidentiel. Quelles sont les garanties obligatoires pour une assurance de prêt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif ? Comment bien choisir votre assurance emprunteur ?

Les experts de MetLife répondent à vos questions.

À retenir : 

  • L’assurance emprunteur est obligatoire pour en cas d'investissement locatif, mais les garanties exigées par la banque peuvent être plus souples.
  • Vous pouvez choisir l’assurance de prêt immobilier de votre banque ou un contrat individuel d’assurance emprunteur de votre choix, tant que les garanties sont équivalentes.
  • L’assurance emprunteur MetLife vous permet de faire des économies en choisissant un contrat sur mesure, adapté à votre situation.

 

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Quelles sont les différences entre l'assurance d'un investissement locatif et résidentiel ?

Lorsque vous faites une demande d’emprunt pour un projet immobilier, la banque demande s’il s’agit d’un investissement locatif ou résidentiel. En effet, les garanties demandées ne sont pas les mêmes suivant la nature de votre acquisition. Dans le cas d’un investissement locatif, les loyers perçus permettent de couvrir en partie, voire en totalité, le remboursement des mensualités, réduisant ainsi les risques d’impayé. 

Pour un investissement résidentiel, la banque demande à l’emprunteur d’être couvert à minima par les garanties décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), mais peut également demander des garanties supplémentaires. Pour un investissement locatif, les conditions peuvent être plus légères.

Souscrire une assurance emprunteur demeure obligatoire, quelle que soit la nature de votre investissement immobilier.

Il n’y a pas de différence si l’achat se fait en direct ou via une société civile immobilière (SCI) ou une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Quelles sont les garanties obligatoires ?

En règle générale, les garanties obligatoires de votre assurance crédit immobilier dans le cadre d’un investissement locatif sont seulement les garanties décès et invalidité. La garantie Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT) n'est, le plus souvent, pas exigée.

Il est cependant tout à fait possible de souscrire une assurance emprunteur comprenant cette garantie, ainsi qu’une assurance chômage (appelée également perte d’emploi).

Comment choisir son contrat d'assurance de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier, certaines banques peuvent vous demander de choisir entre un contrat d’assurance collectif (le contrat groupe de l’établissement bancaire) ou un contrat individuel. Depuis la loi Lagarde, vous avez le choix, tant que les garanties sont équivalentes. 

Voilà ce qu’il faut savoir pour bien choisir son contrat d’assurance pour un investissement locatif.

Choisir le contrat de groupe pour un investissement locatif

Lorsque vous souscrivez un crédit immobilier, la banque va automatiquement vous proposer la souscription de son contrat d’assurance. On parle de contrat groupe (ou collectif), car les contrats sont mutualisés sur l’ensemble des souscripteurs. Il s’agit de contrats d’assurance standards, établis sur la moyenne de risque de l’ensemble des assurés. 

L’inconvénient principal est le prix élevé, car la mutualisation a tendance à tirer les tarifs vers le haut. Si vous êtes jeune, en bonne santé et que vous ne fumez pas, vous êtes particulièrement pénalisé. En outre, les assurances de prêt immobilier groupe ont un tarif fixé sur le montant global de l’emprunt. Cela signifie que le montant des primes reste le même toute la durée du remboursement. 

L’autre inconvénient est le risque de se voir refuser l’accès à l’assurance emprunteur si vous exercez un métier ou un sport dangereux, si vous êtes senior ou si vous avez des problèmes de santé. Le contrat groupe peut parfois s’avérer plus intéressant si vous êtes fumeur, sans risque de santé, mais c’est au cas par cas.

Choisir le contrat groupe peut éventuellement vous aider pendant la négociation de votre crédit immobilier avec la banque. Autre cas de figure où il peut être intéressant : si vous planifiez de revendre votre bien immobilier avant la fin de remboursement de l’emprunt, faites des simulations du prix de votre assurance emprunteur. En effet, si vous ne profitez pas de la dégressivité des tarifs d’une assurance individuelle, l’assurance groupe peut éventuellement se révéler plus intéressante financièrement.

Souscrire un contrat individuel pour un investissement locatif

Un contrat d’assurance emprunteur individuel, aussi appelée assurance déléguée ou délégation d’assurance emprunteur, s’adapte au profil du souscripteur. Elle prend en compte son risque médical et professionnel, ainsi que ses habitudes de vie.

A noter : avec la Loi Lemoine, depuis le 1er juin 2022, aucun questionnaire de santé n’est ne sera demandé à l’assuré pour un contrat couvrant un capital inférieur à 200 000 € et si le remboursement du prêt immobilier prend fin avant ses 60 ans.

 Les contrats d’assurance individuels présentent deux avantages principaux : 

  • Les contrats peuvent être personnalisés afin de répondre exactement à vos besoins, notamment dans le cadre d’un investissement locatif où vous allez potentiellement choisir un contrat simplifié. Vous pouvez choisir les garanties que vous souhaitez, les niveaux de garantie, les délais de carence, etc. ;
  • Vous réalisez des économies significatives. Les compagnies d’assurance proposent généralement des taux bien plus intéressants que les banques. En outre, le montant de la prime d’assurance peut être indexé au capital restant à rembourser. Ainsi, le coût de votre assurance emprunteur va progressivement baisser, tout au long du remboursement de votre crédit immobilier.

 

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Quels sont les avantages de l’assurance emprunteur individuelle MetLife pour un investissement locatif ?

L’assurance emprunteur MetLife est le bon choix si vous faites un investissement locatif. En effet, quel que soit votre profil de risque, elle vous permet de choisir un contrat sur mesure, répondant aux exigences de la banque et à vos besoins spécifiques, tout en vous permettant de potentiellement réaliser de nombreuses économies.

Parce que votre temps est précieux, les démarches pour souscrire l’assurance emprunteur MetLife ont été simplifiées. La souscription est validée en 24h* et un conseiller expert est à votre disposition tout au long du contrat.

*En cas d’absence de formalités médicales.

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Quel est le prix d'une assurance de prêt immobilier ?

Le prix d’une assurance prêt immobilier est déterminé à partir de plusieurs facteurs. Chez MetLife, les cotisations sont calculées en fonction du montant du prêt, de la durée de l’emprunt, le du niveau des couvertures, de l’âge, de l’état de santé (hors contrats ciblés par la Loi Lemoine), le du fait de fumer ou non de fumer, et de la profession de l’assuré.

Généralement ces cotisations représentent en moyenne 25 à 30 %, et parfois jusqu’à 40%, du coût de votre emprunt. Se renseigner auprès d’autres assureurs que votre banque peut donc parfois vous permettre de réaliser des économies significatives sur le coût des cotisations de votre assurance de crédit immobilier.

Ce même coût va être déterminé grâce au questionnaire médical en fonction de vos habitudes de vie déclarées dans la proposition d’assurance et le questionnaire de santé. Par exemple, le fait d'être fumeur est considéré comme un risque aggravé pour les assureurs. Le tarif d’une assurance emprunteur pour un fumeur est donc très souvent plus élevé que pour les non-fumeurs. La variation du prix peut être de 20% à 70% plus élevée pour un fumeur que pour une personne qui n’a jamais fumé ou n’a pas fumé durant les 24 derniers mois. Chez MetLife, ce délai est réduit à 12 mois seulement.

Aussi, certaines maladies (comme le cancer, l'alcoolisme, ou encore la dépression) sont également perçues comme étant des risques aggravés. Elles engendrent, elles aussi, des majorations du coût de l’assurance, parfois même des exclusions.

En fonction de votre profil, MetLife met tout en œuvre pour trouver la meilleure solution d’assurance pour que votre projet puisse se réaliser.

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(*) Exemple d’économies selon profil de l’emprunteur au 01/05/2017, pour un couple de 31 ans, employés non-fumeurs, assurés chacun à 100 % en Décès/Incapacité/Invalidité, empruntant 150 000 € au taux de 2 % sur une durée de 20 ans. Coût moyen d’une assurance proposée par la banque : 16 800 € sur la durée du prêt (soit un TAEA de 0,96 % pour le couple). Coût total de l’Assurance Emprunteur de MetLife : 5 526.90€ sur la durée du prêt (soit un TAEA de 0,32 % pour le couple). Économie réalisée de 11 273.10€ par rapport à l’assurance emprunteur proposée par la banque.