L’assurance de prêt immobilier dans le cadre d’une VEFA

Qu’est-ce qu’une VEFA ? Quels sont ses avantages, ses spécificités et les inconvénients propres à ce type de vente immobilière ? Que doit comporter une assurance emprunteur pour une VEFA, et pourquoi est-elle exigée dès la signature du prêt ? Pourquoi la délégation d’assurance est-elle particulièrement adaptée dans le cadre de ces ventes ?

Sommaire

• Qu’est-ce qu’une VEFA ?
• L’assurance emprunteur en VEFA

Comment définir une VEFA ? Quels sont ses avantages, ses spécificités, et ses inconvénients ?

Définition d’une VEFA

La VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) concerne l’achat d’un bien immobilier qui n’est pas encore construit, ou en cours de construction.

Concrètement, il s’agit d’un achat immobilier sur plan.

Un contrat de réservation est établi entre l’acheteur et le promoteur. La vente définitive est ensuite officialisée par un notaire.

Dans le cadre de ce type de vente, le transfert de propriété peut s’opérer de 2 manières :

• Progressivement (au fur et à mesure de l’avancement des travaux de construction).
• Au moment de la livraison du bien, c’est-à-dire une fois les travaux totalement achevés, l’acheteur devenant alors légalement propriétaire.

Étant donné qu’il s’agit d’un bien en construction, l’achat se déroule en plusieurs étapes :

• L’acquéreur commence par verser un dépôt de garantie, représentant environ 5 % du prix total du bien en VEFA.
• Des acomptes sont ensuite versés à mesure de l’avancement des travaux.
• Le solde, correspondant aux 5 % restants, est réglé lors de la livraison du logement.

Attention : l’assurance emprunteur d’une VEFA doit courir dès la signature du prêt immobilier.

Les avantages de la VEFA

La vente en VEFA offre tous les atouts de l’immobilier neuf :

• Des frais de notaire réduits, environ 2 fois moins élevés que dans l’immobilier ancien.
• Un logement construit selon les dernières normes en matière d’isolation thermique et de performance énergétique, synonyme d'économies pour ses propriétaires.
• Une garantie dommages-ouvrage, qui assure un remboursement ou une réparation rapide en cas de sinistres majeurs survenant dans les 10 années suivant la fin des travaux.
• Des avantages fiscaux, comme une exonération de taxe foncière pendant 2 ans (sous réserve de la politique fiscale de la commune où se situe le bien), voire la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif.

N.B. : pour l’investissement locatif, les primes de l’assurance emprunteur en VEFA peuvent aussi être déduites fiscalement.

Spécificités du crédit immobilier de la VEFA

Une VEFA peut être financée de plusieurs façons.

• Par un financement classique : comme pour l’achat d’un bien immobilier traditionnel, l’acquéreur peut solliciter un prêt bancaire couvrant l’ensemble du montant. Le règlement s’effectue alors en une seule fois, généralement à la fin des travaux, lors de la remise des clés.
• Par un financement à déblocages progressifs : les paiements sont échelonnés en fonction de l’avancement du chantier. À chaque étape, la banque débloque les fonds, qui sont versés directement au promoteur immobilier.

Dans ce second cas de figure, le déblocage des fonds se fait par paliers.

Ce mode de financement génère des intérêts intercalaires, dus entre la signature du prêt et l’achèvement de la construction. Ces intérêts sont calculés uniquement sur les sommes débloquées, et non sur le montant total emprunté.

Ce fonctionnement offre une réelle souplesse : l’acheteur évite ainsi de devoir rembourser immédiatement le prêt, tant que le logement n’est pas livré.

Le coût global du crédit immobilier inclut les intérêts intercalaires, les intérêts liés au prêt, mais aussi les frais bancaires (comme les frais de dossier), ainsi que le tarif de l’assurance emprunteur.

Les inconvénients de la VEFA

Le premier inconvénient de cet investissement tient à ce qu’en cas de déblocage de fonds par crédits successifs, la durée du crédit augmente, tout comme son coût et celui de l’assurance emprunteur de la VEFA.

En outre, ce mode de vente immobilière ne convient pas à tous les profils : il s’agit d’un achat sur plan, il faut être capable de se projeter dans un logement qui n’est pas encore construit.
À la livraison, l’acquéreur peut parfois être déçu par le résultat final, voire constater des défauts ou malfaçons.

Par ailleurs, les délais de construction peuvent varier et entraîner des retards de livraison.

L’assurance de prêt immobilier est exigée dès la signature du crédit et comporte des garanties similaires à celles d’un achat immobilier dans l’ancien.

En raison des spécificités des déblocages successifs de la VEFA, des exclusions de garanties, du délai de carence ou de franchise, et des éventuelles surprimes présentes dans le contrat, il convient de comparer avec soin les différentes offres d’assurances avant de souscrire l’une d’entre elles.

Une assurance exigée dès la signature du prêt

L’assurance emprunteur dans une VEFA est obligatoire dès la signature de l’offre de prêt, même si le logement n’est pas encore construit et que les fonds ne sont débloqués qu’en plusieurs fois.

Cette exigence est identique à celle d’un achat immobilier classique, mais elle peut surprendre, car l’acquéreur ne rembourse pas encore le capital du prêt. Pourtant, l’assurance doit déjà être active pour garantir la sécurité du prêteur comme celle de l’emprunteur tout au long de la phase de construction.

L’une des différences notables avec un achat immobilier classique réside donc dans le décalage entre la mise en place de l’assurance et le début effectif du remboursement du capital. Ce décalage entraîne des frais spécifiques, comme les intérêts intercalaires.

Des garanties similaires à un achat dans l’immobilier ancien

Les garanties incluses dans une assurance emprunteur en VEFA sont en tout point comparables à celles exigées dans une vente immobilière classique.

• Garantie décès, qui permet à l’assurance de rembourser le capital restant dû à la banque en cas de décès de l’assuré.
• Garantie PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie), qui intervient en cas d’impossibilité définitive d’exercer toute activité professionnelle.
• Garanties invalidité (IPT, ITT), couvrant les périodes d’incapacité partielle ou totale de travail.
• Garantie perte d’emploi, optionnelle, mais utile pour les salariés.

Ces garanties sont exigées, quel que soit le type de bien financé. Toutefois, dans le cas d’une VEFA, elles couvrent également la période de construction.

Les spécificités liées aux déblocages progressifs

Malgré le déblocage progressif propre à ce type de vente, l’assurance emprunteur en VEFA est le plus souvent calculée sur le capital total du prêt, comme si celui-ci avait été entièrement versé.

Cette situation crée un surcoût important pendant la période de construction, puisqu’elle s’ajoute aux intérêts intercalaires dus sur les montants débloqués.

Certains assureurs proposent aujourd’hui des formules évolutives, dans lesquelles les cotisations sont ajustées en fonction des sommes réellement utilisées. Ce type de contrat peut donc permettre une économie non négligeable pour les emprunteurs en VEFA, mais reste encore peu courant.

Anticiper les exclusions et les surprimes

Comme pour tout crédit immobilier, certains profils d’emprunteurs peuvent se voir appliquer des surprimes ou des exclusions de garanties : professions à risques, antécédents médicaux, pratiques sportives dangereuses...

Dans un achat en VEFA, où la période entre la signature du prêt et la livraison du bien peut durer entre 12 et 24 mois, il est crucial d’anticiper ces paramètres.

Un changement de situation de l'emprunteur pendant la phase de construction pourrait avoir un impact sur la validité de certaines garanties ou compliquer une éventuelle modification du contrat d’assurance.

Délégation d’assurance emprunteur pour optimiser son contrat

Le coût de l’assurance emprunteur en VEFA peut peser plus lourd que dans un achat classique. Cela s’explique par des durées de couverture plus longues (le contrat débute bien avant l’entrée dans le logement) et du mode de calcul des cotisations basé sur le capital total.

Toutefois, la législation française permet désormais à l’emprunteur de comparer les assurances dès le départ ou de changer d’assureur en cours de prêt : c’est le principe de délégation d'assurance emprunteur.

Il est donc fortement recommandé d’étudier les offres des assureurs (autres que l’assurance de prêt proposée par la banque) pour obtenir un tarif plus compétitif et des garanties mieux adaptées. L’opération peut représenter une économie substantielle sur la durée totale du prêt.

Cette démarche est d’autant plus pertinente que les mensualités du crédit immobilier ne débutent réellement qu’après la livraison du bien. En optimisant son assurance emprunteur dans la VEFA dès le début des remboursements, l’emprunteur évite de payer inutilement une couverture surdimensionnée pendant la phase de construction.