Acheter une résidence secondaire : étapes, conseils et financement

La résidence secondaire diffère de la résidence principale puisque son propriétaire ne l’occupe qu’occasionnellement. Acheter une résidence secondaire procure de multiples avantages : agrandir son patrimoine immobilier, générer des revenus en louant son bien, transmettre ce patrimoine… Toutefois, posséder un tel logement comporte des avantages, mais aussi quelques inconvénients. Par conséquent, il faut suivre une méthode précise pour réussir son achat, tout en évitant les coûts cachés et les mauvaises surprises.

Sommaire

• Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ?
• Les avantages et inconvénients d’une résidence secondaire
• Quelles sont les étapes pour acheter une résidence secondaire ?
• Le financement d’une résidence secondaire
• Fiscalité et location de la résidence secondaire
• Quels sont les pièges à éviter lors de l’achat d’une résidence secondaire ?
• FAQ : achat de résidence secondaire

Quelles sont les différences entre résidence secondaire et résidence principale ? Pourquoi investir dans une résidence secondaire ? 

Définition et différence avec la résidence principale

Le terme de résidence secondaire désigne un logement dans lequel le propriétaire séjourne occasionnellement. Fiscalement parlant, la résidence secondaire n’offre pas autant d’avantages fiscaux que la résidence principale. La résidence secondaire se distingue de la résidence principale (qui est la résidence habituelle du propriétaire), car il occupe celle-ci au moins 8 mois par an (article R318-7 du Code de la construction et de l’habitation).

Un propriétaire séjourne donc occasionnellement dans sa résidence secondaire (week-end, vacances, etc.).

L’administration fiscale considère que les logements qui ne sont pas des résidences principales sont des résidences secondaires. Toutefois, rien n’empêche le propriétaire d’occuper ce bien immobilier, de le louer, ou au contraire de le laisser vacant.

Pourquoi acheter une résidence secondaire ?

Acheter une résidence secondaire présente de multiples avantages :

• Améliorer la qualité de vie du propriétaire et de ses proches en leur offrant un lieu pour se ressourcer et un havre de paix, le temps de longues vacances ou pour un court séjour.
• Diversification du parc immobilier du propriétaire.
• Possibilité de générer une plus-value en cas de revente du bien.
• L’immobilier reste un investissement sécuritaire qui subit moins de fluctuations de valeurs que d’autres actifs patrimoniaux (par exemple des actions ou des obligations).
• Possibilité d’acheter pour louer sa résidence secondaire. Ainsi, un propriétaire rembourse son crédit immobilier et/ou génère des revenus supplémentaires, qui servent notamment à couvrir les impôts et les charges de son logement.
• Transmettre un patrimoine à ses ayants droit.

Acheter une résidence secondaire reste une opération qui comporte des avantages, mais aussi des inconvénients. Il convient donc de les évaluer objectivement, et le cas échéant d’envisager de louer son bien pour payer une partie des charges.

Les avantages : qualité de vie, investissement, patrimoine familial

Posséder une résidence secondaire augmente la qualité de vie des personnes qui en profitent.

Toutefois, s’ils ne l’occupent pas, ou peu, ils peuvent louer ce logement et générer ainsi des revenus.

En outre, l’immobilier reste un placement de « bon père de famille », qui s’apprécie généralement avec le temps. Il peut donc constituer un actif transmissible aux héritiers du propriétaire.

Les inconvénients : coûts, entretien, fiscalité

Le coût d’une résidence secondaire représente un budget conséquent si l’acheteur investit dans une zone très prisée et qu’il compte financer l’opération grâce à un crédit immobilier.

L’entretien représente parfois un poste de dépense important, particulièrement lorsqu’il s’agit d’un logement vaste ou ancien.

La fiscalité d’une résidence secondaire n’est pas neutre, et varie en fonction de la municipalité où elle se situe.

Est-il rentable d’acheter une résidence secondaire ?

Hormis les frais de notaire, l’acheteur d’une résidence secondaire doit s’acquitter de plusieurs dépenses.

• Le prix du bien immobilier dépend de sa localisation, de sa surface et de ses équipements.
• Des travaux sont souvent à prévoir, surtout si l’acquéreur achète un bien ancien.
• L’acquéreur doit également provisionner certains des frais : impôts locaux, assurance habitation, abonnements…
• L’augmentation des dépenses énergétiques (comme l’électricité) impacte le budget du propriétaire, surtout si son logement est spacieux ou mal isolé.

Donc, si après l’achat de sa résidence secondaire, il ne la loue pas, son propriétaire doit être en mesure de payer les travaux, les frais d’entretien et les charges liées à son bien immobilier.

Par conséquent, acheter une résidence secondaire pour la louer est-il judicieux ?

Tout dépend de l’emplacement du bien et de son attractivité touristique, de la capacité du propriétaire à gérer seul la location, ou de la déléguer à un interlocuteur compétent.

Par ailleurs, il convient de se renseigner sur les futurs projets d’aménagement urbain susceptibles d’augmenter la valeur du bien loué. Par exemple, l’implantation d’une ligne de tramway à proximité du logement augmentera sa valeur.

N.B. : acheter une résidence secondaire par le biais d’une société civile immobilière (SCI) peut aussi être avantageux si le logement est loué. En achetant une résidence secondaire en SCI pour la louer, son propriétaire bénéficie d’un taux d’imposition plus attractif que s’il détient son bien en direct.

Ainsi, avec la SCI, il peut déduire ses charges locatives du résultat fiscal imposable.

Il faut suivre scrupuleusement plusieurs étapes afin d’acheter une résidence secondaire dans les meilleures conditions.

Déterminer son budget et sa capacité d’emprunt

• Capacité d’emprunt

Tout d’abord, si l’achat du logement nécessite l’octroi d’un prêt immobilier, il faut se renseigner auprès de sa banque, afin de savoir quelle somme il est possible d’emprunter pour concrétiser son projet.

• Apport personnel

Pour octroyer un crédit, une banque exige presque systématiquement que l’emprunteur fournisse un apport personnel représentant environ 15 % à 20 % du prix d’acquisition du bien immobilier. Un apport conséquent améliore nettement les chances d’obtenir un prêt dans les meilleures conditions.

• Frais de notaire

Les frais de notaire peuvent représenter jusqu’à 8 % du prix de vente du logement.

• Frais d’agence immobilière

Si un particulier passe par une agence immobilière pour trouver une résidence secondaire, il devra s’acquitter de frais pouvant atteindre jusqu’à 10 % du prix du bien immobilier.

Choisir le bon emplacement et le type de bien

Comment choisir un bon emplacement ? Un bien immobilier susceptible de prendre de la valeur ?

L’emplacement ! Le bien doit être situé dans une zone attractive. Si l’acheteur envisage de le louer, il faut privilégier un achat dans une zone avec une forte demande locative, soit à l’année, soit saisonnière. Par exemple, un logement situé dans une station balnéaire populaire, afin de pouvoir louer facilement durant la haute saison.

L’agencement du bien pourra également impacter sa location : une petite surface se louera plus facilement.

Les équipements du bien, sa taille et sa structure pourront aussi lui faire gagner de la valeur au fil du temps : jardin, garage, ascenseur…

Il faut aussi prêter attention à l’état général du bien (et estimer le montant des travaux si nécessaires).

En cas d’achat dans une copropriété, il faut être attentif aux charges et se renseigner sur les travaux qui ont été votés en assemblée générale.

Obtenir un prêt immobilier adapté à une résidence secondaire

Comment obtenir le meilleur crédit immobilier possible pour financer un achat de résidence secondaire ?

Les banques ne sont pas autant disposées à prêter de l’argent que pour l’achat d’une résidence principale. En effet, acquérir une résidence secondaire est considéré comme un investissement plus risqué. Par conséquent les taux pour ce type de crédit sont plus élevés que pour l’achat d’une résidence principale.

Donc, un emprunteur doit évaluer sa capacité d’emprunt, qui dépend à la fois de ses revenus et de son taux d’endettement (35 % maximum). Ce taux pourra être exceptionnellement dépassé si l’emprunteur dispose de revenus élevés.

Il ne faut pas hésiter à utiliser un simulateur en ligne, afin d’obtenir une vue d’ensemble des offres disponibles sur le marché. Il est crucial de comparer les offres : jouer la concurrence entre établissements peut permettre à l’acheteur d’obtenir un taux d’intérêt plus favorable ou des conditions meilleures (durée, montant financé, frais de dossier…).

N.B. : mettre en avant le potentiel locatif d’un achat immobilier permet d’obtenir plus facilement un crédit immobilier et une assurance de prêt pour louer le logement.

Signature, frais de notaire et assurance habitation

La signature de l’acte de vente chez le notaire officialise l’achat de la résidence secondaire entre l’acheteur et le vendeur.

Les « frais de notaire » comprennent en réalité les droits et taxes (comme les droits d’enregistrement), les débours et les honoraires du notaire.

Pour un bien immobilier neuf, ils représentent entre 3 % et 4 % du prix de vente du bien.

Pour un bien immobilier ancien, ils se situent entre 7 % et 8 % du prix de vente du bien.

Souscrire une assurance habitation lorsque l’on devient propriétaire n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé. En effet, lorsque le logement n’est pas occupé en permanence, les assureurs considèrent que cette situation augmente les risques d’incidents (vol ou vandalisme, incendie…). Une telle assurance est donc plus chère que pour une habitation principale.

Toutefois, sans assurance, en cas de sinistre, le propriétaire devra payer les dégâts subis par des tierces personnes à cause de son bien immobilier.

N.B. : il est possible de demander une extension de l’assurance habitation de sa résidence principale pour sa résidence secondaire.

Le financement d’une résidence secondaire diffère de celui d’une résidence principale, tant pour le crédit immobilier que pour l’assurance emprunteur.

Les spécificités du crédit immobilier pour résidence secondaire

Contrairement à un achat pour une résidence principale, les prêts pour une résidence secondaire ne bénéficient pas de la plupart des aides pour l’achat immobilier ni de prêts aidés comme le PTZ ou MaPrimeRénov’.

Néanmoins, il est possible d’obtenir certaines aides pour l’achat d’une résidence secondaire.

• Exonération de taxe foncière en cas de travaux d'amélioration énergétique.o   Primes Certificats d'Économies d'Énergie (CEE).
• TVA à 5,5 % sur certains travaux de rénovation et d'amélioration.
• Aides allouées par certaines collectivités locales.   

L’importance de l’assurance emprunteur pour sécuriser l’achat immobilier

Pourquoi l’assurance emprunteur influence-t-elle autant le coût total d’un crédit immobilier ?

L’assurance d’un prêt immobilier (appelée aussi « assurance emprunteur ») est systématiquement exigée par une banque comme condition à l’octroi éventuel d’un crédit immobilier.

Ainsi, la banque est certaine qu’en cas de sinistre entraînant un défaut de paiement de l’emprunteur (décès, invalidité, incapacité…), elle sera remboursée par l’assureur.

Les coûts du crédit immobilier et de l’assurance emprunteur restent plus élevés que pour acquérir une résidence principale car cet achat est considéré plus risqué par les banquiers et les assureurs.

Par conséquent, recourir à la délégation d’assurance reste une solution efficace pour réaliser d’importantes économies sur le coût global du crédit immobilier.

La délégation d’assurance permet à l’emprunteur de choisir l’assurance de prêt immobilier de son choix (et non pas celle proposée par la banque émettrice de l’offre de prêt immobilier, souvent onéreuse et peu flexible).

En s’adressant à un assureur externe, l’emprunteur évitera de souscrire des garanties superflues dans sa situation et fera sensiblement baisser le prix de son contrat d’assurance emprunteur. Enfin, il peut également changer d’assurance pendant toute la phase de remboursement de son crédit.

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Peut-on utiliser un prêt relais ou un rachat de crédit ?

Le prêt relais constitue une solution envisageable si l’achat de la résidence secondaire dépend de la vente préalable d’un autre bien immobilier de l’acheteur. Ce montage permet de financer temporairement l’acquisition d’un logement, en attendant la réalisation d’une vente immobilière.

Le rachat de crédit consiste à regrouper plusieurs prêts existants, afin de réduire le montant des mensualités et augmenter la capacité d’emprunt de l’acheteur en vue d’un nouveau projet.Cependant, ces options doivent être étudiées avec soin, car elles influent sur le coût total du financement. Là encore, les banques les accordent davantage pour l’achat de résidences principales.

En outre, mal évaluées ou sans réalisation d’une vente immobilière escomptée, elles peuvent rapidement se transformer en cauchemar financier pour l’emprunteur.

Quelle est la fiscalité des résidences secondaires, notamment en cas de location ?

Impôts et taxes à prévoir

Quels sont les impôts dont sont redevables les propriétaires de résidences secondaires ?

Outre les charges afférentes à l’entretien du bien immobilier, la fiscalité d’une résidence secondaire reste plus élevée que celle d’une résidence principale :

• Taxe d’habitation, calculée d’après de la valeur locative cadastrale du logement et de ses dépendances, à partir de taux généralement décidés par la commune où se situe le bien.

Attention : certaines communes appliquent une taxe sur les logements vacants et majorent la taxe d’habitation.

• Taxe foncière, également calculée sur la valeur locative cadastrale de la résidence secondaire, et généralement décidée par la commune où se situe le bien.

Seules exceptions :

- Si la résidence secondaire est une construction neuve, le propriétaire bénéficie d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.

- Si le propriétaire dispose de revenus modestes ou souffre d’un handicap.

• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères si le logement est soumis à la taxe foncière.

En cas de vente de la résidence secondaire qui engendrerait une plus-value, le propriétaire doit payer un impôt sur le revenu (19 %), ainsi que des prélèvements sociaux (17,20 %) sur le prix de vente du bien.

Toutefois, il bénéficie d’un abattement au-delà de la 6e année de détention de sa résidence secondaire : 6 % par an, entre la 6e et la 21e année de détention.

Au-delà de 22 ans de détention, il est exonéré de plus-value à payer au titre de l’impôt sur le revenu en cas de vente de son bien immobilier.

Au bout de 30 ans de détention, en cas de vente, il est également exonéré de prélèvements sociaux.

Louer sa résidence secondaire : cadre légal et fiscalité LMNP

Peut-on louer sa résidence secondaire grâce au statut de LMNP ?

Louer sa résidence secondaire présente de multiples avantages :

• Convaincre la banque d’accorder un crédit immobilier dans la mesure où les loyers serviront à rembourser ce prêt.
• Financer les impôts et les charges liés au logement en le louant.
• Générer un complément de revenus.

Or, la meilleure alternative pour louer sa résidence secondaire reste la location avec le statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel).

Ainsi, le propriétaire peut louer son bien entièrement meublé, ce qui est pratique lorsqu’il souhaite également en disposer à titre personnel une partie de l’année.

Le bien est considéré comme un meublé de tourisme, puisqu’il comporte certains éléments (gazinière, literie, meubles…).

Quels sont les avantages du statut de LMNP ?

Amortissement de l’investissement.

Déduction des intérêts d’emprunt du prêt immobilier et de certaines charges.

Récupération de TVA (uniquement dans une résidence de services neuve, comme une résidence de vacances).

En outre, le statut de LMNP permet d’opter pour le régime fiscal du micro-BIC, qui donne droit à un abattement forfaitaire.

• Abattement forfaitaire de 30 % pour une location saisonnière non classée.
• Abattement forfaitaire de 50 % pour une location saisonnière classée, les chambres d’hôtes, ou pour une location à l’année.

Le propriétaire peut aussi opter pour le régime réel, et pourra alors déduire toutes les charges liées au bien loué de ses revenus fonciers.

Attention : à partir de 15 000 euros de revenus pour une location saisonnière non classée, et à partir de 77 700 euros location saisonnière classée, les chambres d’hôtes ou pour une location à l’année, le régime fiscal réel s’impose (loi Le Meur).¹

Bon à savoir : en cas de LMNP, la contribution foncière des entreprises est exigible, sauf si le loueur génère moins de 5 000 euros de revenus locatifs.

Par ailleurs, la législation varie également en fonction de la commune où se situe la résidence secondaire, il est donc important de se renseigner au préalable, afin d’éviter toute mauvaise surprise.

Sous-estimer les coûts cachés, mal évaluer la rentabilité du logement et oublier de souscrire une assurance emprunteur adaptée sont les erreurs classiques commises par les propriétaires de résidences secondaires.

Sous-estimer les coûts cachés

Quels sont les coûts « cachés » dans l’achat d’une résidence secondaire qu’il faut prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises ?

Premièrement, beaucoup d’acheteurs ne prennent pas en compte les frais de notaire, voire les frais d’agence. Par exemple, les frais de notaire peuvent atteindre 8 % du prix du bien. Ceux des agences immobilières, 10 % (source : PAP).

Deuxièmement, les taxes locales, comme la taxe d’habitation, peuvent grever le budget de l’acheteur si elles ne sont pas prises en compte. En outre, si le logement se trouve dans une copropriété, des charges supplémentaires s’appliquent.

Troisièmement, l’assurance habitation, ainsi que les frais d’entretien du logement peuvent représenter des coûts supplémentaires conséquents. Il convient donc de les estimer le plus précisément possible avant d’envisager un achat immobilier.

Heureusement, il existe des astuces pour économiser sur ses dépenses de logement.

Mauvaise estimation de la rentabilité locative

Certains propriétaires sous-estiment certains paramètres impactant la location de leur bien :

Fiscalité, charges courantes et frais de gestion éventuels.

Périodes d’inoccupation du bien.

Demande locative insuffisante dans la commune où se situe le logement.

Prix de location trop élevé.

Par conséquent, si un acheteur compte louer son bien, il doit préalablement réaliser une analyse approfondie des dépenses liées au logement, ainsi qu’une étude réaliste du marché locatif local.

Souscrire une assurance emprunteur inadaptée

Une assurance emprunteur standard ne couvre pas nécessairement l’intégralité des risques. Ce constat est particulièrement vrai si le propriétaire possède plusieurs biens, ou lorsque son âge ou son état de santé nécessitent des garanties particulières.

Il convient donc de comparer méticuleusement les offres des assureurs et d’ajuster les garanties du contrat, afin de bénéficier d’une couverture adaptée. Une telle démarche permet souvent de réduire le coût total du crédit immobilier, l’assurance emprunteur représentant jusqu’à 35 % du coût total du prêt (source : Meilleurtaux).