L'assurance prêt immobilier est-elle obligatoire ?

À l’heure actuelle, lors d’une demande de crédit immobilier, la banque exige de l’emprunteur de souscrire une assurance emprunteur. Il s’agit pour l’établissement prêteur de se protéger en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail de l’emprunteur. Mais cette assurance de prêt immobilier est-elle légalement obligatoire ? Quelles sont les garanties demandées et proposées ? Avez-vous le choix de votre assurance de crédit immobilier ?

L'essentiel : 

• La Loi française n'impose pas d'assurance pour un crédit immobilier. 
• Dans les faits, les banques exigent quasi systématiquement une assurance de prêt immobilier pour se couvrir en cas d'aléas de la vie de l'emprunteur.
• Les garanties demandées par les banques au sein du contrat d'assurance dépendent de la nature de l'achat immobilier.
• Dans quelques rares cas, il est possible d'emprunter sans assurance : en nantissant un bien ou un capital par exemple.

La Loi n'impose pas l'assurance de prêt mais les banques l'exigent

Il faut savoir qu’aujourd’hui aucune loi ne rend l’assurance emprunteur obligatoire. Cependant, la banque a la possibilité de l’exiger afin de couvrir certains risques. Cette protection lui permet de s’assurer le remboursement du crédit en cas de défaillance de l’emprunteur. En pratique, vous constaterez que l’obtention du prêt sera soumise à la condition de la souscription d’un contrat d’assurance présentant les garanties obligatoires. L’assurance emprunteur apparaît ainsi obligatoire dans les faits.

L'assurance de prêt a également pour objectif de protéger l'emprunteur ainsi que sa famille, si celui-ci venait à subir un aléa de la vie. En effet, en cas de décès, d'arrêt de travail ou d'invalidité, l'assureur se substituera à l'emprunteur pour payer tout ou partie des mensualités ou du capital restant dû. Sans assurance, de tels incidents pourraient aboutir à un défaut de paiement, voire à une mise en péril de sa situation financière et du niveau de vie de sa famille. 

Les exigences de la banque en matière de garanties d'assurance dépendront de la nature de l'acquisition immobilière.

Est-il obligatoire de souscrire l'assurance emprunteur de sa banque ?

Il n'est pas obligatoire de souscrire l'assurance de prêt de votre banque ! Afin de favoriser la concurrence et pour limiter la position dominante des établissements de crédit sur ce marché, de nombreuses lois ont été promulguées en faveur des emprunteurs. La dernière en date (2022), la Loi Lemoine, vous permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment. Vous avez ainsi la possibilité de renoncer à l'assurance groupe de votre banque pour opter pour un contrat individuel auprès d'un assureur de votre choix.

En revanche, la banque doit accepter la substitution d'assurance : vous devrez alors lui proposer un contrat dont les garanties sont équivalentes à celles exigées par le prêteur. Si votre contrat dispose bien de couvertures équivalentes, alors le prêteur n'a plus le droit de refuser le changement d'assurance.

Dans un crédit immobilier, l’assurance de prêt immobilier peut représenter jusqu’à 40% du coût global.* La délégation d’assurance lors de la signature de votre prêt et la possibilité de changer d’assureur pendant la durée du crédit immobilier ouvrent la porte à de belles économies sur votre contrat d’assurance.  En effet, choisir un assureur individuel plutôt que le contrat groupe de la banque vous permet d'obtenir un contrat personnalisé et dont le coût correspond à votre situation personnelle. C’est également l’occasion d’améliorer le niveau de votre couverture d’assurance.

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Quelles sont les garanties obligatoires ?

Les garanties d'assurance emprunteur exigées dépendent essentiellement de la nature de votre acquisition immobilière et de votre âge. Cependant, le niveau de couverture requis va également différer selon les banques, certaines étant plus exigeantes que d'autres.

Pour un investissement locatif, les banques sont généralement moins strictes et seules les garanties Décès / PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie) sont requises. En effet, le prêteur considère ce type d'opération moins risqué, puisque le financement est couvert pour tout ou partie par le loyer versé par le locataire. Par ailleurs, un défaut de paiement n'entraîne pas forcément de difficulté pour l'emprunteur qui peut toujours revendre le bien.

Pour l'achat d'une résidence principale, les banques sont plus exigeantes et demanderont à minima les garanties Décès, PTIA, IPT et IPP (Invalidité Permanente Totale ou Partielle) et ITT (Incapacité de Travail Temporaire).

Pour une résidence secondaire, les garanties obligatoires fluctuent selon les établissements de crédit. Certaines demanderont une couverture similaire à celle requise pour un investissement locatif, d'autres pour la résidence principale.

Le questionnaire de santé est-il obligatoire ?

Le questionnaire de santé n'est plus obligatoire, sous conditions, depuis la promulgation de la Loi Lemoine (2022). 

Pour démocratiser l'accès à l'assurance emprunteur, cette loi prévoit la suppression du questionnaire de santé, sous 2 conditions : 

• Un capital emprunté de maximum 200 000 € par assuré.
• Le remboursement total du crédit est prévu avant les 60 ans de l'assuré.

Si vous respectez ces deux conditions, vous n'aurez plus à compléter de questionnaire de santé lors de votre adhésion. Cette disposition profite essentiellement aux personnes qui avaient des difficultés à s'assurer en raison de leur état médical notamment. Elles n'ont désormais plus à payer de surprime et ne subissent plus d'exclusions.

Vous serez néanmoins toujours soumis à un questionnaire de santé dès lors que le capital emprunté est supérieur à 200 000 € ou si le remboursement total du crédit est prévu après votre 60ème anniversaire. 

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Peut-on obtenir un crédit immobilier sans assurance emprunteur ?

Si l'emprunteur est en mesure de proposer le nantissement d'un bien ou d'une somme équivalente à la valeur de l'emprunt, certaines banques accepteront de se passer d'assurance emprunteur. Le bien ou l'épargne de l'emprunteur seront ainsi bloqués et en cas de défaut de paiement, la banque pourra récupérer directement les fonds issus de l'épargne ou de la revente du bien hypothéqué. 

Cette opération fait partie des rares cas où l'assurance de prêt immobilier n'est plus obligatoire, néanmoins peu de banques proposent ce type de montage, qui est réservé à de rares profils. En effet, la solution implique un risque plus important pour l'emprunteur qui apporte ainsi une caution à la banque par l'intermédiaire de son patrimoine financier ou immobilier, qu'il bloque pour partie.

Il n'est donc généralement pas recommandé de procéder ainsi, sauf à ce que le patrimoine nanti soit marginal par rapport au patrimoine global. 

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