La renégociation d'un prêt immobilier

Pourquoi faire une renégociation de prêt immobilier ? Pour obtenir des conditions de crédit plus favorables ! Cependant, quand faut-il renégocier son prêt ? Comment mener cette renégociation auprès de sa banque et quels sont les arguments que vous pouvez utiliser ? Que faire en cas de refus de votre banque ? En tout état de cause, vous disposez d'une solution alternative : changer d'assurance emprunteur, à laquelle votre banque ne peut s'opposer.

Pourquoi faire une renégociation de prêt immobilier ?

La renégociation d'un crédit immobilier vous sert à obtenir des conditions de prêt plus favorables auprès de votre banque. Mais quand faut-il renégocier votre prêt ?

Obtenir des conditions plus favorables

La première motivation d'une renégociation d'un prêt immobilier est bien évidemment d'obtenir des conditions de crédit immobilier plus favorables.

En tant qu'emprunteur, le premier effet bénéfique de cette renégociation est d'alléger le montant de vos mensualités, généralement grâce à la renégociation des conditions de crédit elles-mêmes et à la renégociation ou au changement de votre assurance emprunteur. Le rachat de crédits afin d'obtenir des conditions de prêt plus avantageuses auprès d'une autre banque est également une solution envisageable... qu'il vaut mieux étudier avec des experts comme ceux de MetLife, car il s'agit d'une opération complexe et plus coûteuse qu'on ne le pense.

Le deuxième effet bénéfique d'une renégociation de prêt immobilier est de raccourcir la durée de votre prêt. Une telle opération peut être utile si par exemple vous souhaitez emprunter à nouveau pour financer une nouvelle acquisition immobilière.

Ou inversement, de rallonger la durée d'un crédit immobilier si ses mensualités sont trop lourdes financièrement pour vous-même et/ou votre conjoint.

Renégocier votre prêt vous servira donc à baisser son coût, ainsi que celui de votre assurance emprunteur.

Quand faut-il renégocier son prêt ?

Plusieurs facteurs doivent vous inciter à engager une renégociation de prêt immobilier :

• Vous constatez qu'il existe une différence d'au moins 0,5%, en votre défaveur, sur les taux d'intérêt pratiqués par les banques entre le moment où vous avez signé votre contrat de prêt et les taux actuels.
• Le corpus législatif joue de plus en plus en votre faveur.
  La loi Lagarde de 2010 vous permettait de choisir, avant le début de votre emprunt, une autre assurance emprunteur que celle que vous propose votre banque.
  La loi Hamon (2014) vous autorisait à changer d'assurance emprunteur au cours des 12 premiers mois de votre crédit.
  Avec la loi Bourquin (2018) vous pouviez faire une délégation d'assurance après 1 an d'emprunt, à chaque date d'échéance.

Une renégociation de prêt immobilier est désormais encore plus facile, car la loi Lemoine (2022) vous autorise à résilier votre assurance emprunteur à tout moment sans qu’il soit nécessaire d’attendre la date d’échéance du contrat pour le faire.

Le droit à l'oubli (en cas de protocole thérapeutique) ne peut excéder 5 ans pour les emprunteurs ayant été atteint d’une hépatite C ou d’une pathologie cancéreuse.

En outre, pour les personnes empruntant un montant inférieur à 200 000 € (400 000 € pour un couple), aucun questionnaire de santé ne peut leur être demandé (dès lors que la fin de leur prêt intervient avant d'atteindre l'âge de 60 ans).

Il faut toutefois évoquer les frais de dossiers pratiqués en cas de renégociation.

Ces frais sont fixes ou proportionnels, selon la banque à laquelle vous vous adressez. Néanmoins, si au cours de cette renégociation de votre prêt immobilier, il s'avère que les conditions d'un nouveau prêt (notamment son taux) sont plus intéressantes que votre crédit actuel, cela vaut la peine de payer les quelques frais de dossiers supplémentaires qu'occasionne l'opération...

La renégociation d'un crédit immobilier est gratuite, mis à part des frais de réécriture de contrat. Ceux-ci sont généralement compris entre 400 et 700 € selon les banques (qui peuvent parfois vous les offrir).

Comment faire une renégociation de prêt immobilier ?

Quels sont les bons arguments pour obtenir la renégociation de votre prêt immobilier ? Que faire en cas de refus de votre banque ? La solution intermédiaire consiste à changer d'assurance emprunteur.

Les arguments pour renégocier un prêt immobilier

Tout d'abord, il est impératif de présenter un bon dossier. Votre banque sera plus favorable à une renégociation et au changement de votre prêt immobilier si votre profil emprunteur est pertinent. Pour cela, elle prendra plusieurs paramètres en compte : vos revenus, votre âge, votre état de santé, les avoirs que vous possédez déjà dans cet établissement, votre capacité d'endettement et votre taux d'endettement pour un prêt immobilier...

Votre banque sera d'autant plus réceptive à une renégociation de votre prêt immobilier si vous êtes 2 co-emprunteurs (généralement avec votre conjoint auprès de la même banque) et que vous sollicitez ensemble cette renégociation.

Donc, en fonction de votre profil emprunteur, votre banque sera plus ou moins sensible à votre démarche. Quoi qu'il en soit, vous pouvez faire valoir certains arguments :

• La différence entre les taux d'intérêt de votre prêt et les taux d'intérêt actuels est si importante qu'une négociation s'impose, car vous pouvez obtenir un taux (beaucoup) plus bas.

  Pour connaître votre taux d'emprunt actuel, en cas de prêt à taux fixe, votre contrat initial indique obligatoirement l'échéancier des amortissements, le taux annuel effectif global et le coût du crédit.

  S'il s'agit d'un prêt à taux variable, votre contrat de crédit immobilier comprend l’échéancier du capital. Si vous souhaitez débuter une renégociation de prêt immobilier, vous saurez, en fonction de la date d'échéance en cours, quel est le capital restant dû, et s'il est opportun de procéder à un remboursement anticipé. Votre contrat de crédit à taux variable indique, là encore, le taux annuel effectif global et le coût du crédit, ainsi que les conditions de variation des taux, leurs modes de calcul, et la date de révision de ces taux.

  Vous disposez de 2 leviers de négociation : vous pouvez faire jouer le taux annuel effectif global et/ou le coût du crédit (les frais engendrés par celui-ci).

• Mettez en avant la bonne tenue de vos comptes et que vous avez toujours payé les échéances de votre crédit à temps.  
• Vous souhaitez une renégociation de prêt immobilier pour pouvoir financer un futur projet. Pour mener à bien ce projet, si vous sollicitez la même banque, celle-ci sera sans doute plus réceptive, et donc plus flexible.
• Vous envisagez de rapatrier des capitaux placés dans un autre établissement (une banque, une compagnie d'assurance, un gestionnaire de patrimoine...).
• Vous voulez changer la durée d'emprunt et son coût total. Souvent, les emprunteurs optent pour des mensualités moins élevées, mais sur une durée plus longue. Ce que les banques accordent (si le profil de l'emprunteur est suffisamment fiable) puisque généralement, ce crédit leur rapportera davantage quand il arrivera à échéance.

Que faire en cas de refus de votre banque ?

Une banque n’est pas tenue d’accepter la renégociation de votre prêt immobilier. Dans ce cas-là, vous disposez d'une alternative intéressante : le rachat de crédit.

La renégociation du crédit dans la même banque s’avère généralement plus facile, car elle évite d’entamer de longues démarches administratives (ce qui arrive si un autre établissement de crédit procède au rachat de votre prêt). Cela permet également de ne pas payer les frais de dédommagement prévus par les banques pour un rachat.

Toutefois, la simple renégociation de votre crédit auprès de votre banque génère, la plupart du temps, des frais (frais de dossiers).

Mais, si la renégociation de prêt immobilier échoue, le rachat du crédit par une nouvelle banque vous permettra de faire jouer la concurrence. Car on peut obtenir des conditions de crédit plus favorables dans un établissement concurrent qu'auprès de sa propre banque. Cependant, vous aurez probablement là encore à vous acquitter de divers frais (notamment des frais d'assurance et des frais de dossiers).

Par conséquent, en cas de rachat, veillez à comparer minutieusement les conditions proposées par votre banque comme par les banques concurrentes, afin d'obtenir les meilleures conditions possibles.

Pour déterminer si vous avez intérêt ou non à débuter une renégociation de prêt immobilier ou un rachat de crédit immobilier, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) préconise aux emprunteurs d'être particulièrement attentifs aux points suivants :

• La durée restante pour rembourser le prêt doit être supérieure à celle déjà écoulée : l’opération n’est vraiment intéressante que si elle intervient au cours des premières années du prêt.
• Il faut que le capital restant dû soit suffisamment important.
• L'écart entre le taux du prêt et le nouveau taux doit être d’au moins 0,7 point, voire de 1 point (de 2,5 % à 1,8% par exemple).
• Le montant des frais annexes à l’opération (frais d’assurance, de dossier, etc.) doit également être scrupuleusement analysé.

Par conséquent, la renégociation de prêt immobilier est moins coûteuse qu'un rachat de crédit (ce dernier occasionnant souvent le paiement des pénalités de remboursement anticipé). C'est donc la solution à privilégier.

Prenez le temps de contacter d’autres banques pour connaître les conditions qu’elles sont prêtes à vous offrir. Faire jouer la concurrence vous donnera un excellent argument dans votre renégociation avec votre banque.

Cependant, il est tout à fait possible qu'une banque tierce rachète votre prêt.

Une fois votre dossier complété, et en cas d'accord de rachat, votre nouvelle banque s'occupe directement de la rédaction de votre nouveau contrat et du déblocage des fonds. Ceux-ci vont servir à racheter le crédit auprès de votre ancienne banque et à démarrer vos nouvelles mensualités.

Néanmoins, contrairement à une renégociation de prêt immobilier (moins coûteuse) votre nouvelle banque vous demandera de payer plusieurs frais, parfois conséquents :

• Les indemnités de remboursement anticipé de l'emprunt initial.
• Les frais de dossiers et les frais de garantie pour pouvoir ouvrir un nouveau crédit.
• Dans certains cas, pour vous accorder le crédit, votre nouvelle banque vous demandera de souscrire une hypothèque ou une caution bancaire.

La solution alternative : changer d'assurance emprunteur

Votre banque refuse de renégocier votre prêt immobilier et un rachat de crédit par une autre banque s'avère une opération trop onéreuse. Dans ce cas, un excellent moyen pour réaliser des économies importantes, sans renégociation du prêt immobilier dans son ensemble, est de renégocier uniquement votre assurance emprunteur avec votre banque. En effet, celle-ci peut représenter jusqu'à 40% du coût total de votre crédit.

Or, contrairement à la renégociation du crédit global, que votre banque a le droit de vous refuser, la loi Lemoine (2022) vous autorise à résilier votre assurance emprunteur à tout moment, qu'importe sa durée ou son montant.

Pour cela, comparez les offres des différents assureurs. Si vous trouvez moins cher ailleurs, informez votre banquier de votre volonté de procéder à une délégation d'assurance.

Néanmoins, l'assurance emprunteur envisagée doit offrir des garanties au moins équivalentes à votre assurance emprunteur actuelle. Dans le cas contraire, comme pour une renégociation de prêt immobilier, votre banque peut refuser la délégation d'assurance.

Votre banquier dispose d'un délai de 10 jours ouvrés pour vous notifier son accord ou son refus. En cas de refus, il doit obligatoirement être motivé, sinon il s'expose à une amende.

Vous devez donc sélectionner attentivement votre nouvelle assurance emprunteur, afin d'économiser de l'argent, tout en conservant un degré de garanties et couvertures équivalent, voire supérieur.

Pour cela, vous pouvez utiliser le comparateur que MetLife met à votre disposition pour le calcul du remboursement anticipé partiel d'un prêt immobilier.

Nos experts peuvent également vous accompagner dans votre processus de délégation d'assurance.