Prêt amortissable : définition et fonctionnement

Définition du prêt amortissable

Pour accorder un prêt immobilier, une banque va prélever des intérêts sur le capital prêté.
Un prêt amortissable désigne le type de prêt dans lequel le remboursement du capital est étalé dans le temps, pour une durée déterminée dans le contrat de prêt.

Concrètement, l'emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts en payant des mensualités constantes, jusqu'au terme du crédit.
Toutefois, dans ces mensualités, la part de remboursement des intérêts est la plus importante en début de crédit, mais elle baisse avec le temps, tout comme la part de remboursement consacrée à l'assurance emprunteur. Tandis que la part dédiée au remboursement du capital emprunté augmente au fur et à mesure.

Vous pouvez constater ces éléments grâce au tableau d’amortissement de votre prêt. Votre banque doit obligatoirement vous procurer ce document à la signature de votre offre de prêt.

Même si, en théorie, elle est légalement non obligatoire, en l'absence de garanties financières solides, une banque n'accordera aucun crédit immobilier si l'emprunteur ne souscrit pas au préalable une assurance de crédit immobilier (appelée également assurance emprunteur). En effet, celle-ci sert à rembourser le crédit en cas de défaut de paiement de l'emprunteur, par exemple à la suite d'une maladie, d'une perte d'emploi ou d'un accident le privant de ses sources de revenus habituels.

Quels sont les différents prêts immobiliers amortissables ?

Un prêt immobilier amortissable peut être à taux fixe ou variable. Qu'impliquent ces 2 catégories ?

Prêts immobiliers amortissables à taux fixe

Un prêt immobilier amortissable à taux fixe signifie que le taux applicable sera identique durant toute la durée du crédit. Pour cette raison, c'est la catégorie de prêt privilégiée pour rembourser l'achat d'une résidence principale, car il permet une bonne visibilité financière jusqu'au terme du crédit, grâce au Taux Annuel Effectif Global, ou TAEG.

Note : Un prêt à taux fixe peut aussi être payé à échéances variables (lorsque ce prêt possède 2 lignes de crédit). C’est le cas pour un prêt à paliers (lorsque votre crédit immobilier a absorbé un ancien prêt).

Prêts immobiliers amortissables à taux variable

Comme leur nom le laisse entendre, les prêts immobiliers amortissables à taux variable sont fluctuants : leur taux d'intérêt varie en fonction d'un indice de référence (comme le Libor ou l'Euribor) qui doit être déterminé par les parties au contrat avant la signature du prêt immobilier. Ce contrat doit aussi spécifier à quelle fréquence ce taux est révisé.

Si le prêt amortissable à taux fixe est accordé pour une longue durée (20 ans ou plus), le prêt amortissable à taux variable est accordé pour une période beaucoup plus courte (entre 3 et 10 ans).

Le taux d'intérêt variable sera souvent plus bas qu'avec un prêt amortissable à taux fixe, ce qui est avantageux si les taux restent stables. Mais s'ils augmentent, le coût du prêt et les mensualités augmenteront aussi, parfois de manière spectaculaire, à tel point que certains emprunteurs ne pourront plus rembourser leurs crédits immobiliers.

Par conséquent, il est conseillé de souscrire un prêt immobilier amortissable à taux variable, mais avec un taux "capé" : les hausses ou les baisses de taux d'intérêt sont alors contractuellement limitées.

Quelles mensualités pour un prêt amortissable ?

Pour connaître la mensualité du prêt, on applique la formule suivante :

m = [(M*t)/12]/[1-(1+(t/12))^-n] ("m" étant le montant de chaque mensualité?; "M" le montant du crédit, "t" le taux immobilier et "n" le nombre d’échéances). 

Source : Le Figaro Immobilier

Quelles différences entre un prêt amortissable et un prêt in fine ?

Le prêt in fine ("à la fin") désigne un crédit durant lequel l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Il rembourse le capital dû à la fin du crédit (en une seule fois), d'où le nom de ce prêt.

Si pendant la durée du crédit, les mensualités du prêt in fine sont bien moins importantes que celles d'un prêt amortissable, il comporte pourtant plusieurs inconvénients.

Tout d'abord, le crédit in fine n'est accordé que pour financer des achats de biens immobiliers secondaires ou destinés à réaliser de l'investissement locatif. Il est généralement utilisé pour réduire les impôts de l'emprunteur, car les intérêts du crédit sont déductibles de ses revenus fonciers. Pour en savoir plus, lire notre dossier : déclarer son prêt immobilier aux impôts.

A contrario, il ne sera pas accordé par une banque pour financer l'achat d'une résidence principale.

Ensuite, il faudra généralement que l'emprunteur apporte de solides garanties financières : un apport conséquent (parfois jusqu'à 50 % du montant emprunté) ou le nantissement d'un produit financier. Dans ce cas, il s'agit généralement d'une assurance-vie, à condition que celle-ci soit investie en fonds euros, car son capital et ses intérêts sont garantis, ce qui rassure l'établissement prêteur.

Le crédit in fine est donc destiné aux personnes disposant de revenus élevés, sauf lorsqu'il s'agit d'un prêt relais de courte durée destiné à l'achat d'un logement (généralement la résidence principale de l'emprunteur).

La durée d'un prêt immobilier in fine est très variable : de 5 ans à plus de 20 ans.

Le prêt progressif

Contrairement à un prêt amortissable à taux et mensualités fixes, il s'agit d'un prêt qui permet de s'adapter à une hausse de revenus. Si son taux d'intérêt de départ ne varie pas, il permet en revanche d'augmenter régulièrement par paliers le montant des mensualités et donc de solder plus rapidement son crédit immobilier.

Bien entendu, l'emprunteur doit être certain que ses revenus futurs vont bel et bien augmenter (par exemple certains fonctionnaires pour lesquels l'évolution de carrière est automatique ).

Peut-on renégocier, interrompre ou rembourser par anticipation un prêt amortissable ?

Vous pouvez modifier le montant des mensualités de votre prêt amortissable, mais il faut que votre contrat de prêt prévoit cette possibilité.

Vous pouvez aussi interrompre temporairement le remboursement de vos mensualités, là encore selon les modalités prévues dans votre contrat. Toutefois, cela rallongera la durée totale de votre crédit.
Ainsi, vous pouvez continuer de payer les intérêts et l'assurance emprunteur (report partiel) ou bien ne payer ni capital, ni intérêts, ni assurance (report total).

Enfin, vous pouvez rembourser votre crédit par anticipation, mais votre banque prévoit alors des pénalités dont vous devrez vous acquitter.

Comment bien négocier un prêt immobilier amortissable ?

Voici quelques conseils pour bien négocier un prêt amortissable.

• Utilisez un comparateur en ligne ou adressez-vous à votre banque pour connaître vos capacités d'emprunt.
  Si vous pouvez emprunter, n'attendez pas trop ! Plus vous empruntez jeune, plus vous disposerez de temps pour rembourser un crédit et étoffer votre patrimoine.

• Empruntez avec un apport personnel : vous aurez beaucoup plus de chances d'obtenir un crédit avec des conditions avantageuses si votre apport est suffisant (minimum 10 % du montant).


• Empruntez à taux fixe. Comme vous l'avez constaté, les crédits à taux variables comportent des risques financiers très élevés, tandis que les crédits immobiliers in fine sont destinés aux emprunteurs fortunés.
  S'il s'agit de votre premier investissement immobilier ou de l'achat de votre résidence principale, mieux vaut opter pour un prêt immobilier amortissable à taux fixe : vous saurez à l'avance quelles seront vos mensualités pendant la durée du crédit, ce qui vous apportera plus de tranquillité d'esprit.

• Attention au taux d'intérêt du crédit.
  Pour savoir si les taux d'emprunt proposés par les différentes banques sont attractifs, utilisez le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Il indique le coût global du crédit immobilier : intérêt d'emprunt, coût de l'assurance de prêt immobilier, frais de dossier, etc. En clair, avec le TAEG, pas de frais cachés et de mauvaises surprises une fois l'offre de crédit signée.
  Les banques doivent obligatoirement communiquer leur TAEG, vous pourrez donc comparer les offres de prêt et mettre les banques en concurrence.

• Optez pour la délégation d'assurance.
  Chaque banque propose une assurance groupe, c'est-à-dire sa propre assurance emprunteur. Mais ces assurances sont souvent trop standardisées et il est difficile de les adapter aux besoins personnels de chaque emprunteur qui contracte un prêt immobilier amortissable. En outre, elles représentent parfois plus de 30 % du coût total du crédit.
  La délégation d'assurance est la faculté de choisir l'assurance emprunteur de votre choix. Elle permet de souscrire une assurance plus personnalisée, avec une bonne couverture, pour un tarif plus compétitif. Vous pouvez établir un devis avec MetLife, afin de trouver la meilleure assurance emprunteur possible.

* Il existe également des prêts réglementés que nous n'abordons pas ici, puisqu'il s'agit de prêts encadrés par l'Etat et dont le taux est défini à l'avance, comme le prêt à taux zéro (PTZ). D'autre part, leur montant est plafonné. Ils peuvent aussi financer des travaux.