Quelle assurance emprunteur pour une résidence secondaire ?

Comme tout achat immobilier à crédit, acquérir une résidence secondaire (logement qui ne constitue pas la résidence principale de son propriétaire) implique généralement la souscription d’une assurance emprunteur. Cette garantie protège à la fois l’établissement prêteur et l’emprunteur en cas d’incapacité à rembourser les mensualités (invalidité, décès, perte d’emploi…). Quelles sont les différences entre l’assurance du prêt immobilier pour une résidence secondaire (assurance emprunteur) et pour une résidence principale ? Pourquoi la délégation d’assurance est-elle souvent essentielle dans l’obtention du crédit immobilier ?

Sommaire

• Quels biens immobiliers sont appelés résidence secondaire ?
• Assurance emprunteur pour résidence secondaire ou résidence principale : quelles différences ?
• Les garanties obligatoires d’une assurance emprunteur
• Les garanties optionnelles dans une assurance emprunteur
• La délégation d’assurance : une option à privilégier
• Comment bien choisir son assurance emprunteur pour une résidence secondaire ?

Fiscalement, une résidence secondaire désigne tout logement qui n’est pas la résidence principale de l’acheteur. Il peut s’agir notamment :

• D’une maison de campagne ou de bord de mer occupée pendant les vacances ou les week-ends.
• D’un logement conservé après un déménagement pour des raisons professionnelles.
• Ou encore d’un bien loué ponctuellement (comme un logement proposé sur la plateforme Airbnb).

La résidence secondaire n’est donc pas nécessairement synonyme d’inoccupation. Elle se distingue de la résidence principale en ce qu’elle ne constitue pas le lieu de vie habituel de l’emprunteur (plus de 6 mois par an).

Bon à savoir : un mobil-home peut être considéré comme résidence secondaire s’il est déclaré à l’administration fiscale et installé de manière semi-permanente dans un camping ou un parc résidentiel de loisirs (PRL).

L’assurance emprunteur reste incontournable pour obtenir un crédit immobilier. Le montant de l’apport et le coût de l'assurance sont plus élevés que pour une résidence principale.

Une exigence équivalente du côté des banques

Que l'emprunteur achète un pied-à-terre pour ses vacances ou qu’il acquiert sa résidence principale, la banque exigera qu’il souscrive une assurance emprunteur. Aucune législation ne l’impose officiellement mais, sauf rares exceptions, les établissements de crédit l’exigent systématiquement pour tout emprunt de longue durée.

Ainsi, l’assurance de prêt immobilier pour l'achat d'une résidence secondaire est tout aussi incontournable que pour celui d’un logement principal. L’objectif reste le même : garantir le remboursement du prêt auprès de la banque en cas de sinistre empêchant l'assuré de rembourser son crédit immobilier (maladie, décès, accident…).

Un apport personnel généralement plus élevé

Les banques considèrent l’achat d’une résidence secondaire comme plus risqué que celui d’une résidence principale. Les banques exigent donc souvent :

• Un apport personnel plus important (entre 20 et 30 % du montant du prêt).
• Une situation financière solide.
• Une assurance emprunteur parfois plus onéreuse.

Le tarif de l’assurance : des variations selon le profil emprunteur

Il n’existe pas de tarification spécifique aux résidences secondaires, les assureurs évaluent plusieurs paramètres pour fixer la prime :

• Âge de l’emprunteur.
• État de santé.
• Montant emprunté.
• Durée du crédit.
• Profession (certains métiers à risques peuvent entraîner une surprime).
• Fumeur ou non-fumeur.

La notion de résidence secondaire peut occasionner une légère majoration, bien qu’il ne s’agisse pas d’une règle absolue. Ainsi il est possible que le coût de l'assurance emprunteur d'une résidence principale soit légèrement supérieur à celui d'une résidence secondaire.

Néanmoins, le profil de l’emprunteur fait davantage la différence au moment de souscrire une assurance de prêt immobilier pour résidence secondaire.

Les banques exigent systématiquement certaines garanties au sein d'une assurance emprunteur.

La garantie décès

Indispensable dans tout contrat d’assurance emprunteur, cette garantie prévoit en cas de décès de l’assuré avant un âge limite fixé au contrat, le remboursement du capital restant dû au prêteur (banque), à hauteur du montant assuré. Certaines exclusions peuvent s’appliquer, notamment en cas de pratique de sports à risques. Le suicide est en général couvert, mais seulement à partir de la deuxième année d’adhésion.

La garantie en cas d’invalidité

La garantie Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) prend effet lorsque l’emprunteur se trouve dans l’incapacité définitive d’exercer une activité professionnelle et que son état nécessite l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les actes de la vie quotidienne (manger, se laver, etc.). Son versement est souvent conditionné à l’octroi d’une pension d’invalidité par la Sécurité sociale.

En cas d’invalidité, 2 autres garanties peuvent compléter la couverture offerte par l’assurance du prêt immobilier pour une résidence secondaire :

• Invalidité permanente totale (IPT). Elle intervient en cas de maladie ou d’accident rendant impossible l’exercice d’une activité professionnelle, de façon définitive. Selon les contrats, elle couvre l’impossibilité d’exercer le métier actuel de l'emprunteur, soit toute profession. L’indemnisation peut prendre la forme d’un remboursement du capital restant dû, ou des mensualités.
• Invalidité permanente partielle (IPP). Elle concerne les cas où le taux d’invalidité est inférieur au seuil prévu pour l’IPT, mais reste suffisamment élevé pour empêcher l’assuré de travailler à temps plein. L’indemnisation est souvent proportionnelle à la perte de revenus, ou calculée en fonction des mensualités assurées. Comme les autres garanties, elle peut être soumise à des exclusions.

La garantie incapacité de travail

Appelée garantie incapacité temporaire de travail (ITT), elle est souvent exigée par les banques qui prêtent à des emprunteurs salariés.

Elle couvre l’emprunteur temporairement inapte à exercer une activité professionnelle à la suite d’un accident ou d’une maladie. Le contrat peut comporter des exclusions, par exemple en cas d’accident lié à la consommation d’alcool, de stupéfiants ou à la pratique de sports extrêmes.

N.B. : en fonction des compagnies d’assurance, une démission ou un licenciement de l’emprunteur peut entraîner une exclusion de la garantie ITT.

En complément des garanties de base (décès, PTIA, ITT, IPT), certains contrats d’assurance du prêt immobilier pour résidence secondaire proposent des garanties optionnelles.

Invalidité permanente partielle (IPP)

Cette garantie intervient si le taux d’invalidité est compris entre 33 % et 66 %, empêchant l'emprunteur d’exercer son activité. Elle couvre tout ou partie des mensualités, selon les conditions du contrat (forfait fixe ou formule proportionnelle).

L'indemnisation est proportionnelle à la perte de revenus ou aux mensualités du prêt. Comme pour les garanties décès et ITT, la garantie IPP est sujette à des exclusions.

Incapacité temporaire partielle (ITP)

En cas de temps partiel thérapeutique à la suite d'une maladie ou d’un accident, cette garantie permet une prise en charge partielle des mensualités (généralement 50 % de la quotité assurée), sur une durée de 6 à 12 mois (selon les contrats).

L’assurance du prêt immobilier pour une résidence secondaire proposée par la banque (assurance groupe) est souvent plus coûteuse que d’autres offres sur le marché, d’où l’intérêt de la délégation d’assurance emprunteur.

Qu’est-ce que la délégation d’assurance ?

La délégation d’assurance consiste à choisir un assureur externe à la banque pour couvrir un prêt. Cette démarche est autorisée dès l’origine du crédit ou durant son remboursement, à condition que le contrat externe présente un niveau de garanties équivalent à celui exigé par l’établissement prêteur (appelé assurance groupe).

Pourquoi opter pour une délégation d’assurance ?

Opter pour une délégation d’assurance offre plusieurs avantages.

• Réduction de la cotisation : environ 30 % d’économies possibles sur le coût total du crédit, parfois davantage pour les emprunteurs jeunes et en bonne santé.
• Contrat plus personnalisé : les assureurs individuels ajustent davantage les garanties au profil réel de l’emprunteur.
• Liberté de gestion : plus de souplesse dans la modification du contrat au fil du temps.

Attention : une banque a le droit de refuser un contrat en délégation si les garanties ne sont pas jugées équivalentes à celles de son contrat groupe. Il est donc essentiel de comparer soigneusement les garanties des 2 contrats.

Voici quelques conseils pour choisir la meilleure assurance du prêt immobilier pour sa résidence secondaire :

Faire jouer la concurrence

L’emprunteur doit utiliser un comparateur en ligne ou faire appel à un courtier en assurance de prêt.

Il ne faut pas hésiter à demander des devis, aussi bien auprès de groupes mutualistes que d’assureurs indépendants ou de plateformes spécialisées.

Adapter les garanties à son profil

Inutile de surpayer des garanties superflues. En revanche, certaines options peuvent être pertinentes selon la situation de l’emprunteur :

• Garantie perte d’emploi pour un salarié du secteur privé.
• Couverture jusqu’à 70 ans pour un retraité emprunteur.
• Assurance ITT renforcée pour les professions manuelles.

Étudier les exclusions et les délais de carence

Avant de signer, un emprunteur doit lire attentivement les conditions générales de l’assurance du prêt immobilier de sa résidence secondaire : certaines pathologies ou activités (sports extrêmes, déplacements à l’étranger, etc.) peuvent être exclues.

Il doit aussi être attentif au délai de carence et au délai de franchise applicables pour son assurance emprunteur (ces délais varient considérablement en fonction des contrats ou des compagnies d'assurance).

Tenir compte du mode de calcul des cotisations

Les assurances peuvent appliquer 2 méthodes de calcul :

• Sur le capital initial : cotisation stable, souvent plus chère au total.
• Sur le capital restant dû : cotisation dégressive, plus économique si l’emprunteur rembourse rapidement.

Anticiper les possibilités de résiliation

Même si l'emprunteur opte pour l’assurance groupe proposée par la banque, il peut toujours en changer ultérieurement, et ceci à n'importe quel moment (Loi Lemoine).

Faire attention aux modalités de résiliation

Selon le contrat et les garanties choisies, les conditions d’indemnisation peuvent varier significativement et se révéler plus ou moins avantageuses pour l’emprunteur. Il est donc essentiel de prêter attention à plusieurs éléments : délais de carence et de franchise, durée d’indemnisation, critères d’éligibilité liés à l’âge ou à la situation professionnelle.

L’emprunteur doit également vérifier le mode de remboursement prévu par l’assurance du prêt immobilier de la résidence secondaire : s’agit-il d’une indemnisation forfaitaire (calculée sur la base des mensualités du prêt) ou indemnitaire (basée sur la perte réelle de revenus) ?

Enfin, un contrat proposant un versement unique du capital restant dû est plus protecteur et avantageux qu’un remboursement échelonné des mensualités.